Użytkowanie wieczyste. Rok na wykupienie nieruchomości

Senat przyjął ustawę o gospodarce nieruchomościami. Przedsiębiorcom nie udało się przekonać senatorów, a wcześniej rządu i posłów, aby wydłużyli czas na wystąpienie z żądaniem odkupu użytkowanej nieruchomości.

Senat przyjął ustawę o gospodarce nieruchomościami. Przedsiębiorcom nie udało się przekonać senatorów, a wcześniej rządu i posłów, aby wydłużyli czas na wystąpienie z żądaniem odkupu użytkowanej nieruchomości.

Nowelizacja przewiduje 12-miesięczny termin na zgłoszenie żądania nabycia nieruchomości przez dotychczasowych użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych. Czas będzie się liczył od daty wejścia w życie nowych przepisów. Przedsiębiorcy chcieli, by żądanie wykupu było bezterminowe lub ograniczone do co najmniej 36 miesięcy. Samorządy są przeciwne samemu pomysłowi wykupu nieruchomości.

– Ustawodawca daje 12 miesięcy na wystąpienie z żądaniem, ale nie wskazuje terminu na zawarcie umowy. To rodzi obawy o to, jak realnie będzie realizowane prawo wykupu. Może się zdarzyć, że przedsiębiorca, który ma jakiś horyzont czasowy zakończenia inwestycji, nie doczeka się zawarcia umowy z gminą – mówi Piotr Brzózka, adwokat w kancelarii Osborne Clarke.

– Nasze obawy wynikają chociażby z realizacji przez gminy obowiązku wydawania zaświadczeń o przekształceniu użytkowania we własność w przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Mimo że tamta ustawa wprowadzała automatyzm przekształcenia i dawała gminom rok na wydanie zaświadczeń, to po upływie czterech lat jeszcze nie wszyscy się z tym uporali – dodaje.

Po upływie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy nadal użytkownik wieczysty będzie mógł wykupić nieruchomość, ale na obowiązujących dziś zasadach, czyli tylko za zgodą właściciela. Poza ograniczeniem czasowym prawnicy wskazują na jeszcze jedno niekorzystne dla przedsiębiorców rozwiązanie, które dotyczy ceny wykupu. W przypadku przedsiębiorców będzie to co najmniej 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a przy rozłożeniu płatności na raty – równowartość 25 opłat rocznych.

– Korzyść przedsiębiorcy, obejmująca różnicę między wartością rynkową gruntu a ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. Gdy różnica przekroczy jej dostępny limit, przedsiębiorca będzie musiał uiścić dopłatę. Takich przypadków, po okresie covidowym, gdy firmy korzystały z pomocy publicznej, może być dużo, przez co wykup oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości może się okazać nieatrakcyjny. Tak może być zwłaszcza w przypadku tych przedsiębiorców, którzy planują w ciągu kilku lat dalszą sprzedaż nieruchomości – twierdzi Katarzyna Chruślińska, radca prawny w kancelarii Osborne Clarke.

Wskazuje ona na jeszcze jeden problem. Dziś opłaty za użytkowanie wieczyste przedsiębiorcy, którzy wynajmują nieruchomości, mogą przenosić na najemców, ujmując je w opłatach eksploatacyjnych. Nie wiadomo, czy będzie taka możliwość w przypadku opłaty za wykup.

Koszt i czas wystąpienia z żądaniem, a także ograniczenia tego prawa do gruntów zabudowanych sprawiają, że użytkowanie wieczyste z pewnością nie zostanie wyrugowane z polskiego porządku prawnego, a taka była intencja rządowego projektu. Według szacunków MRiT z prawa wystąpienia z żądaniem wykupu skorzysta ok. 60 tys. użytkowników, z 400 tys. uprawnionych.©℗