Kolejne zmiany w prawie jednak pozwolą na mniejsze odległości między budynkami

Z ostatniej nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, która wejdzie w życie 15 sierpnia br., wyraźnie wynika, że każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku traktuje się jak oddzielną ścianę. A to będzie miało wpływ na sposób liczenia odległości budynku od granicy działki.

Mowa o rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 9 maja 2024 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. poz. 729; dalej: nowelizacja z 9 maja). To już kolejna modyfikacja tego aktu prawnego ‒ tym razem przynosi m.in. rozwiązania, dzięki którym inwestorzy będą mogli lokalizować budynki bliżej granicy działki budowlanej.

Wcześniejsza nowelizacja tego aktu wykonawczego, z 27 października 2023 r. (Dz.U. poz. 2442), potocznie nazywana rozporządzeniem w sprawie patodeweloperki, zacznie obowiązywać dwa tygodnie wcześniej, bo 1 sierpnia br. Jej przepisy z kolei zaostrzają wymogi dotyczące minimalnych odległości budynków wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji od granicy działki.

Co zatem oznaczają ostatnie zmiany w rozporządzeniu? Nie od dziś wiadomo, że lokalizacja budynku względem sąsiedniej działki może wzbudzać wątpliwości. Problemy pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy działka ma nieregularny kształt i nie można na niej zaprojektować budynku równolegle do granicy albo gdy projektowany budynek ma nieregularny kształt, np. rotundy czy ściętej bryły.

Inwestorzy obecnie nie wiedzą również, w jakich sytuacjach mogą budować przy granicy z sąsiednią działką albo kiedy mogą lokalizować budynek w odległości mniejszej niż minimalne 3 m i 4 m od granicy działki budowlanej, o których mowa w obowiązującym obecnie rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; dalej: rozporządzenie WT), a konkretnie w jego par. 12 ust. 1. Co więcej, często działki, na których przedsiębiorcy chcą realizować inwestycje, są tak wąskie, że trudno jest spełnić wymogi dotyczące minimalnych odległości budynku od granicy działki. W takim przypadku brak możliwości zbliżenia budynku do granicy przekreśla plany inwestycyjne.

Dotychczasowe zasady

Zgodnie ze wspomnianym par. 12 ust. 1 rozporządzenia WT, jeżeli z przepisów par.: 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271‒273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

• 4 m ‒ w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m ‒ w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Oznacza to, że inwestor może budować budynek w odległości minimum 4 m albo 3 m od granicy działki, ale pod warunkiem że nie zostaną przy tym naruszone inne wymagania wynikające z rozporządzenia WT. Chodzi o wymagania dotyczące przesłaniania działki sąsiedniej czy ochrony przeciwpożarowej, a także inne, wynikające z przepisów odrębnych. Jeśli spełnienie tych warunków nie jest możliwe, to inwestor musi zmienić parametry projektowanego budynku. Co ważne, zachowanie minimalnych odległości jest wymagane niezależnie od tego:

• czy działka, z którą graniczy teren inwestycji, jest działką budowlaną, rolną czy też stanowi innego rodzaju użytek,
• jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przy czym w sytuacji, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, inwestor ‒ na co wskazuje par. 12 ust. 10 rozporządzenia WT ‒ może odstąpić od wspomnianej wyżej zasady minimum 3 m albo 4 m od granicy działki.

Dalej od granicy…

Jednak od 1 sierpnia br. w odniesieniu do niektórych budynków minimalna dopuszczalna odległość od granicy działki budowlanej będzie wynosiła 5 m, i to zarówno wtedy, gdy ściana budynku zwrócona w stronę tej granicy będzie zawierała okna lub drzwi, jak i wtedy, gdy będzie to ściana bez okien i drzwi. Taki wymóg wynika z rozporządzenia w sprawie patodeweloperki. Od sierpnia br. będzie on dotyczył wyłącznie budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych.

Jednak nie w każdym przypadku deweloperzy będą musieli lokalizować budynek wielorodzinny o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych w odległości minimum 5 m od granicy działki.

▶ Po pierwsze – jak wynika z par. 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie patodeweloperki – lokalizacja takiego budynku zwróconego w stronę granicy działki ścianą bez okien lub drzwi będzie dopuszczalna w odległości nie mniejszej niż 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. Oznacza to, że w planie miejscowym musi być wprost wskazane, że na tej działce przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną dopuszcza się sytuowanie budynku przy granicy lub w odległości 1,5 m od niej.

▶ Po drugie – lokalizacja takiego budynku będzie możliwa bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotne jednak jest, że w takim przypadku muszą zostać uwzględnione przepisy odrębne oraz wymogi wynikające z par.: 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271‒273 rozporządzenia WT (np. dotyczące dostępu pomieszczeń do naturalnego oświetlenia czy odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej). Jeśli którychkolwiek z tych wymogów nie zostanie spełniony, to inwestor nie będzie mógł tak usytuować budynku.

