Deweloperzy często uzależniają sprzedaż mieszkania od zakupu miejsca parkingowego. Kupujący mają wątpliwości, czy to zgodne z prawem.
Decyzja o liczbie miejsc postojowych przy inwestycji mieszkaniowej nie należy do dewelopera. Decydują o tym przepisy. Nie wszyscy kupujący, zwłaszcza w centrach miast, potrzebują miejsca na samochód, bo zwyczajnie nie każdy go ma. Wiąże się to natomiast z dodatkowym wydatkiem 40 tys., a nawet 60 tys. zł. W zależności od sytuacji nabywcy uzależnienie sprzedaży mieszkania od zakupu parkingu może być problematyczne.
– Skala takich ofert budzi kontrowersje i kupujący, czując, że są pozbawieni wyboru, zastanawiają się, czy jest to zgodne z prawem. W obronie konsumentów stają regulacje m.in. kodeksu cywilnego. Artykuł 3851 tej ustawy stanowi o niedozwolonych postanowieniach umownych. Przepis ten wskazuje, jakie postanowienia umowy zawieranej z konsumentem można uznać za niedozwolone. Zgodność z prawem danego postanowienia zależy od tego, czy zostało ono uzgodnione indywidualnie z konsumentem, a więc czy podlegało negocjacjom – mówi Aleksandra Hyska, młodszy prawnik w kancelarii adwokackiej Szymańczyk, Roman, Deresz.
W świetle tego przepisu można nabrać wątpliwości, czy deweloper ma prawo do oferowania mieszkań z obligatoryjnym nabyciem miejsca postojowego. Rozwiał je już przed laty Sąd Najwyższy.
– Obecnie przepisy nie regulują kwestii sprzedaży przez deweloperów nieruchomości wraz z miejscem parkingowym. Natomiast Sąd Najwyższy uznał w wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12), że klauzule w umowie deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie są dotknięte abuzywnością – mówi dr Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel, radca prawny, partner w kancelarii Hansberry Tomkiel, była prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
– Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że kierowana przez deweloperów oferta, uzależniająca zakup mieszkania od zakupu miejsca postojowego, nie jest sprzeczna z prawem – tłumaczy adwokat Adam Rusiłowicz, kierownik działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w kancelarii radców prawnych Ryszewski i Szubierajski.
Dlaczego Sąd Najwyższy tak orzekł?
– Bo nie można wprost uznać, że świadczeniem głównym umowy deweloperskiej jest jedynie zobowiązanie do wybudowania lokalu mieszkalnego, a wybudowanie lokalu użytkowego w postaci garażu jest jedynie świadczeniem ubocznym tej umowy. Przy uznaniu, że wybudowanie miejsc parkingowych jest również świadczeniem głównym umowy deweloperskiej, nie można jednocześnie uznać, że przedmiotowe postanowienie umowne jest niedozwolone – wyjaśnia jeden z powodów orzeczenia Aleksandra Hyska.
Zwraca ona też uwagę, że gdyby deweloperzy nie sprzedawali miejsc, a udostępniali je do wspólnego użytku mieszkańców, to niewątpliwie rodziłoby to konflikty sąsiedzkie.
Adam Rusiłowicz wskazuje, że orzeczenie SN ma już co prawda 11 lat, ale w tym czasie nie nastąpiły takie zmiany w przepisach prawa ani w realiach społeczno -gospodarczych, które uzasadniałyby odmienne orzeczenie w podobnej sprawie. Nadal większość kupujących mieszkania ma samochody.
– Z jednej strony rozumiem nabywców, dla których miejsce postojowe jest zbędne, a jego cena może stanowić przeszkodę w zakupie mieszkania. Z drugiej strony deweloperzy muszą budować miejsca postojowe i jako prywatni przedsiębiorcy mają pewną swobodę w kształtowaniu oferty. Obecnie, szczególnie w dużych miastach, miejsc postojowych brakuje. Można więc je wynająć lub sprzedać – mówi Adam Rusiłowicz.
Wyjaśnienia naszych ekspertów potwierdza w przesłanym nam stanowisku UOKiK.
– Wyrok ten nie zamyka jednak drogi konsumentom do negocjowania tego rodzaju postanowień umownych z deweloperami – dodaje Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel.©℗
