Bliźniak czy dom dwulokalowy – dlaczego to rozróżnienie jest tak ważne?

Czym jest budynek? Zgodnie z art. 3 pkt 2 prawa budowlanego (dalej: p.b.) to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz ma fundamenty i dach. Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 2a p.b. pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy rozumieć budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, będący konstrukcyjnie samodzielną całością, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni budynku. Z definicyjnego punktu widzenia istotne są dwa elementy – charakter wolnostojący oraz konstrukcyjna odrębność.

Co jednak znaczy wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej? Te pojęcia nie zostały zdefiniowane w p.b. Budynek wolnostojący, w odróżnieniu od pozostałych rodzajów zabudowy, nie jest trwale związany z innym budynkiem (pod względem konstrukcji, instalacji itd.) i cechuje się swobodnym dostępem do wszystkich jego ścian. Zabudowa bliźniacza oznacza zawsze dwa budynki. Większa liczba budynków w zgrupowaniu prowadzi z kolei do powstania zabudowy szeregowej lub innego rodzaju zabudowy grupowej, w zależności od sposobu usytuowania budynków względem siebie.

Konstrukcyjnie samodzielna całość

Spełnienie tej przesłanki jest oczywiste w wypadku budynku wolnostojącego. Problem pojawia się jednak przy zabudowie mającej inny charakter. Zdefiniować „samodzielność konstrukcyjną” można zaś w zasadzie jedynie na podstawie orzecznictwa sądowo-administracyjnych, a dokładniej wskazanych w nim wytycznych, przy ocenie konkretnego stanu faktycznego. Niemniej kryterium samodzielności konstrukcyjnej powinno być rozstrzygane również przy uwzględnieniu samodzielności funkcjonalnej (czyli sposobu wykorzystywania budynków). Istotne jest, czy poszczególne części (budynki) mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie, przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku w rozumieniu p.b.

W przypadku przeznaczenia danego terenu pod zabudowę jednorodzinną niedopuszczalne jest wyodrębnienie trzeciego (i kolejnego) lokali w budynku jednorodzinnym. W przypadku faktycznego wyodrębnienia takich lokali starosta odmówi wydania zaświadczenia o ich samodzielności, co w konsekwencji uniemożliwi ustanowienie odrębnej własności trzeciego (i kolejnego) lokalu. Przesłanka maksymalnie dwóch lokali określa również konieczne proporcje powierzchniowe funkcji mieszkalnej i usługowej, które budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać.

Istotne znaczenie będzie miało to, czy obie części obiektu mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie nawzajem, przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku wskazanych w art. 3 pkt 2 p.b. Wspólny fundament, ściana czy część dachu nie wykluczają możliwości samodzielnego funkcjonowania budynków i tym samym zakwalifikowania ich jako samodzielnych pod względem konstrukcyjnym. Warunek samodzielności konstrukcyjnej budynków w zabudowie szeregowej bądź bliźniaczej będą spełniały także takie budynki, które mają wspólną ścianę. Także w tym przypadku każdy z budynków będzie tworzyć zamkniętą przestrzeń, wydzieloną przegrodami budowlanymi i dachem, oraz będzie przeznaczony i przystosowany do stałego pobytu ludzi. O samodzielności funkcjonalnej tych budynków może świadczyć m.in. posiadanie osobnych wejść, klatek, instalacji, przyłączy, szamb czy garaży.

Ważne! Budynek połączony z innym wspólną ścianą, fundamentem lub dachem może być samodzielnym budynkiem jednorodzinnym, jeśli spełnia kryteria konstrukcyjnej i funkcjonalnej niezależności.

Podpowiedzi z orzecznictwa

Ponieważ nie ma legalnych definicji orzecznictwo posiłkowo odwołuje się (w ramach wykładni) do rozporządzenia w sprawie polskiej klasyfikacji obiektów budowlanych. Zgodnie z pkt 2 załącznika do niego w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domów bliźniaczych lub szeregowych) budynek jest samodzielny, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Natomiast gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą są uważane za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w osobne instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Niemniej Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 5 lutego 2020 r. (sygn. akt II OSK 2952/18) wskazał, że nie sama ściana oddzielenia pożarowego czyni budynek bliźniaczym lub jej brak – dwulokalowym. Zgodnie z tym wyrokiem nawet posiadanie wspólnego fundamentu lub dachu (ale bez wspólnej piwnicy czy poddasza) oraz ściany łączącej obie części obiektu, choć o odpowiedniej odporności ogniowej, nie musi zaprzeczać warunkowi samodzielności konstrukcyjnej i nie wyklucza, że tworzą one w rzeczywistości dwa osobne domy mieszkalne, czyli budynki jednorodzinne zrealizowane w formie zabudowy bliźniaczej.

Ważne! Prawo budowlane nie wskazuje maksymalnej powierzchni, do jakiej budynek może być traktowany jako jednorodzinny.

