Powrót mieszkań lokatorskich? Rząd ma dołożyć do ich budowy, ale chce też wprowadzić zakaz wykupu

Przyjęty w marcu przez rząd projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.) przewiduje również nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.). Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest wnioskodawcą, chce zakazać wyodrębniania na własność lokali wybudowanych z wykorzystaniem finansowania zwrotnego, którym może być tani kredyt z dopłatami z budżetu państwa. Dziś przepisy pozwalają na wyodrębnienie na własność mieszkania już po pięciu latach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, o ile wyrazi na to zgodę walne zgromadzenie spółdzielni.

„Jest to jedyny sposób na utrzymanie społecznego charakteru zasobu i zapobieganie uszczuplaniu puli społecznych mieszkań czynszowych” – uzasadnia swój pomysł MRiT.

– Zakaz przekształcania na własnościowe mieszkań spółdzielczych to rozwiązanie powszechnie praktykowane w Europie Zachodniej, bardzo popularne np. w Szwajcarii – komentuje dr Hanna Milewska-Wilk, ekspertka od spółdzielczości mieszkaniowej w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

– Byłoby dobrze, gdyby udało się uaktywnić spółdzielnie, które przecież mają potencjał do budowania mieszkań i potrafią nimi zarządzać. Powrót do budowy mieszkań lokatorskich jest korzystny zwłaszcza z punktu widzenia użytkownika takiego mieszkania. Lokator wpłaca lub nie wkład własny, zależy, jaki się model przyjmie, a potem co miesiąc przez np. 30 lat spłaca tani kredyt plus koszty użytkowania mieszkania. Przy czym to nie on bierze kredyt, tylko spółdzielnia, więc nie musi mieć zdolności kredytowej – wyjaśnia, dodając, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania daje więcej uprawnień niż najem. O jego wygaśnięciu decyduje wyłącznie sąd, a wkład budowlany nie podlega zajęciu komorniczemu. Spółdzielcze lokatorskie prawo można przejąć po zmarłym członku rodziny, a jeśli spółdzielca decyduje się opuścić lokal i zdaje go spółdzielni, wkład budowlany jest zwracany w wysokości zwaloryzowanej.

Mieszkania lokatorskie - dziś rzadkość na rynku

Mieszkania lokatorskie są dziś rzadko budowane. Tak przynajmniej wynika z obserwacji Moniki Chełstowskiej, dyrektor zarządzającej programem „Mieszkania lokatorskie”, instytucji, która pomaga spółdzielniom przejść przez cały proces inwestycyjny. Wspierała ona budowę mieszkań lokatorskich w Gdańsku, we Wrocławiu, w Tychach, a obecnie w Lesznie.

– Gdy budynek już stoi, to ustawia się długa kolejka chętnych. Na wcześniejszym etapie musimy uruchamiać różne kanały, by informacja dotarła do zainteresowanych. Widzimy, że zwłaszcza młodzi ludzie nie wiedzą, czym jest mieszkanie lokatorskie. Dopiero, gdy dowiadują się, na czym to polega, ich zainteresowanie lawinowo rośnie – zauważa Monika Chełstowska.

Przy czym w każdej z inwestycji, w której pomaga, przewidziano przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własnościowe. Wkład własny lokatora wynosi ok. 22 proc. wartości mieszkania. Lokator wie, że po maksymalnie 30 latach, a najszybciej po pięciu, czyli po spłacie kredytu, mieszkanie stanie się jego własnością.

– Uważamy, że kategoryczny zakaz przekształcania mieszkań społecznych we własnościowe powinien być ograniczony tylko do tych, które powstały z udziałem bezzwrotnej dotacji od państwa. Własność jest w Polsce najwyżej cenionym prawem i obawiamy się, że jakiekolwiek próby ograniczenia dojścia do niej odbiją się brakiem zainteresowania posiadaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania, co z kolei będzie powstrzymywać spółdzielnie przed prowadzeniem takich inwestycji – ocenia dyrektor zarządzająca.

