Przedsiębiorcy apelują do ministra rozwoju, by nie zmieniał warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Resort tłumaczy zmiany koniecznością walki z patodeweloperką, ale eksperci podkreślają, że nie tędy wiedzie droga do poprawy jakości zabudowy

Z początkiem roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) zapowiedziało uporządkowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych. Ma w tym pomóc m.in. zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie. Chodzi o to, by osiedla, ale także pojedyncze budynki wielorodzinne i ich otoczenie, były bardziej przyjazne dla mieszkańców.

Propozycje resortu

Ministerstwo proponuje zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki z 4 m do 6 m oraz takie projektowanie balkonów, by zapewniały prywatność. Między balkonami na odrębnej płycie balkonowej musiałyby być co najmniej 4 m odległości. W przypadku mniejszej odległości lub balkonów usytuowanych na jednej płycie będzie konieczne stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.
Zmiany mają dotyczyć też minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. W nowym budynku ma to być 25 mkw., czyli tyle, ile wynosi dziś minimalna powierzchnia mieszkania. Ten wymóg ma wyeliminować mikrokawalerki, które sprzedaje się jako lokale użytkowe, a które w praktyce są mieszkaniami.
Resort chce też zwiększenia nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych z 3 godz. do 3,5 godz. Ten przepis nie dotyczyłby zabudowy śródmiejskiej. Projektowane rozporządzenie ma również szczegółowo określać powierzchnię i wyposażenie placów zabaw. Publiczne przestrzenie i skwery musiałyby mieć minimum 20 proc. terenu obsadzonego drzewami i krzewami. Mają się też zmienić zasady grodzenia - w taki sposób, by usprawnić komunikację pieszą między odgrodzonymi budynkami.

Deweloperzy: doprecyzujcie to jeszcze

Choć ministerstwo nie upubliczniło na razie projektu nowelizacji rozporządzenia, przedsiębiorcy już zgłaszają swoje uwagi do proponowanych przez resort zmian. Jako pierwszy wystąpił Polski Związek Firm Deweloperskich. PZFD przyjął ze zrozumieniem pomysły MRiT, ale zwrócił uwagę na problem firm, które kupiły tereny, kierując się obowiązującymi dziś warunkami zabudowy. Zmiana minimalnej odległości budynku od granicy działki oznaczałaby brak możliwości zabudowy tych działek. Skutek? Powstałoby mniej mieszkań, a ich ceny by wzrosły. Dlatego PZFD postuluje doprecyzowanie projektowanych przepisów.
Podobną uwagę ma do pomysłu dotyczącego minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. Deweloperzy wskazują, że to ograniczenie nie powinno dotyczyć np. condohoteli i sprzedawanych w nich apartamentów.

