Znowelizowane prawo budowlane jeszcze nie weszło w życie, a już wymaga zmiany. Nowe przepisy przewidują, że przy budowie domu, który ma ponad 70 mkw., nie trzeba mieć kierownika budowy ani prowadzić dziennika. Konsekwencje mogą być poważne.
Od początku 2022 r. można w Polsce budować domy jednorodzinne na własne potrzeby mieszkaniowe – do 70 mkw. powierzchni zabudowy – na uproszczone zgłoszenie. Inwestor nie musi zatrudnić kierownika budowy ani prowadzić dziennika. Za to ma obowiązek złożyć oświadczenie, że bierze na siebie odpowiedzialność za wykonanie budowy zgodnie z projektem i przepisami. Ciąży też na nim odpowiedzialność za bezpieczeństwo na budowie.
Dość szybko po wprowadzeniu tej zmiany Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało rozszerzenie uproszczonej procedury na wolno stojące domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw. Muszą tylko mieć nie więcej niż dwie kondygnacje, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Ponadto budowa ma być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Miało być inaczej
W przypadku tych większych domów resort zapowiadał jednak, że obowiązkowe będzie ustanowienie kierownika budowy i prowadzenie dziennika. To kierownik miał pilnować, by budowa była realizowana zgodnie z projektem i przepisami. Tym rozwiązaniem resort starał się rozbroić argumenty przeciwników dalszej liberalizacji prawa.
Regulujące to przepisy, a także inne, które miały poszerzyć listę budów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia, znalazły się w projekcie prawa budowlanego, przekazanym w lipcu do sejmowej komisji infrastruktury. Komisja go odrzuciła i poleciła rządowi dopracowanie. Zamiast tego MRiT zrobiło wrzutkę do ustawy o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego (NABE). Projekt trafił do komisji do spraw energii, klimatu i aktywów państwowych.
Jak wygrywa Radomiak
– Niech mi pan minister powie, co to ma wspólnego z NABE – pytał poseł Dariusz Wieczorek (Lewica) wiceministra aktywów państwowych Karola Rabendę.
– Panie pośle, znamy realia, które towarzyszą chyba ostatniej ustawie, jaka jest procedowana. Nie ma tu co zbyt dużo tłumaczyć. Część tych poprawek, które są, jest zgłaszana w porozumieniu także z innymi ministerstwami. Jak to powiedział klasyk: sytuacja jest nadzwyczajna – odpowiedział minister.
Do wrzucenia na etapie II czytania wielu poprawek, bez związku z NABE, uwagi zgłosiło też Biuro Legislacyjne.
– Dlatego Biuro Legislacyjne nie dokonało analizy tych poprawek, w związku z czym nie wiemy, czy zostały skonstruowane prawidłowo, czy dotyczą jednostek redakcyjnych, które są tutaj zamieszczone. Stąd nie możemy wziąć odpowiedzialności za poprawność legislacyjną tych poprawek – ostrzegał legislator Wojciech Białończyk.
Głosami 14 posłów za, przy dwóch przeciw, komisja przyjęła zgłoszone poprawki.
– Jesteśmy jak Radomiak. Wygrywamy – skomentował przewodniczący komisji poseł Marek Suski (PiS).
Sejm 17 sierpnia 2023 r. przyjął ustawę o NABE, a z nią nowelizację prawa budowlanego.
– Ułatwiamy Polakom budowę domów – ogłosiło MRiT.
Coś poszło nie tak
O tym, że przyjęta nowelizacja prawa budowlanego w części dotyczącej domów powyżej 70 mkw. powierzchni zabudowy znacznie różni się od tego, co zapowiadało ministerstwo i co było w pierwotnym projekcie prawa budowlanego, pierwszy zorientował się Zespół Prawno-Regulaminowy Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.
– Domy zwolnione z obowiązku uzyskania pozwoleń na budowę o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw. pierwotnie miały być budowane z obowiązkiem ustanowienia kierownika budowy. Jednak ostateczna wersja uchwalona przez Sejm, do której przeniesiono część zagadnień z tego projektu, nie zawiera obowiązku ustanowienia kierownika budowy. Nie dokonano niezbędnych zmian w art. 42 prawa budowlanego – zaalarmowała POIIB.