▶ Po trzecie ‒ budynek wielorodzinny o wysokości powyżej 4 kondygnacji będzie można lokalizować z pominięciem wymogu odległości 5 m od granicy działki także wtedy, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

…i kolejne wymogi

To nie wszystko. Od 1 sierpnia br., projektując budynki wielorodzinne o wysokości powyżej 4 kondygnacji oraz składając wnioski o pozwolenie na budowę, inwestorzy powinni również wziąć pod uwagę nowe zasady wynikające z par. 12 ust. 6 rozporządzenia WT zmienionego rozporządzeniem w sprawie patodeweloperki. Wynika z niego, że odległość balkonów w budynku wielorodzinnym o wysokości powyżej 4 kondygnacji od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m. W przypadku pozostałych budynków, zarówno wielorodzinnych, jak i budynków o innej funkcji, nadal będzie obowiązywała minimalna odległość do balkonów wynosząca 1,5 m.

Minimalna odległość od granicy działki budowlanej do innych części budynku, takich jak okap i gzyms, które są zwrócone w stronę tej granicy, a także daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych), również będzie wynosiła 1,5 m. Natomiast odległość do okna umieszczonego w dachu budynku, zwróconego w stronę tej granicy nie może być mniejsza niż 4 m.

Z kolei inwestorzy, którzy planują budowę budynku produkcyjnego lub magazynowego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw., od 1 sierpnia muszą lokalizować go z uwzględnieniem m.in. nowego wymogu, jakim jest minimalna odległość (wynosząca 30 m od ściany istniejącego na innej działce budowlanej) od budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego. Wynika to z par. 12 ust. 11 rozporządzenia WT, dodanego rozporządzeniem w sprawie patodeweloperki.

Ten sam wymóg będzie dotyczył sytuacji, gdy na innej działce jest dopiero projektowany budynek mieszkalny albo budynek zamieszkania zbiorowego, a te plany potwierdza ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, wydana dla takiego budynku, albo zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, ewentualnie zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. ©℗

Jednak w praktyce mogą się pojawiać wątpliwości, czy stosować ten przepis wyłącznie do przypadków, gdy jedyną funkcją realizowaną w projektowanym budynku ma być funkcja magazynowa lub produkcyjna, czy także wtedy, gdy funkcja takiego budynku będzie mieszana, np. magazynowo-handlowa, część magazynowa w takim budynku będzie zaś miała więcej niż 1000 mkw.

Problem z przebudową

A co w sytuacji, gdy po 1 sierpnia inwestor będzie chciał nadbudować istniejący budynek, który nie spełnia wymogu minimalnej odległości 5 m od granicy działki, i zwiększyć jego wysokość tak, że będzie przekraczała 4 kondygnacje, oraz zmienić sposób jego użytkowania na budynek wielorodzinny? Albo gdy będzie chciał przebudować pięciokondygnacyjny budynek wielorodzinny, który zlokalizowany jest w odległości mniejszej niż 5 m od granicy działki?

Zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku będzie to możliwe tylko wówczas, gdy inwestor uzyska zgodę na odstępstwo od warunków technicznych w zakresie minimalnej odległości od granicy działki, ponieważ budynek nie spełnia wymogu minimalnej odległości od granicy działki, o której mowa w znowelizowanym par. 12 ust. 1 pkt 3 i 5 rozporządzenia WT. Zgoda ta na podstawie art. 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej: p.b.) jest wydawana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu upoważnienia ministra rozwoju i technologii. Problem w tym, że jego udzielenie jest możliwe tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Przekonanie ministra przez inwestora, że taki szczególny przypadek ma miejsce, nie będzie łatwym zadaniem.

Warto też wiedzieć, że minister nie ma obowiązku uzasadniania odmowy. Dlatego inwestorzy występujący o zgodę na odstępstwo często nawet nie wiedzą, dlaczego minister odmówił upoważnienia.

Inwestor w celu uzyskania zgody na odstępstwo nie będzie mógł się również powołać wyłącznie na uzyskaną na podstawie par. 2 ust. 2 rozporządzenia WT ekspertyzę techniczną właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych uzgodnioną z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym. Zdaniem sądów administracyjnych „(…) w ten sposób można jedynie uzyskać odstępstwo od wymogów związanych z ochroną przeciwpożarową, sanitarną. Odstępstwa od pozostałych wymogów wynikających z ww. rozporządzenia mogą być zaś uzyskane, ale tylko na podstawie art. 9 p.b.” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3098/14, a także wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 26 października 2017 r., II SA/Rz 899/17, oraz WSA w Warszawie z 10 kwietnia 2019 r., VII SA/Wa 2318/1).

Co ze starymi projektami

Inwestorzy będą musieli uwzględnić nowe wymogi dotyczące odległości od granicy działki oraz od innych budynków, jeśli wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 1 sierpnia tego roku. Aby uniknąć konieczności dostosowania projektu do zmienionych przepisów, powinni oni jak najszybciej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Mają na to czas do 1 sierpnia br., ponieważ zgodnie z par. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie patodeweloperki dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie tego aktu wykonawczego został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Inwestorzy, którzy uzyskali dotychczas decyzję o pozwoleniu na budowę budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych, ewentualnie uzyskają taką decyzję przed 1 sierpnia, nie będą musieli zmieniać projektu, nawet jeśli przed tym dniem wspomniana decyzja nie będzie ostateczna (np. zostanie od niej wniesione odwołanie), a wejdzie w życie nowy wymóg dotyczący odległości minimum 5 m takiego budynku od granicy działki.

