Zbawiennych efektów lekarstwa serwowanego przez RPP na inflację wciąż nie widać, ale jego skutki uboczne są już dojmujące: rynek kredytów hipotecznych zaliczył krach.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest zła, więc deweloperzy wystosowali apel do rządu. To samo w sobie nie jest żadną nowością, bo w ostatnim czasie Polski Związek Firm Deweloperskich pisze do państwa lub Komisji Nadzoru Finansowego co kilka tygodni. Listopadowe wystąpienie miało jednak znacznie bardziej dramatyczny ton niż poprzednie, a podpisało je aż 10 organizacji – też z budowlanki, meblarstwa, a nawet producentów AGD. „Polski rynek nieruchomości stoi u progu kryzysu nienotowanego od 2008 r. Pilnie należy wprowadzić rozwiązania, które zmniejszą spadki rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Brak interwencji rządu może doprowadzić do utraty miejsc pracy przez 100 tys. pracowników firm bezpośrednio związanych ze wznoszeniem nowych budynków, jak i w branżach powiązanych z rynkiem mieszkaniowym” – informują sygnatariusze.
Załamanie jest rezultatem zaostrzania przez Radę Polityki Pieniężnej od października zeszłego roku polityki monetarnej. RPP postanowiła walczyć ze wzrostem cen, hamując popyt na kredyty, dzięki temu spowalniając gospodarkę. Jak na razie wpływ tych działań na inflację jest co najwyżej umiarkowany – w październiku osiągnęła ona kolejny szczyt, osiągając poziom niecałych 18 proc. Jednak rynek kredytów hipotecznych zachował się zgodnie z planem i zaliczył krach. Zbawiennych efektów lekarstwa serwowanego przez RPP wciąż nie widać, ale jego skutki uboczne są już dojmujące.
Kredyt hipoteczny dla bogaczy
Chociaż RPP na październikowym posiedzeniu postanowiła chwilowo zaprzestać podnoszenia stóp (a do zamknięcia tego wydania nie podała listopadowej decyzji), bankowcy prognozują dalsze wzrosty. W związku z tym sześciomiesięczny WIBOR wynosi już niemal 8 proc., i jest o przeszło punkt procentowy wyższy od stopy referencyjnej NBP (stan na 8 listopada). Rekomendacja KNF zaleca bankom zakładanie wzrostu stóp o kolejne 5 pkt proc., a więc przy obliczaniu zdolności kredytowej przyjmuje się już dwucyfrowe oprocentowanie. Żeby w takich warunkach otrzymać pożyczkę, trzeba być naprawdę zamożnym. Tym bardziej że rosną nie tylko koszty kredytu, ale też ceny samych lokali. Według Eurostatu w II kw. tego roku mieszkania w Polsce zdrożały o ponad 12 proc.; o jedną trzecią więcej niż w całej UE, chociaż i tak znacznie mniej niż w wielu państwach naszego regionu – w Czechach i na Węgrzech ceny mieszkań poszły w górę niemal o jedną piątą.
Nic więc dziwnego, że do banków przestały się ustawiać długie kolejki chętnych po kredyt hipoteczny, co miało miejsce jeszcze latem zeszłego roku. Według danych Biura Informacji Kredytowej w październiku o pożyczkę mieszkaniową wnioskowało zaledwie 13 tys. osób. W październiku zeszłego roku złożono 43 tys. wniosków, mowa więc o spadku o ponad dwie trzecie. Październikowy Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe był drugim najniższym od 2007 r., gdy zaczęto prowadzić odczyty (najniższy zanotowano w sierpniu tego roku). Przeciętny wniosek opiewał na 337 tys. zł, czyli 4,5 proc. mniej niż w październiku 2021 r. Skoro ceny mieszkań rosną, a wartość statystycznego kredytu spada, oznacza to, że Polacy kupują coraz mniejsze lokale. Jest więc całkiem prawdopodobne, że wzrośnie ich przeludnienie, które już należy do najwyższych w UE.
