Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Członkowie spółdzielni czekają na nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jednak przedstawione założenia do projektu są rozczarowujące. Na początek zapowiedź przywrócenia członkostwa w spółdzielni osobom, które utraciły je w wyniku zmiany przepisów z 2017 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii uważa, że zostały one niesłusznie pozbawione tego prawa, przez co utraciły wpływ na funkcjonowanie spółdzielni. Przypomnę, że w tej chwili członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być tylko osoba, której przysługuje skutecznie ustanowiony tytuł prawny do lokalu – prawo spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe – oraz taka, która posiadała skutecznie ustanowioną odrębną własność lokalu po złożeniu deklaracji.
Jeśli proponowane zapisy zostaną uchwalone, raz w roku na walnym zgromadzeniu głos będzie mógł oddać każdy, z kim spółdzielnia zawarła umowę o przydział lokalu w budynku, który nie jest jej własnością, posadowionym na gruncie, do którego nie posiadała żadnego prawa. To utrwali patologię spółdzielczą jako ostatniego bastionu komunizmu w Polsce. Takie zapisy powodują, że obywatel traci zaufanie do demokratycznego państwa prawnego. Jak można ustanawiać prawo do lokalu na cudzym gruncie?
Rada i zarząd spółdzielni
W założeniach jest mowa o tym, by ograniczyć liczbę kadencji zarządów, jednak zaproponowane rozwiązania nie dadzą w praktyce takiej możliwości, ponieważ ograniczają nie liczbę kadencji, lecz maksymalny czas jej trwania. Niezależnie od tego, jeśli nowe zasady wejdą w życie bez przepisów przejściowych, to „starzy prezesi” zostaną na stanowiskach jeszcze przez wiele lat. Stąd postulat, by wprowadzić obowiązek przeprowadzenia konkursu w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy, a jeśli zostanie wybrany członek poprzedniego zarządu, to mógłby pełnić funkcję tylko przez jedną kadencję.
Równocześnie w przypadku rady nadzorczej projekt odwraca sytuację obecnie obowiązującą i przewiduje zniesienie ograniczenia możliwości bycia jej członkiem dłużej niż przez kolejne dwie kadencje, chyba że statut stanowić będzie inaczej. To tylko kosmetyczna zmiana, która niewiele zmienia.
Tylko niezależny audytor zapewni kontrolę nad spółdzielnią mieszkaniową
Członkowie spółdzielni potrzebują wzmocnienia swoich praw, żeby móc mieć wpływ na funkcjonowanie spółdzielni. Wspomniane wyżej zmiany dotyczące zarządów i rad nadzorczych tego nie gwarantują. Podobnie jak przewidziany w założeniach obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych.
Nikt nigdy nie kontrolował tych związków, chociaż one kontrolują wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe. To prywatne firmy, w których radach nadzorczych zasiadają prezesi spółdzielni, co sprawia, że kontrola tych związków jest iluzoryczna i nie sądzę, żeby coś zmienił sam zakaz zasiadania w radzie nadzorczej związku członków zarządu spółdzielni, którą ten związek ma kontrolować. Tylko obowiązek powołania przez zarząd niezależnego audytora, którym jest biegły rewident, może zagwarantować nam, członkom spółdzielni, rzetelną kontrolę działania zarządu i podejmowanych przez niego decyzji. Tak, jak ma to miejsce w prywatnych firmach.
Zebranie przedstawicieli zamiast walnego zgromadzenia?
Zdaję sobie sprawę, że zwiększenie uczestnictwa członków w walnych zgromadzeniach byłoby pożądane z punktu widzenia wzmocnienia wpływu mieszkańców na funkcjonowanie spółdzielni. Niewiele osób przychodzi na walne, ale zaproponowane w projekcie zastąpienie walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli to tylko próba odwrócenia uwagi od prawdziwego problemu. Polega on na tym, że walne zgromadzenia najczęściej odbywają się w środku tygodnia, zaraz po standardowych godzinach pracy lub nawet wcześniej, w dodatku często daleko od mieszkańców. Gdyby odbywały się tylko w soboty i na terenie działania spółdzielni, to frekwencja byłaby wyższa aniżeli te ok. 4 proc., które obserwujemy dzisiaj.
Przy zebraniu przedstawicieli mieszkańców będą się dublować funkcje organów, które już teraz mają ich reprezentować – rady nadzorczej, rady osiedli czy komitetów kolonii.
Domyślam się, że zastąpienie walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli jest podyktowane tym, że niektóre spółdzielnie mieszkaniowe to dziś ogromne organizacje, które mają tysiące członków. Jak i gdzie tych ludzi zebrać? Dlatego, moim zdaniem, lekiem na dzisiejsze patologie w spółdzielczości mieszkaniowej, byłyby małe wspólnoty mieszkańców oraz przekształcenie z mocy prawa spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w odrębną własność (na wzór przekształcenia wieczystego użytkowania gruntu we własność). Należałoby wprowadzić przepisy pozwalające, aby w budynku, w którym przekształconych jest 50 proc. plus jeden lokal, z mocy prawa powstawała wspólnota.
To ułatwiłoby zarządzanie i zmniejszyłoby koszty utrzymania budynku, ponieważ bardzo często w takich wspólnotach jednobudynkowych członkowie zarządu to lokatorzy tego budynku. Nie pobierają oni wynagrodzeń, nie ma rad nadzorczych, rad osiedli, co pozwala zmniejszyć opłaty do niezbędnych za administrowanie budynkami. Obecnie ponoszone są koszty np. rad osiedli, w których może zasiadać nawet kilkadziesiąt osób, rad nadzorczych (również kilkadziesiąt osób) oraz zarządów, które są niekontrolowane i w żaden rzeczywisty sposób nienadzorowane. Nie wspominając już o niebotycznych zarobkach. Na przykład w SM Bródno w Warszawie członkowie rad osiedli dostają ok. 1,9 tys. zł miesięcznie. Sam jestem członkiem takiej rady i złożyłem wniosek o zmniejszenie tych wynagrodzeń o połowę, który niestety nie został przyjęty. Wynagrodzenie członka rady nadzorczej to ok. 4 tys. zł, a członków zarządu po ok. 50 tys. zł brutto miesięcznie.
Nowelizacja kosmetyczna?
Dopóki będą istnieć wielkie spółdzielcze molochy, nic się nie zmieni. Na pewno nie wpłyną na to przygotowane przez MRiT propozycje zmian. Mają one na celu wyłącznie jeszcze bardziej zabetonować system z lat minionych. Mieszkańcy, którzy ponieśli i cały czas ponoszą koszty utrzymania spółdzielni, nadal nic nie będą mogli zrobić, by się uwolnić. Są to tylko drobne korekty mające zatuszować i odwlec na lata potencjalne ważne zmiany, których domagali się i które proponowali mieszkańcy, uczestnicząc w spotkaniach zespołu parlamentarnego ds. spółdzielni mieszkaniowych czy podczas organizowanego przez poprzedni rząd ministerialnego okrągłego stołu. ©℗