Zdecyduje forma wsparcia

Nie wszyscy podzielają jednak te obawy. Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk zakaz przekształcania prawa do mieszkań nie zniechęci spółdzielni, jeśli otrzymają atrakcyjne formy wsparcia. Grzegorz Okoński, prezes zarządu Międzyzakładowej Spółdzielni Energetyka w Warszawie, sekretarz generalny Polskiego Towarzystwa Mieszkaniowego, również jest przekonany, że jeśli państwo wesprze spółdzielnie, np. oddając grunty w użytkowanie wieczyste i udzielając preferencyjnych kredytów, symbolicznie oprocentowanych na 1–2 proc. ze spłatą rozłożoną na wiele lat, to wiele spółdzielni podejmie się budowy mieszkań lokatorskich, bez możliwości przekształcania ich w odrębną własność.

– Zalet takich mieszkań jest wiele. Spółdzielnia buduje mieszkania z troską o jakość, bo później będzie nimi zarządzać i nie może pozwolić na fuszerki. Ponadto ma niskie opłaty. Szacuję je na połowę stawek z rynku komercyjnego. Do tego pewność i bezpieczeństwo – wylicza prezes Okoński.

– Lokatorowi nikt nie wypowie umowy najmu, bo zmieniły się plany czy sytuacja życiowa właściciela mieszkania. To jest bardzo silny tytuł prawny. Nikt nie może lokatora pozbawić mieszkania. Może się w nim czuć jak u siebie i jest u siebie. Urządzić według własnego uznania, zmieniać wystrój kiedy i jak mu się podoba. Jednym słowem, spędzić w tym lokalu całe życie, dostosowując go do swoich potrzeb, a gdy te się zmienią, bo na przykład dzieci się wyprowadzą, zamienić się w ramach spółdzielni na mniejsze mieszkanie z osobami, którym rodzina się powiększyła i wolałyby na tym etapie życia mieć cztery pokoje, a nie dwa. Kiedyś takich zamian było w spółdzielniach bardzo dużo – dodaje.

Szymon Danielczyk, prezes SM Zagórze w Sosnowcu, też byłby gotowy budować mieszkania lokatorskie, ale uzależnia to od wsparcia państwa.

– Wszystko zależy od tego, co zaproponuje państwo w zamian za kategoryczny zakaz przekształcania. Jestem przekonany, że gdyby udało się w Polsce znów rozwinąć budownictwo lokatorskie, to mogłoby zmienić przywiązanie do posiadania własnego mieszkania i rozwinąć bezpieczny najem z rynku pierwotnego – mówi prezes Danielczyk.

Roberta Kochanka, wiceprezesa SM Michał w Siemianowicach Śląskich, do budowy mieszkań lokatorskich przekonuje dodatkowo to, że stanowiłyby one majątek spółdzielni, a więc nowe inwestycje mogłyby być zabezpieczeniem kredytów. Nie ukrywa on jednak, że dopuściłby możliwość wykupu mieszkań. – Ale tylko w przypadku pokrycia pełnych kosztów budowy przez lokatora – zaznacza.

Dla spółdzielni mieszkaniowych liczy się pewność prawa

Wygląda więc na to, że zakaz przekształcania prawa do mieszkania nie zniechęci do budowy mieszkań lokatorskich. Decydujące będą natomiast zakres i dostępność wsparcia. Choć nie tylko.

– Rozwój budownictwa lokatorskiego jest uzależniony przede wszystkim od stabilności prawa spółdzielczego – mówi dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych, i ten argument słyszymy od wielu rozmówców.

Łukasz Zaprawa, kierownik działu członkowsko-prawnego RSM „Praga” przypomina, że pierwotnie lokale wybudowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego również nie miały podlegać przekształceniu.

– Spółdzielnie przeznaczały pod wybudowanie tych lokali swoje grunty, a gdy po latach zmieniono przepisy i umożliwiono przeniesienie spółdzielczych lokatorskich praw w odrębną własność, to spółdzielnie nie miały nawet możliwości rozliczenia kosztów tych gruntu. Dlatego przede wszystkim brak stabilności prawa i strategii państwa odnośnie do tego, co w przyszłości stanie się z lokalami wybudowanymi przy wsparciu z budżetu, jest przyczyną braku zaufania spółdzielni do uczestnictwa w tych programach – ocenia. ©℗