Inżynierowie zastanawiają się, czy było to świadome działanie prawodawcy, czy jednak wynik pośpiechu, w jakim ta ustawa została przegłosowana przez Sejm.
– Nowelizacja powinna uwzględniać zmianę w art. 42, bez tego przepis ogólny nakładający obowiązek ustanowienia kierownika budowy w praktyce nie będzie stosowany – ocenia mec. Joanna Barzykowska, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.
Źle skopiowali?
– Kopiując przepisy z dużej nowelizacji prawa budowlanego, pominięto część istotnych przepisów, występujących poza art. 29 i 30, co do możliwości budowy na podstawie uproszczonego zgłoszenia domów o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw. W rezultacie nie dokonano zmiany regulacji w zakresie obowiązku ustanowienia przez inwestora kierownika budowy przed rozpoczęciem robót budowlanych – podsumowuje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości KIG.
Z aktualnej treści nowelizacji wynika zatem, że pomimo zapewnień projektodawcy, zawartych w uzasadnieniu wcześniej odrzuconej dużej nowelizacji prawa budowlanego, nie trzeba będzie ustanawiać kierownika budowy. A co za tym idzie – nie będzie konieczne prowadzenie dziennika budowy przy budowie domu o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw. na podstawie uproszczonego zgłoszenia.
Zapytaliśmy MRiT, czy zrezygnowało z obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy w przypadku domów powyżej 70 mkw. powstających na podstawie uproszczonego zgłoszenia.
– Resort nie zrezygnował. W tym zakresie zostanie przeprocedowana stosowna zmiana przepisów – odpowiada ministerstwo.
Piotr Jarzyński dodaje, że nie tylko w tym zakresie będzie potrzebna nowelizacja nowelizacji. Zapomniano także o nałożeniu na inwestora obowiązku umieszczenia na terenie budowy tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. A jest to wymagane w przypadku aktualnie obowiązującego uproszczonego zgłoszenia domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw.
Jeśli przepisy miałyby pozostać w tym kształcie, to nie będzie obowiązku złożenia przy zgłoszeniu domu o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw. oświadczenia inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową.
Czegoś ubyło, coś przybyło
Nowością w przyjętych przepisach jest dodanie regulacji, że nie stosuje się przepisu o uproszczonym zgłoszeniu w przypadku niedołączenia do zgłoszenia wymaganej dokumentacji. A zatem, jeśli ktoś nie złoży kompletu dokumentów, z tej procedury nie skorzysta.
– Nie podano wprost, co ma zrobić organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) z takim zgłoszeniem – podsumowuje Piotr Jarzyński. Jego zdaniem inwestorzy na tyle słabo znają procedurę uproszczoną, że często dokonują niekompletnych zgłoszeń. Jeśli nowe przepisy wejdą w życie, to czeka ich niemiła niespodzianka.
Przypomnijmy, że obecnie organ może tylko takie zgłoszenie przyjąć. Nie weryfikuje go i nie zgłasza sprzeciwu.
– Przestrzegam osoby, które planują budowę domu, obojętnie, czy do 70 mkw. powierzchni zabudowy, czy większego, przed skorzystaniem z tej uproszczonej procedury, w której nie wymaga się od nich zatrudnienia kierownika budowy. To samo dotyczy ryzyka zgłaszania budowy, w której urzędnicy nie weryfikują dokumentacji. Takie rozwiązania mogłyby się ewentualnie bronić, gdybyśmy mieli precyzyjne prawo i przepisy techniczne. Przy tej zmienności przepisów i ich niejasności zachęcanie inwestorów prywatnych, by wzięli na siebie odpowiedzialność za zrealizowanie budowy zgodnie z prawem, jest zastawianiem na nich pułapek – ostrzega Piotr Fokczyński, prezes Krajowej Rady Izby Architektów RP.
Połączone komisje senackie zajmą się projektem ustawy o NABE 6 września. Mało prawdopodobne, by nie wniosły poprawek. Mogą też ustawę odrzucić. Sejm już się raczej przed wyborami nie zbierze. To by znaczyło, że zapowiedzianych przez rząd „ułatwień” w budowie domów nie będzie. Zdaniem ekspertów dobrze by było, gdyby tak się to skończyło. ©℗