Zahamowanie popytu na mieszkania potwierdzają także dane NBP. W II kw. liczba transakcji sprzedaży mieszkań w stolicy spadła o dwie trzecie, a w Poznaniu oraz Gdańsku o przeszło połowę. W badaniu NBP aż 92 proc. ankietowanych banków przyznało, że odnotowało znaczny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w III kw. Co ciekawe, zaostrzenie kryteriów udzielania pożyczek wcale nie znalazło się na pierwszym miejscu wśród wymienianych przyczyn. Bankowcy najczęściej wskazywali pogorszenie się sytuacji gospodarstw domowych. Większość banków spodziewa się także pogłębienia spadku popytu na kredyty mieszkaniowe w ostatnim kwartale tego roku.
Budowlańcy na postojowym?
Żeby nie zostać z niesprzedanymi lokalami, deweloperzy wstrzymują się z nowymi inwestycjami. Tym bardziej że wciąż jeszcze kończą budowy rozpoczęte w zeszłym roku. Do końca września oddali nawet więcej lokali niż w analogicznym okresie rekordowego 2021 r. Pod względem rozpoczynanych budów zanotowano już jednak spadek o ponad jedną czwartą. Według przywołanych w oświadczeniu branży danych w przyszłym roku deweloperzy rozpoczną budowę zaledwie 70 tys. mieszkań, czyli o 100 tys. mniej niż rok wcześniej. Przedsiębiorcy wskazują też, że tak duże zatrzymanie inwestycji może doprowadzić do trwałego spadku potencjału całej branży, a jego odbudowa może zająć wiele lat.
Jest to o tyle istotne, że to na deweloperach opiera się nasz rynek mieszkaniowy – w ubiegłym roku dwa na trzy oddane mieszkania zostały wybudowane przez nich. W tym roku jest podobnie. To oczywiście sytuacja bardzo niezdrowa. Na prężnym rynku mieszkaniowym aktywni powinni być także inwestorzy innego rodzaju. Problem w tym, że ich nie widać. Gminy oddały w tym roku aż o dwie trzecie mniej mieszkań niż w zeszłym, a spółdzielnie o niecałą jedną trzecią. W ubiegłym roku lokale komunalne stanowiły tylko pół procenta oddanych lokali w Polsce.
Choć w ostatnich latach podejmowano próby stworzenia alternatywy dla deweloperów, to wszystkie one nie spełniły oczekiwań. TBS oddają coraz mniej mieszkań rocznie – w 2021 r. było to zaledwie 1239. Szumnie ogłaszany program „Mieszkanie plus” okazał się jedną z największych porażek ekipy rządzącej. Gminy od 2020 r. mogą otrzymywać dofinansowanie do inwestycji mieszkaniowych z Banku Gospodarstwa Krajowego. Mowa o Funduszu Dopłat, który na moment faktycznie nieco rozruszał ten segment budownictwa. W ubiegłym roku wzrósł on nawet o jedną czwartą. Także w tym przypadku mówimy jednak o liczbach symbolicznych na tle całego rynku i w porównaniu z ogromnymi potrzebami. Wszak w Polsce ponad połowa dorosłych poniżej 35. roku życia mieszka z rodzicami.
Sytuację mieszkaniową komplikuje napięty do granic możliwości rynek najmu. Wojna w Ukrainie i kryzys uchodźczy wygenerowały ogromny popyt na mieszkania na wynajem. Uchodźcy rywalizują więc o nie z Polakami, dla których zdobycie kredytu stało się obecnie prawie niemożliwe. Według Eurostatu czynsze w Polsce we wrześniu wzrosły o 18 proc. rok do roku. Wśród państw UE tylko w Estonii, Słowenii i na Litwie zanotowano większy skok stawek najmu. W poszczególnych miastach ta sytuacja jest jednak znacznie gorsza. Według analizy Expandera we wrześniu w 17 największych miastach w Polsce czynsze wzrosły o 28 proc. rok do roku, a w Krakowie o niemal połowę.
