Jakie obowiązki ma deweloper – także gdy jest w trakcie restrukturyzacji lub grozi mu upadłość

Przedsiębiorca musi zapewnić nabywcy ochronę jego wpłat na zakup nieruchomości dokonywanych na podstawie umowy deweloperskiej. W przypadku nowych inwestycji jest także zobowiązany do wpłat składek na fundusz gwarancyjny. A co, jeśli znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej? Zagadnienie wyjaśniają Piotr Jarzyński, prawnik, specjalista od prawa budowlanego i nieruchomości, Kancelaria Prawna Jarzyński & Wspólnicy i Krzysztof Kujawski, ekonomista i prawnik.

Efektywną ochronę nabywców w relacjach z deweloperem oraz poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma zapewnić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.), która zastąpiła ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r. (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.).

Środki ochrony

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r. ma obowiązek zawarcia umowy otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub dla każdego zadania inwestycyjnego w przypadku jego wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego. Są to środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Obowiązkiem dewelopera – jak wskazuje art. 7 ust. 3 wspomnianej ustawy ‒ jest posiadanie mieszkaniowego rachunku powierniczego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wpływa to na koszty obsługi inwestycji. W art. 7 ust. 4 natomiast zobowiązano bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy do ewidencjonowania wpłat i wypłat odrębnie dla każdego nabywcy oraz podawania szczegółowych informacji dotyczących wpłat i wypłat na żądanie nabywcy.

Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji inwestycji po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wynika to z art. 8 ust. 1‒3 ustawy deweloperskiej z 2021 r. Przepisy zobowiązują dewelopera, aby informował nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku (np. za pośrednictwem poczty elektronicznej) o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, aby ten mógł dokonać płatności. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach.

Wypłata etapami

Bank, jak wynika z art. 16 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r., wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy [ramka 1] nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Deweloper otrzymuje wówczas środki w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ustalonej w umowie deweloperskiej.

Ramka 1

Ważne jest to, że w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank ‒ zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r. ‒ wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Ta nowa regulacja podnosi koszty prowadzenia inwestycji przez dewelopera, gdyż ostateczny zwrot zainwestowanych środków następuje dopiero wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. A do jej podpisania dochodzi najczęściej po upływie kilku miesięcy od odbioru przez nabywcę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wynika to m.in. z długiego czasu oczekiwania (szczególnie w dużych miastach) na uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali oraz na założenie kartotek dla budynku i lokali. W przypadku umów deweloperskich zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej z 2011 r. wypłata środków pozostałych na rachunku powierniczym następowała zazwyczaj po zakończeniu budowy. Nie była zatem uzależniona od zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.

Nie ma swobody w dysponowaniu pieniędzmi

Jak wynika z art. 13 ustawy deweloperskiej z 2021 r., deweloper dysponuje środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek. Agnieszka Goldiszewicz w „Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Komentarz”, Warszawa 2022, wskazuje, że z uwagi na ustawową definicję przedsięwzięcia deweloperskiego i zadania inwestycyjnego deweloper nie może pokryć z tego rachunku wydatków związanych z obsługą prawno-księgową przedsięwzięcia albo organizowaniem sprzedaży. Środki takie nie mogą być też wypłacone deweloperowi w celu pokrycia kosztów opłat i prowizji związanych z prowadzeniem rachunku powierniczego. Jednak Bartłomiej Gliniecki w „Ustawa deweloperska. Komentarz”, Warszawa 2022, dopuszcza w ramach czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do zawierania umów z nabywcami finansowanie przez dewelopera kosztów swojej działalności obejmujących w szczególności wydatki na pokrycie: wynagrodzeń pracowników, utrzymania lokali do obsługi klientów, przygotowania oferty sprzedaży, kosztów notarialnych zawieranych umów – o ile mają one związek z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Podaje również, że środki z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego mogą zostać przeznaczone na spłatę zobowiązań dewelopera wynikających z zaciągniętego kredytu, pożyczki, emisji obligacji lub innego źródła finansowania wydatków związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Wypis uruchomi środki

Bank na podstawie art. 15 ustawy deweloperskiej z 2021 r. wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy [ramka 2] po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Z tego względu deweloperzy rzadko korzystają ze wspomnianych rachunków, gdyż musieliby w całości finansować budowę do momentu przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ramka 2

Gwarancja w funduszu

Aby chronić środki wpłacane przez nabywców, ustawodawca w ustawie deweloperskiej z 2021 r. powołał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Stanowi on wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który zapewnia obsługę DFG.

Obowiązkiem dewelopera wyrażonym w art. 6 ust. 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r. jest dokonywanie terminowych wpłat składek na DFG odpowiednio do wybranego ww. rodzaju środka ochrony (otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego), na zasadach określonych w art. 49. Zgodnie z nim podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy m.in. w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub wartość wpłaty dokonanej przez dewelopera, gdy przekazuje on opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego po zawarciu umowy.

