Szansa na więcej gruntów 
pod bloki w miastach

Szef resortu rozwoju i technologii w odpowiedzi na interpelację poselską ujawnił, że przygotowany przez ministerstwo projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe zakłada zniesienie istniejącego od 1 stycznia 2019 r. zakazu oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe. Chodzi o art. 13 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.)

Zdaniem ministra Paszyka zniesienie tego zakazu będzie stanowić atrakcyjną alternatywę dla inwestorów, gdyż umożliwi im pozyskanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe poniżej ich wartości rynkowej, a podmiotom publicznym zapewni kontrolę realizacji celu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało ustanowione.

Właściciel zachowuje kontrolę

Zakaz wprowadzono, przyjmując ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 386 ze zm.). Na mocy jej przepisów prawo użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi automatycznie przekształciło się w prawo własności. Dzięki tej ustawie od 2,5 mln do 3 mln użytkowników wieczystych, po wniesieniu opłaty przekształceniowej, stało się właścicielami lub współwłaścicielami gruntów.

– Logiczną konsekwencją wprowadzenia przekształcenia gruntów pod budynkami mieszkalnymi z mocy prawa był zakaz ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Z odpowiedzi na interpelację nie wynika, czy resort rozwoju planuje tylko zniesienie zakazu, czy myśli o zniesieniu przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność – mówi dr Joanna Barzykowska, adwokat, partner w kancelarii Graś i Wspólnicy.

W jej ocenie zniesienie zakazu nie ułatwi znacznie pozyskiwania gruntów pod mieszkaniówkę, a już na pewno nie zapewni dostępu do tańszych gruntów, bowiem prawo użytkowania wieczystego jest dziś tak samo wyceniane przez rynek jak prawo własności.

– Jest natomiast różnica, na niekorzyść użytkowania wieczystego, w formalnościach, których inwestor, a potem także nabywcy lokali muszą dopełnić. Jednocześnie z punktu widzenia prowadzenia polityki mieszkaniowej prawo użytkowania wieczystego pozwala właścicielowi zachować pewną kontrolę nad gruntem. W umowie ustanowienia użytkowania wieczystego są bowiem określane cel i termin realizacji zabudowy gruntu. Niewywiązanie się z umowy może być podstawą jej wypowiedzenia – dodaje mecenas Barzykowska.

Deweloperzy zaskoczeni

Deweloperzy propozycji związanej z użytkowaniem wieczystym się nie spodziewali i przyjmują ją z zaskoczeniem. Radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że plan ministerstwa, by przywrócić możliwość oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, niesie więcej ryzyk niż potencjalnych korzyści.

– Z przeszłości pamiętamy problemy z ustalaniem opłat i ich aktualizacją. Dlatego uważam, że powrót do tego, co było, może się okazać mało efektywnym narzędziem, które zamiast realnie wspierać rynek mieszkaniowy, będzie generować trudności. A ponadto nie wydaje mi się, by samorządy były zainteresowane ustanawianiem prawa użytkowania wieczystego na gruntach pod zabudowę mieszkaniową – mówi.

– Jeśli tylko nikt nas nie będzie do tego zmuszał, jak było przy nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, to trudno coś planom ministerstwa zarzucić. Zresztą my nigdy nie uważaliśmy, że użytkowanie wieczyste jest złym prawem. Właściciel może sobie zagwarantować sposób zabudowy, na jakim mu zależy, a inwestor zyskuje grunt pod zabudowę mieszkaniową, z czym, jak wiemy, zwłaszcza w dużych miastach są dziś problemy – odpowiada Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Z odpowiedzi na interpelację poselską wynika, że obecne kierownictwo resortu ocenia użytkowanie wieczyste równie dobrze jak samorządy.

„Na przestrzeni ostatnich lat w doktrynie trwa dyskusja nad słusznością i celowością utrzymania tej instytucji w polskim porządku prawnym. Nie należy jednak tracić z pola widzenia, że użytkowanie wieczyste jest prawem gwarantującym najszerszą wiązkę uprawnień w odniesieniu do gruntu niebędącego własnością inwestora. Z tych względów prawo to jest powszechnie uznanym, trwałym tytułem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gwarantującym stabilność inwestowania. (…) Może być zatem identyfikowane jako jeden z instrumentów realizacji polityki mieszkaniowej oraz kształtowania ładu przestrzennego” – pisze minister Paszyk.

Reaktywację użytkowania wieczystego dobrze ocenia też Krzysztof Kukucki, były wiceminister rozwoju odpowiedzialny za mieszkalnictwo, a obecnie prezydent Włocławka.

– Wygląda na to, że jest to kontynuacja prac, które były prowadzone w resorcie jeszcze w czasie, kiedy pełniłem funkcję sekretarza stanu. Zakładaliśmy wówczas wykorzystanie powszechnego w Europie Zachodniej mechanizmu odroczonego przeniesienia własności, w naszym kraju określanego jako użytkowanie wieczyste. Jest to bezpieczne rozwiązanie dla sfer publicznej i komercyjnej. Może wymusić realizację inwestycji mieszkaniowej w określonym w umowie czasie. Po zrealizowaniu inwestycji następowałoby przeniesienie własności. W tamtym czasie zakładaliśmy wprowadzenie bonifikaty przy przeniesieniu własności. Deweloper w zamian za bonifikatę musiałby w ramach prowizji społecznej przekazać określony procent wybudowanych mieszkań samorządowi – tłumaczy prezydent Kukucki.

Eksperci zajmujący się polityką mieszkaniową oddzielenie własności gruntu od nieruchomości podają jako przykład stosowanego w różnych krajach działania zapobiegającego spekulowaniu nieruchomościami i ułatwiającego kontrolę nad planowaniem przestrzennym. Rozwiązania zbliżone do polskiego użytkowania wieczystego są stosowane w Niemczech, Austrii, we Francji i w Wielkiej Brytanii. ©℗