Obowiązek podatkowy powstaje w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw majątkowych, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od ich nabycia lub wybudowania. Kluczowe znaczenie ma sposób liczenia tego okresu – pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości lub zakończenia jej budowy.

Podatek obejmuje sprzedaż:

  • nieruchomości lub jej części,
  • udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W takich przypadkach podatnik musi złożyć zeznanie podatkowe i rozliczyć dochód z odpłatnego zbycia. Obowiązująca stawka wynosi 19 proc. dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, np. ceną zakupu czy kosztami remontu.

Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, podatek nie występuje. Oznacza to, że osoba, która kupiła mieszkanie w 2020 roku, uniknie podatku dopiero przy sprzedaży dokonanej od 1 stycznia 2026 roku.

Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości

Przepisy przewidują możliwość uniknięcia podatku nawet wtedy, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat. Warunkiem jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od dokonania transakcji.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in.:

  • zakup nowego mieszkania lub domu,
  • nabycie udziału w nieruchomości,
  • spłatę kredytu hipotecznego,
  • zakup wyposażenia, w tym mebli lub sprzętu AGD.

Zakres zwolnienia zależy od tego, jaka część przychodu została przeznaczona na cele mieszkaniowe. Dochód zwolniony z podatku oblicza się według wzoru:

(dochód × wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód ze sprzedaży = dochód zwolniony z podatku

Jeżeli podatnik przeznaczy cały przychód ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, może uniknąć podatku w całości. Częściowe wydatkowanie środków oznacza proporcjonalne zwolnienie.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest rzeczywiste przeznaczenie środków na własne potrzeby mieszkaniowe. Przepisy nie obejmują sytuacji, w których zakup nieruchomości nie służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Ulga meldunkowa. Problem dotyczy tysięcy osób

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych rozwiązań podatkowych ostatnich lat pozostaje tzw. ulga meldunkowa, która obowiązywała od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku. Zwolnienie z podatku przysługiwało osobom zameldowanym na pobyt stały w sprzedawanym lokalu przez co najmniej 12 miesięcy przed sprzedażą.

Warunkiem było również złożenie oświadczenia potwierdzającego spełnienie warunków ulgi.

Problem dotyczy niemal 19 tys. osób, które sprzedały nieruchomość w tamtym okresie i nie złożyły wymaganego oświadczenia. W efekcie urzędy skarbowe zaczęły kierować do nich wezwania do zapłaty zaległego podatku.

Kwoty żądane przez fiskusa są bardzo wysokie. W wielu przypadkach sięgają od kilkudziesięciu tysięcy złotych do nawet kilkuset tysięcy złotych. Dla wielu podatników oznacza to poważne konsekwencje finansowe mimo spełnienia podstawowego warunku, jakim był meldunek w nieruchomości.

Trybunał Konstytucyjny: wymóg oświadczenia był niezgodny z Konstytucją

Trybunał Konstytucyjny uznał, że obowiązek składania oświadczenia o meldunku był niezgodny z Konstytucją. Wskazano, że organy skarbowe miały możliwość samodzielnego ustalenia faktu zameldowania podatnika, bez konieczności składania dodatkowego dokumentu.

Podkreślono również, że przepisy obowiązujące w latach 2007–2008 nie wskazywały jednoznacznie obowiązku złożenia konkretnego formularza. Co więcej, nie udostępniono jego oficjalnego wzoru, co dodatkowo utrudniało podatnikom skorzystanie z przysługującego zwolnienia.

Mimo tego orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie zostało opublikowane, co oznacza, że formalnie nie wywołało skutków prawnych w systemie.

Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje w sprawie ulgi meldunkowej

Sprawą zajął się Rzecznik Praw Obywatelskich, który wskazał, że podatnicy nie mieli realnej możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej, mimo spełnienia jej podstawowego warunku, czyli zameldowania w sprzedawanej nieruchomości.

Rzecznik zwrócił się do ministra finansów o zajęcie stanowiska i rozwiązanie problemu, który dotyczy tysięcy osób w całej Polsce. Podkreślono, że obecna sytuacja prowadzi do sporów między podatnikami a organami skarbowymi i wymaga systemowego rozwiązania.

W praktyce oznacza to, że osoby, które otrzymały wezwania do zapłaty podatku wynikającego z nieskorzystania formalnie z ulgi meldunkowej, nadal znajdują się w niepewnej sytuacji prawnej.