Uwaga! Składka stanowi iloczyn stawki procentowej, która dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wynosi 0,45 proc., a dla zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego 0,1 proc (co określa rozporządzenie ministra rozwoju i technologii w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na DFG) oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera, gdy przekazuje on opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego po zawarciu umowy. Deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki na DFG i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty nabywcy, i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Bank odprowadza tę składkę do DFG w terminie 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera. Składka przekazana na DFG nie podlega zwrotowi, nawet jeśli np. odstąpiono od umowy deweloperskiej.

Możliwy zwrot

Środki DFG – zgodnie z art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r. ‒ przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, m.in. w związku z realizacją umowy deweloperskiej, w przypadku:

• wydania przez sędziego komisarza postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie art. 425e ust. 1 prawa upadłościowego (dalej: p.u.);
• wydania przez sędziego komisarza postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425e ust. 2 p.u.;
• uprawomocnienia się postanowienia sędziego komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425h ust. 1 p.u.;
• odstąpienia od umowy przez syndyka na podstawie art. 98 p.u.;
• odstąpienia od umowy przez zarządcę w trybie art. 298 prawa restrukturyzacyjnego (dalej: p.r.);
• odstąpienia od umowy przez nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1‒11 ustawy deweloperskiej z 2021 r. i nieotrzymania przez nabywcę od dewelopera zwrotu środków wypłaconych deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia doręczenia deweloperowi oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy;
• odstąpienia od umowy przez nabywcę, jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 p.u.;
• niewydania przez sędziego komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, o którym mowa w art. 425e ust. 2a p.u.

Wpis do księgi wieczystej

W art. 38 ust. 1 i 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r. zawarto dodatkowe zabezpieczenie realizacji umowy deweloperskiej i zawarcia umowy przyrzeczonej w postaci ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, roszczenia nabywcy. Są to roszczenia m.in. o:

• wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
• zabudowanie nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienie na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Do wpisu ww. roszczeń w księdze wieczystej na podstawie art. 38 ust. 3 ustawy deweloperskiej z 2021 r. nie stosuje się art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dotyczącego wykreślenia takiego wpisu na wniosek. Z tego względu nie można wykreślić roszczenia o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Ma to chronić wpis roszczenia nabywcy przed wykreśleniem przez dewelopera (właściciela lub użytkownika wieczystego). Regulacja ta wynika z czasu realizacji inwestycji deweloperskiej, która zazwyczaj trwa dłużej niż rok.

Płynność finansowa

Zapewnienie ochrony środków wpłaconych przez nabywców to jednak nie wszystko. W trakcie inwestycji deweloperskiej może dojść do różnych sytuacji wpływających na płynność przedsiębiorcy, a tym samym na możliwość wykonania zobowiązań wobec nabywców. Źródła niepowodzeń mogą być różne. Począwszy od błędów zarządczych, a skończywszy na czynnikach wynikających ze zmiany sytuacji makroekonomicznej, z czym mamy do czynienia obecnie. Deweloperzy z różnych powodów unikali w umowach z klientami zamieszczania klauzul waloryzacyjnych. Może się zatem okazać, że ustalone z nabywcami na początku inwestycji ceny mieszkań i domów okażą się zbyt niskie w trakcie jej realizacji. Przy znacznym wzroście cen pracy oraz materiałów budowalnych, napędzanych rosnącą inflacją, przedsięwzięcie deweloperskie może się stać nierentowne i wygenerować stratę. Na to wszystko nakłada się wzrost oczekiwań klientów co do obniżenia cen oferowanych nieruchomości z powodu spadającego popytu na nowe lokale. Ma to swoje źródło w podejściu Komisji Nadzoru Finansowego do kalkulacji zdolności kredytowej przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny oraz radykalnym wzroście cen kredytów z powodu wzrostu stóp procentowych i inflacji. Z takimi sytuacjami należy się jednak liczyć i mieć na uwadze różne warianty poradzenia sobie z problemem nierentownej inwestycji.

Problem płynności finansowej można spróbować rozwiązać, podejmując rozmowy z klientami o renegocjacji umów i ustaleniu odpowiedniej waloryzacji cen. Należy być jednak ostrożnym w relacjach z konsumentami – nabywcami, którym zarówno ustawa deweloperska z 2021 r. oraz inne regulacje przyznają szczególną ochronę prawną. Jest to zatem trudne do przeprowadzenia i może być kwestionowane zarówno przez samych klientów, jak i m.in. przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W razie trudności deweloper może sprzedać rozpoczętą inwestycję innemu przedsiębiorcy, który ją dokończy. Należy jednak pamiętać o należytym przeniesieniu praw i obowiązków związanych z przedsięwzięciem deweloperskim, w tym z zawartych umów deweloperskich, co nie było wprost uregulowane w ustawie deweloperskiej z 2011 r. i nie jest też w ustawie deweloperskiej z 2021 r.

