Przynajmniej 100 tys. osób ma mieszkanie w budynku usytuowanym na gruncie, do którego spółdzielnia mieszkaniowa nie ma tytułu prawnego. Pojawił się projekt, który ma ten problem rozwiązać, ale spółdzielcy uważają, że wymaga on dużych zmian, by spełnił swój cel.

Problem z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe to dziedzictwo PRL. Transformacja ustrojowa spowodowała, iż tereny, które należały do Skarbu Państwa, zostały nieodpłatnie przekazane samorządom. Gminy poza prawami do tych gruntów przejęły też zobowiązanie do ustanowienia na rzecz spółdzielni prawa użytkowania wieczystego. Przez ponad 30 lat nie wprowadzono jednak kompleksowego i ustawowego uregulowania możliwości ustanowienia tytułu prawnego do gruntów na rzecz spółdzielni, na których wybudowały one swoje budynki mieszkalne. Mieszkańcy tych terenów nie mogą przekształcać posiadanych spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/125), jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością (współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to nie może dojść do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

SN zmienia zdanie

Wcześniej, przed tym orzeczeniem, panował pogląd przeciwny. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 438 ze zm.) do 2007 r. spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w budynkach na gruntach nieuregulowanych mogły być ustanawiane, a do 2012 r. spółdzielcze lokatorskie prawa w budynkach na tych terenach mogły być przekształcane w spółdzielcze własnościowe prawo. Unia Spółdzielców Mieszkaniowych zwraca uwagę, że wydając w 2013 r. ww. uchwałę, Sąd Najwyższy zaprzeczył swojemu dotychczasowemu stanowisku, zawartemu w uchwale z 30 maja 1994 r. (III CZP 73/94) oraz uchwale z 28 września 1994 r. (III CZP 121/94).

– Obecnie nie można wyodrębnić lokalu ani założyć dla niego księgi wieczystej. Nie jest możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W konsekwencji osoba posiadająca prawo do lokalu spółdzielczego w budynkach usytuowanych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje tytuł prawny, uzyskuje przy sprzedaży cenę o 10–20 proc. niższą, niż ktoś z bloku sąsiedniego, który ma to szczęście, że grunt pod nim jest uregulowany. Brak księgi wieczystej wyklucza też możliwość zakupu takiego lokalu na kredyt, bo nie można ustanowić hipoteki. Trudno uwierzyć, że przez 30 lat nie udało się tego problemu rozwiązać – mówi Łukasz Zaprawa z Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.

Nieuregulowanie stanu prawnego gruntów ogranicza też spółdzielniom możliwość inwestowania, a nawet ponoszenie bieżących nakładów na utrzymanie nieruchomości.

Trzeba to poprawić

Chcąc tę sytuację naprawić, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało i zamieściło na stronie Rządowego Centrum Legislacji (druk nr UD458) projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt przewiduje przyznanie spółdzielniom prawa żądania odpłatnego ustanowienia użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Z możliwości tej w praktyce skorzystają wyłącznie spółdzielnie, które nie złożyły wniosków o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w ustawowym terminie do 31 grudnia 1996 r. Prawo do skorzystania z przepisów projektowanej ustawy będą miały spółdzielnie wobec gruntów, które nie są przedmiotem postępowania sądowego o ustanowienie tego prawa na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.). Ponadto ustanowienie prawa użytkowania wieczystego będzie się odbywać za wniesieniem pierwszej opłaty. Jest to rozwiązanie gorsze dla spółdzielni od tego, które obecnie obowiązuje. Artykuł 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami takiego warunku nie przewiduje.

– Te ograniczenia sprawiają, że problem zostanie rozwiązany tylko w marginalnym stopniu. Większość spółdzielni złożyła wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego. Jak również w bardzo wielu przypadkach od kilkunastu lat toczą się sprawy w sądach. Jeśli spółdzielnie wycofają pozwy, a wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego nie zostanie w trybie administracyjnym pozytywnie rozpatrzony, to nie będą mogły wrócić na drogę sądową, ponieważ przedawni się ich roszczenie. Żadna spółdzielnia nie zaryzykuje wycofania pozwów o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w sytuacji, kiedy nie ma gwarancji, że w trybie projektowanej ustawy prawo to w ogóle otrzyma – mówi Łukasz Zaprawa.

Zgodnie z projektem ustawy spółdzielnie otrzymają tylko decyzję o ustanowieniu użytkowania wieczystego, która dopiero będzie warunkowała zawarcie aktu notarialnego ustanawiającego to prawo. Spółdzielcy postulują, by prawo użytkowania wieczystego było nadawane z mocy ustawy.©℗

12 miesięcy ma mieć spółdzielnia na złożenie wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego

100 tys. osób mieszka w budynkach na nieuregulowanym gruncie