Rada Przedsiębiorczości: będzie gorzej

Zdecydowanie gorzej niż PZFD zapowiedź zmian rozporządzenia przyjęło dziewięć organizacji tworzących Radę Przedsiębiorczości. Są to ABSL, Business Centre Club, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Konfederacja Lewiatan, Krajowa Izba Gospodarcza, Polska Rada Biznesu, Pracodawcy RP, Związek Banków Polskich, Związek Rzemiosła Polskiego.
„Branży nieruchomości grozi od lat nienotowana zapaść, co będzie miało wymierny skutek w ograniczeniu dostępności mieszkań dla Polaków. Jako Rada Przedsiębiorczości apelujemy o całościowe podejście do tematu rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Fragmentaryczne zmiany w przepisach nie spowodują, że mieszkań będzie więcej i że Polaków nagle będzie na nie stać. Aby uzdrowić sytuację mieszkaniową w Polsce, należy w pierwszym rzędzie zreformować planowanie przestrzenne, uwolnić grunty pod zabudowę, skrócić procedury powstawania planów przestrzennych oraz wprowadzić rozwiązania ułatwiające młodym ludziom zakup pierwszego mieszkania” - piszą w swoich uwagach do Waldemara Budy, ministra rozwoju i technologii.
Przedsiębiorcy z organizacji, które podpisały się pod apelem, przekonują, że ustalenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego nie tylko zaszkodzi rozwojowi rynku hotelowego w Polsce, lecz także pozbawi ludzi jakichkolwiek szans na własne mieszkanie. Nawet to małe, będące lokalem użytkowym. Rada Przedsiębiorczości wskazuje też, że nowelizacja przepisów dotyczących balkonów w budynkach wielorodzinnych w połączeniu z zapowiadanymi wymogami nasłonecznienia może oznaczać powrót do budowania mikrobalkonów lub do całkowitej z nich rezygnacji. A wymóg większej odległości budynku od granicy działki uniemożliwi zabudowę stref śródmiejskich. ©℗
Fragmentaryczne zmiany w przepisach nie spowodują, że mieszkań będzie więcej i że Polaków będzie na nie stać
OPINIA
Mieszkania i tak są już drogie, nie ma więc co straszyć podwyżkami cen
Agata Twardoch architektka, urbanistka, profesorka w Katedrze Urbanistyki i Planowania Przestrzennego Wydziału Architektury Politechniki Śląskiej / Materiały prasowe / fot. Magda i Michał Kryjakowie
Cieszę się, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii dostrzegło problem jakości zabudowy, ale nie sądzę, żeby udało się go rozwiązać na poziomie rozporządzenia. Tak detaliczne rozwiązania powinny być rozstrzygane przez plany miejscowe, które dziś są zbyt ogólne inie są wykonywane pod konkretne inwestycje. Jeśli chcemy żyć wbardziej przyjaznym otoczeniu, zacznijmy od tworzenia masterplanów dla obszarów, które chcemy zagospodarować. Na zachodzie Europy odbywa się to tak, że gmina skupuje działki na danym obszarze, potem scala je idzieli, wiedząc już na tym etapie, jaki rodzaj zabudowy ma tam powstać. Następnie tworzy szczegółowy plan miejscowy. Przygotowuje działki pod inwestycje isprzedaje je lub dzierżawi, dobrze na tym zarabiając. Tymczasem unas często problemem jest już kształt działek. Nikt nad tym nie panuje.
Zmiana z4 m na 6 m nie rozwiąże problemu. Powinny tu być raczej widełki, bo nie można wten sam sposób traktować zabudowy w ścisłym centrum dużego miasta ina jego obrzeżach. Problemem nie są te 4 m, ale raczej dopuszczanie wyjątków, które pozwalają to obejść.
Co do lokali użytkowych, to nie widzę nic złego wtym, że niektóre mają mniej niż 25 mkw. Wprzypadku mikrodziałalności nawet 7 mkw. może być wystarczające. Problemem jest to, że się wtych lokalach mieszka. Ale tego rozporządzenie już nie rozwiązuje. Tutaj dochodzimy do kwestii wpychania ludzi wkupowanie lokali na własność zamiast zapewniania im możliwości wynajmowania mieszkań za dostępne ceny.
Jeśli chodzi oplace zabaw, to uważam, że deweloperzy tworzą je zwykle wsposób przypadkowy, nie myśląc otym, czy będzie to ciekawe miejsce dla dzieci. Tu widzę zadanie dla gmin, które powinny panować nad systemem terenów rekreacji dla dzieci idorosłych. Zlecać projekty, adeweloper jedynie finansowałby ich wykonanie. Te miejsca powinny być dostępne dla wszystkich dzieci, anie tylko dla tych mieszkających na zamkniętym osiedlu.
Na koniec odniosę się do wzburzenia przedsiębiorców. Nie ma co straszyć, że mieszkania będą przez te rozwiązania droższe imniej dostępne, bo one już są bardzo drogie. Ichoć budujemy ich najwięcej wUE, wciąż mamy problem zich dostępnością.