Możliwości sprzedaży i dokończenia rozpoczętej inwestycji przewidują także procedury w postępowaniu restrukturyzacyjnym i upadłościowym. Jak wynika z art. 352 p.r. i art. 425b p.u. obydwa postępowania w przypadku deweloperów zakładają, że – o ile będzie to możliwe – powinno się dokończyć inwestycję i zaspokoić roszczenia nabywców lokali poprzez przeniesienie na nich ich własności. Biorąc pod uwagę aspekt biznesowy, lepszym rozwiązaniem wydaje się postępowanie restrukturyzacyjne. Jego celem jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego – również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Służy ono zawarciu przez dłużnika układu z wierzycielami lub przeprowadzaniu działań sanacyjnych, które rozumiane są jako czynności prawne i faktyczne, które zmierzają do poprawy sytuacji ekonomicznej dłużnika i mają na celu przywrócenie dłużnikowi zdolności do wykonywania zobowiązań, przy jednoczesnej ochronie przed egzekucją. Zgodnie z art. 2 p.r. restrukturyzację przeprowadza się w następujących postępowaniach restrukturyzacyjnych:

• postępowaniu o zatwierdzenie układu,
• przyspieszonym postępowaniu układowym,
• postępowaniu układowym,
• postępowaniu sanacyjnym.

Niewypłacalność

Przesłanką niezbędną do rozpoczęcia wyżej wskazanych postępowań są niewypłacalność lub zagrożenie niewypłacalnością. Jak wynika z art. 11 ust. 1 i 1a p.u., w przypadku niewypłacalności bierzemy pod uwagę dwa kryteria. Pierwsze związane jest z realną zdolnością obsługi wymagalnych zobowiązań pieniężnych. W sytuacji gdy opóźnienie w wykonaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych przekracza trzy miesiące, domniemywa się, że dłużnik utracił zdolność do ich wykonywania, czyli jest niewypłacalny. Drugie kryterium ma związek z nadmiernym zadłużeniem. W sytuacji gdy dłużnikiem jest osoba prawna albo jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, z niewypłacalnością mamy do czynienia wtedy, gdy jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość jego majątku (nie wlicza się do niego m.in. składników niewchodzących w skład masy upadłości), a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający 24 miesiące. Regulacja ta nie ma zastosowania do spółek osobowych określonych w kodeksie spółek handlowych (dalej: k.s.h.), w których co najmniej jednym wspólnikiem odpowiadającym za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem jest osoba fizyczna (art. 11 ust. 2, 3 i 7 p.u.). Stan zagrożenia niewypłacalnością nie jest pojęciem ostrym. Jak wynika z art. 6 ust. 3 p.r., przez dłużnika zagrożonego niewypłacalnością należy rozumieć dłużnika, którego sytuacja ekonomiczna wskazuje, że w niedługim czasie może stać się niewypłacalny. Przyjmuje się, że sytuacja ta odnosi się do obsługi zobowiązań pieniężnych.

Restrukturyzacja i upadłość

Na podstawie art. 7 ust. 1 p.r. postępowanie restrukturyzacyjne wszczyna się na wniosek restrukturyzacyjny złożony przez dłużnika, o ile ustawa nie stanowi inaczej. Wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego w stosunku do osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego może zgłosić również kurator ustanowiony na podstawie art. 42 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego w stosunku do niewypłacalnej osoby prawnej może zgłosić również jej wierzyciel osobisty (art. 283 ust. 1 i 2 p.r.).

Zgodnie z art. 20 ust. 1 i 2 p.u. wniosek o ogłoszenie upadłości może zgłosić m.in. dłużnik lub każdy z jego wierzycieli osobistych, jak również w stosunku do spółki jawnej, spółki partnerskiej, spółki komandytowej oraz spółki komandytowo-akcyjnej – każdy ze wspólników odpowiadających bez ograniczenia za zobowiązania spółki, a w stosunku do osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, którym odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – każdy, kto na podstawie ustawy, umowy spółki lub statutu ma prawo do prowadzenia spraw dłużnika i do jego reprezentowania, samodzielnie lub łącznie z innymi osobami. Jak wynika z art. 11 p.r., w przypadku złożenia wniosku restrukturyzacyjnego i wniosku o ogłoszenie upadłości w pierwszej kolejności rozpoznaje się wniosek restrukturyzacyjny.

