Rzecznik praw obywatelskich wniósł skargę nadzwyczajną w sprawie kobiety, która straciła pieniądze na skutek luki planistycznej. Choć Trybunał Konstytucyjny przyznał jej rację, to nie wywalczyła odszkodowania.
Kobieta była właścicielką działki, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była położona w obszarze przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną. Ten plan obowiązywał do 2002 r. Nowy radni uchwalili w 2007 r. Zgodnie z jego zapisami obszar, na którym była działka, został zakwalifikowany jako teren dróg powiatowych głównych. Między wygaśnięciem starego a wejściem w życie nowego planu nieruchomość znalazła się w luce planistycznej. Właścicielka bezskutecznie zwracała się do gminy o wykup działki, wypłatę odszkodowania lub zamianę działki na inną. Ostatecznie sprzedała ją za 36 tys. zł i, opierając się na wycenie rzeczoznawcy, pozwała gminę o zapłatę 300 tys. zł odszkodowania. Sprawa trafiła do sądu. Biegły oszacował wartość nieruchomości na 379 tys. zł przed uchwaleniem planu i na 172 tys. zł po jego uchwaleniu. Stwierdził, że wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu spadła o 207 tys. zł.
Sąd zobowiązał go do uzupełnienia opinii przez ustalenie wartości działki przed wejściem w życie planu z 2007 r., ale na podstawie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Nieruchomość kobiety była wykorzystywana rolniczo. Przy takim podejściu biegły wycenił nieruchomość na niespełna 70 tys. zł.
Sąd powództwo oddalił. Powołał się na art. 37 ust. 1 ustawy planistycznej (Dz.U. z 2003 r. poz. 717) i określony w nim sposób ustalenia, czy doszło do obniżenia wartości nieruchomości po nowym planie. Zgodnie z nim w przypadku luki planistycznej wartość nieruchomości przed przyjęciem nowego planu należy obliczyć, uwzględniając faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Przyjęcie takiego podejścia w wycenie powodowało, że jeżeli nieruchomość nie była wykorzystywana albo była wykorzystywana poniżej swojego utraconego potencjału (np. mogła zostać zabudowana, ale była wykorzystywana na działalność rolniczą), to odszkodowanie mogło być zasądzone w zaniżonej wysokości albo nawet wcale. Sądy nie brały pod uwagę korzystniejszego dla właścicieli nieruchomości przeznaczenia gruntów w planach, które utraciły moc. Przez to sytuacja właścicieli gruntów, które znalazły się w luce planistycznej, była gorsza niż pozostałych.
To kryterium różnicujące Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z konstytucją (sygn. SK 22/16) i uwzględnił skargę konstytucyjną właścicielki nieruchomości, która zdecydowała się złożyć po niekorzystnym dla siebie wyroku Sądu Apelacyjnego. Przyjęta w ubiegłym roku nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w art. 87 ust. 3b (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977), mówi, że w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem.
Nowa regulacja nie objęła powódki. Dlatego RPO wnosi, by SN orzekł, że wyrok SA został wydany z naruszeniem prawa.©℗
