Można kupić od gminy grunt z obciążeniem hipotecznym mimo błędów w ogłoszeniu przetargowym

Spółka kupiła grunt od gminy. W ogłoszeniu o przetargu była informacja o braku obciążeń, jednak po zakupie okazało się, że jest wpisana jakaś stara hipoteka na 1000 zł, którą ktoś przeoczył. Czy to wpływa na ważność przetargu, bo kwota nie jest dla nas problemem? Czy sąd wpisze nas do hipoteki jako właściciela?

Sprzedaż nieruchomości przez jednostki samorządowe jest obwarowana specjalnymi dodatkowymi przepisami określonymi ustawą o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (dalej: rozporządzenie).

Niezbędne procedury

W art. 37 ust. 1 u.g.n. postanowiono, że ‒ z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 ‒ nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Z kolei z art. 38 u.g.n. wynika m.in., że przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister właściwy ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60 ust. 2 pkt 1 u.g.n (są to nieruchomości należące do Skarbu Państwa, z których korzystają instytucje państwowe).

Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminów, o których mowa w art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 4 u.g.n. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

Warto też zwrócić uwagę na art. 41 u.g.n. Wskazano w nim bowiem m.in., że organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Elementy protokołu

Z kolei z przepisów zawartych we wspomnianym rozporządzeniu na uwagę zasługują regulacje zawarte w par. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z par. 13. Z treści tych norm wynika, że przewodniczący komisji przetargowej sporządza protokół przeprowadzonego przetargu. Protokół powinien zawierać informacje o obciążeniach nieruchomości. Ponadto w ogłoszeniu o przetargu ustnym nieograniczonym zamieszcza się w szczególności informacje o obciążeniach nieruchomości. Co istotne, do kategorii takich obciążeń należy m.in. hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe.

Zatem z powyższych przepisów należy wnioskować, że samorząd jako zbywca mienia (w praktyce wójt gminy) powinien w treści ogłoszenia ujawnić obciążenie hipoteczne. Należy jednak podkreślić, że nawet brak ujawnienia tej okoliczności nie wpływa na ważność samej transakcji zakupu. Warto odnotować stanowisko zawarte w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 listopada 2021 r. (sygn. akt I ACa 524/21) w którym m.in. stwierdzono: „Tak więc obciążenie nieruchomości hipoteką nie jest przeszkodą w jej zbywaniu. Rzeczowy charakter hipoteki powoduje, że ten, kto nabył nieruchomość obciążoną hipoteką, staje się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka. Natomiast sprzedający – poprzedni właściciel ‒ takim dłużnikiem przestaje być. Wiąże się to z możliwością egzekucji ewentualnego tytułu wykonawczego. Jeżeli właściciel nieruchomości jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, to ponosi on odpowiedzialność za dług hipoteczny jedynie z obciążonej nieruchomości. Wierzyciel natomiast nie może dochodzić roszczeń z innych składników majątkowych dłużnika. Ta konstatacja wynika wprost z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

Transakcja jest ważna

W kontekście omawianej problematyki warto także wspomnieć o błędzie, jakiego dopuściła się gmina, zbywając mienie, co było przedmiotem kontroli w ramach wystąpienia pokontrolnego Regionalnej Izby Obrachunkowej w Poznaniu z 11 sierpnia 2023 r. (znak WK-0911/10/2023). Wykazano gminie błąd polegający na podaniu w ogłoszeniu o przetargu wadliwych danych na temat obciążenia nieruchomości hipoteką, w księdze wieczystej istniał bowiem wpis hipoteki, a w dokumentacji gminy nie stwierdzono tego obciążenia. Mimo takiego błędu nie podważono skuteczności samej transakcji zbycia mienia samorządowego.

Przedkładając wspomniane założenia na podany stan faktyczny, należy uznać, że błędy gminy nie wpływają na ważność nabycia przez spółkę gruntu. Wpis hipoteki nie jest więc przeszkodą w tym zakresie. Należy jednak dodać, że spółka jako właściciel nieruchomości teoretycznie może odpowiadać za dług do wysokości tego wpisu (czyli w podanej sprawie do kwoty 1000 zł). Warto więc sprawę wyjaśnić w gminie, aby uniknąć ewentualnych problemów ze strony podmiotu, któremu przysługuje owa hipoteka.

Reasumując, w podanym stanie faktycznym zakup nieruchomości od gminy z wpisaną hipoteką nie wpływa na ważność transakcji. Zakup jest legalny i zapewne sąd rejonowy wpisze spółkę w księdze wieczystej jako nowego właściciela. Warto jednak wyjaśnić sprawę wpisu hipotecznego z podmiotem, na rzecz którego został on dokonany. ©℗