Nowa definicja terminu „ściana”

Od 15 sierpnia inwestorów zaczną obowiązywać kolejne nowe zasady dotyczące odległości budynku od granicy działki budowlanej. Zgodnie z nowym brzmieniem par. 12 ust. 1 rozporządzenia WT, nadanym nowelizacją z 9 maja br., każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany inwestor powinien traktować jak oddzielną ścianę. A to z kolei będzie miało konkretny wpływ na sposób liczenia odległości budynku od granicy działki. Celem tej zmiany – jak wynika z uzasadnienia projektu ‒ było doprecyzowanie dotychczasowych przepisów z uwagi na ich błędną interpretację przez niektóre organy administracji architektoniczno-budowlanej. Często się zdarzało, że utożsamiały one pojęcie elewacji z pojęciem ściany. Jeśli zatem część elewacji, w której znajdowały się okna, była cofnięta w stosunku do pozostałej części elewacji w taki sposób, że jej odległość od granicy działki wynosiła 4 m, a pozostała część tej elewacji była zbliżona do granicy działki na odległość 3 m, organy uznawały, że inwestor naruszył wymóg minimalnej odległości ściany z oknami od granicy działki, i odmawiały udzielenia pozwolenia na budowę. Od 15 sierpnia to się jednak zmieni.

Do rozporządzenia WT ostatnią nowelizacją z 9 maja dodano również par. 12 ust. 1a, z którego wynika, że w szczególnych sytuacjach inwestor będzie miał możliwość zmniejszenia wymaganej minimalnej odległości 4 m do 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki budowlanej. Będzie to możliwe, jeśli zostaną spełnione łącznie dwa warunki:

1) ściana tego budynku nie będzie usytuowana równolegle w stronę granicy działki, ale w inny sposób,

2) odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi znajdujących się w tej ścianie będzie wynosić nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.

Dzięki temu inwestorowi będzie łatwiej zabudować działkę o nietypowym kształcie oraz usytuować budynek w sposób inny niż równolegle do granicy działki. Szybciej też uzyska on pozwolenie na budowę dla takich inwestycji. Dotychczas, ze względu na brak regulacji w tym zakresie, niejednokrotnie dopiero dzięki odwołaniu, a następnie skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego inwestorom udawało się uzyskać korzystne dla nich stanowisko, pozwalające na wzniesienie budynku.

Inwestorzy nie będą musieli rezygnować z budowy obiektów, dla których ze względów estetycznych lub konstrukcyjnych projekt przewidywał ściany z pojedynczymi lub wieloma przesunięciami czy też ściany częściowo owalne. W przypadku takich inwestycji organy prezentowały różne stanowiska co do tego, jak powinna być liczona ich odległość od granicy działki i czy są spełnione warunki przewidziane w par. 12 rozporządzenia WT. Jak wskazywano w orzecznictwie, w przypadku takich inwestycji przy ustalaniu odległości budynku od granicy działki trzeba brać pod uwagę te fragmenty ściany (wykonanej z uskokami), w których umieszczono otwory drzwiowe lub okienne (tak np. wskazał NSA w wyroku z 4 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 2160/18).

To, co wynikało z orzecznictwa, teraz stanie się obowiązującym prawem, z którego inwestorzy będą mogli korzystać bez ryzyka, że odległość projektowanego budynku od granicy działki zostanie zakwestionowana. Należy jednak zastrzec, że z rozwiązania, jakie wprowadza nowy par. 12 ust. 1a rozporządzenia WT, nie będą mogli skorzystać deweloperzy, którzy po 1 sierpnia będą się ubiegali o pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji.

Pytań nie brakuje

Wątpliwości budzi to, czy w świetle nowych przepisów będzie dopuszczalne lokalizowanie budynku w odległości 3 m od granicy działki ścianą zwróconą w stronę tej granicy, jeśli będą się w niej znajdowały balkony i okna częściowo „wpuszczone” w głąb budynku, łącznie z przesunięciem niewielkiego fragmentu ściany z takimi otworami, tak by ich odległość wynosiła minimum 4 m. Dotychczas takie rozwiązania były traktowane jak obejście par. 12 rozporządzenia WT (tak m.in. wskazał NSA w wyroku z 24 marca 2011 r., II OSK 534/10, oraz WSA w Poznaniu w wyroku z 4 października 2013 r., II SA/Po 698/13). Po wejściu w życie nowelizacji z 9 maja w przypadku takiego rozwiązania należałoby uznać, że mamy do czynienia z trzema ścianami, z których jedna znajduje w głębi budynku i zawiera okna. Jednak dodany nowelizacją z 9 maja załącznik nr 1a nie przewiduje takiego rozwiązania. Dopuszcza jedynie sytuację, w której część budynku jest zbliżona do granicy działki na odległość minimum 3 m, a pozostała część, w której znajdują się okna – na odległość minimum 4 m.