Na ratunek

Działania restrukturyzacyjne będą służyć głównie ratowaniu przedsiębiorstwa i zakończeniu inwestycji, ale w przypadku postępowania upadłościowego mogą się one okazać ochronne także dla zarządu. Zaniechanie złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej powoduje odpowiedzialność karną zarządu na podstawie art. 586 k.s.h. zagrożoną grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. W art. 373 p.u. przewidziano dodatkową sankcję za brak złożenia w terminie wniosku o ogłoszenie upadłości, jaką jest możliwość orzeczenia zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 299 k.s.h. członkowie zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania, jeżeli egzekucja przeciwko niej okaże się bezskuteczna. Aby uwolnić się od tej odpowiedzialności, członek zarządu musi wykazać, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości lub w tym samym czasie wydano postanowienie o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo o zatwierdzeniu układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu, albo że niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło nie z winy członka zarządu, albo że pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości oraz niewydania postanowienia o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo niezatwierdzenia układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu wierzyciel nie poniósł szkody. Analogiczna odpowiedzialność na podstawie art. 116 ordynacji podatkowej dotyczy zaległości podatkowych. W sytuacji gdy zarząd nie wykaże, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości lub w tym czasie zostało otwarte postępowanie restrukturyzacyjne albo zatwierdzono układ w postępowaniu o zatwierdzenie układu spółki z o.o., spółki z o.o. w organizacji, prostej spółki akcyjnej, prostej spółki akcyjnej w organizacji, spółki akcyjnej lub spółki akcyjnej w organizacji, to odpowiada solidarnie całym swoim majątkiem za zaległości podatkowe spółki, jeżeli egzekucja z majątku spółki okazała się w całości lub w części bezskuteczna. Członek zarządu, aby uwolnić się od odpowiedzialności za zaległości podatkowe, może alternatywnie wskazać mienie spółki, z którego egzekucja umożliwi zaspokojenie zaległości podatkowych spółki w znacznej części.

W przypadku postępowania restrukturyzacyjnego i upadłościowego ustawodawca przyjął tożsame kryteria umożliwiające skorzystanie z nich przez deweloperów, które obecnie odwołują się do ustawy deweloperskiej z 2021 r. Zgodnie z art. 5 pkt 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r. deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Deweloperem może być zatem osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną – prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową (art. 431 i art. 331 par. 1 k.c.).

Uzdrowienie sytuacji

O ile postępowanie upadłościowe może okazać się obligatoryjne w przypadku poważniejszych problemów z płynnością finansową, o tyle w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego podjęcie działań może być dobrym rozwiązaniem pozwalającym na uzdrowienie niekorzystnej sytuacji ekonomicznej dewelopera. W art. 349‒361 p.r. oraz w art. 425a‒425s p.u. wymieniono katalog dostępnych działań w ramach ww. postępowań dla deweloperów.

Zgodnie z art. 351 p.r. wobec dewelopera nie prowadzi się postępowania o zatwierdzenie układu, z wyjątkiem układu częściowego, jeżeli nie są nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Na podstawie art. 353 p.r. nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20 proc. liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez dłużnika mogą zgłosić propozycje układowe w terminie 30 dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego. Jak wynika z art. 354 ust. 1 p.r., propozycje układowe mogą również obejmować:

• wpłaty dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
• sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich;
• określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;
• zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

Propozycje układowe mogą zatem powodować konieczność zmiany treści umów deweloperskich.

Przepisy art. 425a‒425s p.u. przewidują natomiast:

• dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego,
• likwidację nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie,
• kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę,
• kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie.

Postępowanie restrukturyzacyjne może umożliwić uratowanie biznesu i reaktywację przedsięwzięcia deweloperskiego. Od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego do dnia jego zakończenia albo uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu postępowania wypowiedzenie umów o podstawowym znaczeniu dla prowadzenia przedsiębiorstwa dłużnika (np. kredytu, leasingu, najmu, dzierżawy) wymaga zgody rady wierzycieli (art. 226e, art. 256, art. 273, art. 297 p.r.). Dodatkowo postępowanie egzekucyjne dotyczące wierzytelności objętej z mocy prawa układem, wszczęte przed dniem otwarcia przyspieszonego postępowania układowego lub postępowania układowego, ulega zawieszeniu z mocy prawa z dniem otwarcia postępowania. Postępowanie egzekucyjne skierowane do majątku dłużnika wchodzącego w skład masy sanacyjnej wszczęte przed dniem otwarcia postępowania sanacyjnego ulega zawieszeniu z mocy prawa z dniem otwarcia postępowania (art. 224 ust. 2, art. 226e, art. 259 ust. 1, art. 278 ust. 1, art. 312 ust. 1 p.r.). Ochrona przedsiębiorstwa, wywiązanie się z umów zawartych z nabywcami lokali czy domów, a także realizacja postulatów p.r. mogą przemawiać za skorzystaniem z postępowania restrukturyzacyjnego na takim etapie, który zwiększy prawdopodobieństwo zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. ©℗