Mieszkania zamiast prohibicji
Organizacje podpisane pod apelem do rządu proponują pięć rozwiązań, spośród których przynajmniej dwa są godne rozważenia. Jednym z nich jest uruchomienie programu wsparcia dla młodych rodzin na zakup mieszkania. Mowa o wprowadzeniu preferencyjnych kredytów o niskiej i stałej stopie procentowej, które przysługiwałyby wyłącznie na zakup pierwszego lokum. Mógłby on być finansowany ze środków BGK. Obecnie wchodzimy w okres wysokich stóp procentowych, który bez wątpienia nie skończy się za rok, lecz potrwa dłużej, na co zresztą wskazywał niedawno premier Morawiecki. W takiej sytuacji uruchomiony kredyt bez wkładu własnego się nie sprawdzi, gdyż nie chroni w żadnym stopniu przed wysokim oprocentowaniem. Zapewnia jedynie możliwość zaciągnięcia długu bez posiadania oszczędności.
„Mieszkanie bez wkładu własnego” to obecnie oferta głównie dla osób z wysokimi dochodami, którym i tak pomagać nie trzeba. Według analizy Totalmoney.pl w Poznaniu, Warszawie i we Wrocławiu trzyosobowa rodzina z dochodem w wysokości dwukrotności średniej krajowej nawet nie dostałaby kredytu na 45-metrowe mieszkanie kwalifikujące się do tej oferty. A warto pamiętać, że dwie trzecie pracowników w Polsce zarabia mniej niż średnia krajowa.
Poza tym KNF mogłaby złagodzić kryteria dotyczące kredytów ze stałą stopą oprocentowania. Obecnie także do nich stosuje się bufor wzrostu stóp w wysokości 5 pkt proc. przy określaniu zdolności kredytowej. W przypadku instrumentów ze stałym oprocentowaniem aż tak surowe kryteria wydają się niepotrzebne. Ich złagodzenie mogłoby przy okazji zwiększyć popularność tego rodzaju kredytów, które w Polsce wciąż stanowią zdecydowaną mniejszość.
Na złagodzenie polityki KNF szanse wydają się jednak znikome. Jeszcze w październiku Urząd KNF wydał oświadczenie w niezwykle ostrym tonie, odnoszące się właśnie do powyższych postulatów: „Urząd Komisji Nadzoru Finansowego od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupioną na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. (…) Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc. (…) Formułowane obecnie postulaty dotyczące poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią niepokojąco zwłaszcza w kontekście analogicznej, historycznej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego”.
Analogia do kredytów frankowych wydaje się nietrafiona, gdyż stopy procentowe w Polsce określają krajowe instytucje, a nie międzynarodowy rynek walutowy. Ryzyko jest tu więc nieporównywalne. Warto też przypomnieć, że w czasie dyskusji o kredytach frankowych obecna ekipa rządząca należała do ich najgłośniejszych zwolenników. Obecnie z deweloperami jest jej zdecydowanie nie po drodze. Jarosław Kaczyński oskarżył ich nawet o fiasko programu „Mieszkanie plus”.
Problem w tym, że na załamaniu się rynku kredytów hipotecznych cierpią nie tylko deweloperzy, lecz także Polki i Polacy, którzy muszą mieszkać z rodzicami albo płacić ekstremalnie wysokie czynsze za najmowane mikroapartamenty. Póki rząd nie przygotuje poważnej alternatywy dla mieszkań od deweloperów, powinien zacisnąć zęby i siąść z nimi do stołu, by wypracować jakieś rozwiązania dla rynku kredytów na okres wysokich stóp procentowych. Inaczej nasz wskaźnik dzietności spadnie do poziomu Korei Południowej (0,81) i nie pomoże mu nawet powszechna prohibicja. ©℗
