Po ponad dwóch latach obowiązywania centralny wskaźnik parkingowy przechodzi do historii. W ostatnim dniu swojej prezydentury Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1440 ze zm.), która wprowadziła też zmianę w ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej lex deweloper (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 195 ze zm.).

Zmiana polega na rezygnacji z określania na poziomie krajowym minimalnych współczynników liczby miejsc postojowych w inwestycjach mieszkaniowych realizowanych na podstawie lex deweloper. Obecnie na jedno mieszkanie w strefie śródmiejskiej musi przypadać minimum jedno miejsce postojowe, a poza tą strefą 1,5 miejsca.

„Aktualne brzmienie przepisów ogranicza możliwość modyfikacji tego wskaźnika przez gminę i uniemożliwia dostosowanie go do lokalnych uwarunkowań w danej miejscowości, uwzględniających np. lokalizację terenu inwestycji, stopień rozwoju transportu publicznego czy sieci dróg rowerowych zgodnie z ustaleniami w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego” - wyjaśnia w informacji o podpisaniu ustawy Kancelaria Prezydenta.

Decyzja o liczbie miejsc postojowych w rękach radnych

Centralne wskaźniki parkingowe obowiązują od maja 2023 r., kiedy to weszła w życie ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 803). Wcześniej decyzja o liczbie miejsc postojowych należała do gminy. Podpisana przez prezydenta ustawa przywraca gminie to uprawnienie. O tym, ile ma być miejsc postojowych, radni zdecydują w lokalnych standardach urbanistycznych, co robią już dziś dla wszystkich innych inwestycji niż te realizowane na podstawie lex deweloper. Średnio w ciągu roku na 6 tys. wydawanych pozwoleń na budowę ok. 80 dotyczy tych inwestycji. Nie jest ich wiele, ale dotyczą dużych przedsięwzięć, jak np. zagospodarowanie terenu po dawnej fabryce FSO w Warszawie.

O usunięcie wskaźników walczyli samorządowcy z dużych miast i deweloperzy. Przyjęcie ich zablokowało realizację inwestycji na podstawie ustawy lex deweloper. Powodów było kilka. Część działek okazała się zbyt mała, by spełnić wprowadzony nagle wymóg parkingowy. Problem są też koszty. Szacuje się, że w przypadku jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym wynosi on ok. 100 tys. zł.

Lex deweloper - mieszkania, do tego szkoły i przedszkola

– Inwestorzy mówią nam, że nie będą budować przy wskaźniku półtora miejsca, bo to bardzo podnosi koszt inwestycji, więc procedowane wnioski były w zawieszeniu, a dotyczą budowy 22 tys. mieszkań – podkreśla Renata Kaznowska, wiceprezydent Warszawy.

Zaletą ustawy lex deweloper jest to, że pozwala ona samorządom uzależnić zgodę na budowę mieszkań od sfinansowania inwestycji towarzyszących. W ok. 40 wnioskach, których procedowanie uruchomi w stolicy zmiana przepisów, inwestorzy zobowiązują się do budowy infrastruktury za ok. 700 mln zł.

- Zniesienie sztywnego normatywu parkingowego pozwoli na odblokowanie wielu projektów mieszkaniowych, z których każdy musi uzyskać pozytywną opinię gminy i odpowiadać lokalnym potrzebom, a które w ostatnich dwóch latach nie mogły ruszyć z powodu rygorystycznych przepisów. Oznacza to nie tylko nowe mieszkania, ale też realizację przez prywatne firmy wysokiej jakości inwestycji publicznych, takich jak szkoły, przedszkola czy parki – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jego zdaniem przekazanie decyzji o liczbie miejsc postojowych samorządom pozwoli uniknąć zarówno nadmiaru, jak i niedoboru miejsc parkingowych i zapewni bardziej efektywne zagospodarowanie przestrzeni miejskiej.

Auta blokują ulice, bo brakuje parkingów

Z tym ostatnim nie zgadzają się przeciwnicy tego rozwiązania.

- Lobby deweloperskie jest bardzo silne i potrafi w samorządach przeforsować korzystne dla siebie rozwiązania, które nie uwzględniają potrzeb mieszkańców. Chyba każdy widzi, że brakuje miejsc postojowych, a w moim okręgu w Zamościu przeciwstawianie się i krytyka dewelopera skończyła się pozwaniem przez niego radnych do sądu – zauważa Rafał Komarewicz, poseł Polski 2050, która była przeciwna zmianie przepisów.

- Jeśli w ustawie są sztywne wskaźniki, to deweloper nie może wywierać presji na radnych, by w lokalnych standardach urbanistycznych określać je na bardzo niskim poziomie, bo przez to Polacy są zmuszani do mieszkania w mikrokawalerkach bez miejsc parkingowych – dodaje.

Hanna Milewska-Wilk, ekspertka Instytutu Miast i Regionów, rozumie argumenty jednej i drugiej strony.

- W zwartej zabudowie nie ma miejsca na tyle parkingów, żeby na każde mieszkanie mogło przypadać jedno miejsce, ale z drugiej strony samochody powinny stać na miejscach postojowych, a nie blokować ulic, jak to ma miejsce obecnie – analizuje.

- Mamy problem na nowych osiedlach. Tam nie ma miejsca na samochody gości czy kurierów. Nie tak powinna być kształtowana przestrzeń wspólna i samorządy muszą mieć tego świadomość, podejmując decyzje o liczbie miejsc postojowych w danej inwestycji – uważa ekspertka.

Lex deweloper będzie obowiązywać do czerwca 2026 r. Koniec działania tej ustawy ucieszy jej krytyków. Największy zarzut, jaki jej stawiają, to możliwość budowy z pominięciem zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Etap legislacyjny:

Ustawa czeka na publikację w Dzienniku Ustaw