Zgodnie z innym wyrokiem NSA z 16 września 2016 r. (sygn. akt II OSK 3103/14): „wielkość budynku, ilość przewidzianych w nim pomieszczeń i ich rozkład oraz domysły, że budynek ten może w przyszłości być łatwo przekształcony w budynek mieszkalny wielorodzinny, nie stanowią kryteriów (…), które powinien brać pod uwagę organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Dom jednorodzinny dwulokalowy

Jego definicji nie znajdziemy wprost ani w przepisach p.b., ani w innych aktach. To, kiedy budynek jest dwulokalowy, określa co do istoty definicja mieszkania zawarta w par. 3 pkt 9 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: r.s.w.t.). Zgodnie z nim pod pojęciem mieszkania należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych z:

• odrębnym wejściem,
• wydzielonymi stałymi przegrodami budowlanymi, co umożliwia stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

A zatem aby dany lokal miał charakter mieszkalny, musi mieć pomieszczenia mieszkalne oraz pomieszczenia pomocnicze. Zgodnie z par. 3 pkt 10 r.s.w.t. pomieszczenie mieszkalne to pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego. Z kolei pomieszczenie pomocnicze – jak wskazuje par. 3 pkt 11 r.s.w.t. – znajduje się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego i służy do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Usytuowanie na jednej działce czy na odrębnych działkach

W przypadku zabudowy bliźniaczej budynki najczęściej znajdują się po dwóch stronach granicy działki, choć możliwa jest również budowa bliźniaków na terenie tej samej działki.

Gdy chodzi o budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, zasadą jest raczej jego budowa na jednej działce, choć w przypadku pionowego wydzielenia lokali (segmentów) zdarza się, że są one realizowane na odrębnych działkach.

Do domu dwulokalowego, w przeciwieństwie do bliźniaków, nie stosuje się par. 272 ust. 3 r.s.w.t. Przepis ten bowiem mówi, że budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o odpowiedniej klasie odporności ogniowej (określonej w par. 232 ust. 4 i 5 r.s.w.t.). Dotyczy to każdego budynku (czyli samodzielnej konstrukcji) bez względu na rodzaj zabudowy.

Obowiązek wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego obejmuje zatem sytuowane przy granicy działki „połówki” bliźniaka, lecz nie dotyczy lokali-segmentów w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym.

Kwestia własności lokalu i działki

W domu jednorodzinnym dwulokalowym mogą się znajdować dwa lokale, z których każdy będzie odrębnym przedmiotem własności. Działka, na której znajduje się budynek (zakładając powstanie takiego budynku na jednej działce), stanowi z kolei współwłasność w częściach ułamkowych właścicieli samodzielnych lokali – podobnie zresztą jak części wspólne samego budynku, np. dach, fundamenty, ściany zewnętrzne.

Ważne! Każdy z właścicieli lokali w domu dwulokalowym może swobodnie rozporządzać swoim lokalem, jednak zarządzanie całością objętą współwłasnością wiąże się już ze znacznymi ograniczeniami.

Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jej brak, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku jej braku każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W przepisach k.c. nie ma definicji pojęcia czynności zwykłego zarządu. Powszechnie przyjmuje się jednak, że rozumie się przez nie załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą zatem do czynności przekraczających zwykły zarząd.

Korzystanie z części wspólnych

Właściciel lokalu w domu dwulokalowym ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednak ustawowe uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej mogą podlegać ograniczeniom na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, przy czym w orzecznictwie dominuje pogląd, zgodnie z którym decyzja współwłaścicieli co do rozdzielnego korzystania z rzeczy wspólnej przekracza czynność zwykłego zarządu.

Istotne różnice prawne

Jak widać, różnice, które na pierwszy rzut oka nie są zauważalne, mogą stanowić o całkowicie odmiennym prawnie sposobie korzystania z domu w zabudowie bliźniaczej i samodzielnego lokalu w domu jednorodzinnym dwulokalowym. W przypadku tego pierwszego mamy co do zasady do czynienia z odrębną własnością i gruntu, i posadowionego na nim budynku, którym w granicach obowiązującego prawa możemy zarządzać samodzielnie. W drugim zaś stajemy się członkiem „mikrowspólnoty” mieszkaniowej, będąc zmuszonymi do uzgadniania najistotniejszych decyzji z sąsiadem – współwłaścicielem lub w razie braku możliwości uzyskania porozumienia zwracać się o rozstrzygnięcie sporu do sądu.

Inną istotną różnicą są kwestie planistyczne – zazwyczaj, jeśli miejscowy plan zagospodarowania lub plan ogólny (gdy został już uchwalony) przewidują jako dopuszczalną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, obejmuje to oba omawiane rodzaje zabudowy. Niemniej w praktyce występują plany, w których dopuszczalna jest jedynie zabudowa jednorodzinna z wyraźnym wykluczeniem zabudowy bliźniaczej (choć takie rozwiązania budzą wątpliwości co do ich legalności). W takiej sytuacji uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę możliwe będzie wyłącznie dla budynku jednorodzinnego z dwoma wydzielonymi lokalami – co więcej, dla takiego, w którym rozwiązania konstrukcyjne nie będą świadczyły o całkowitej konstrukcyjnej niezależności obu części takiego budynku. W przeciwnym razie ryzykujemy odmową. ©℗