W związku z prowadzoną działalnością szkoleniową zamierzam najmować okazjonalnie (np. na godziny albo na jeden dzień) pomieszczenia od gminy, np. sale w szkole. Gmina zażądała kaucji, którą ustaliła w wysokości 25 proc. czynszu. Według pracowników urzędu miasta wynika to z zarządzenia burmistrza. Czy gmina ma prawo pobierać kaucję?
Organem uprawnionym do gospodarowania mieniem gminnym jest wójt gminy. Również podejmowanie czynności z zakresu prawa cywilnego, np. w przedmiocie zawierania umów najmu czy dzierżawy, należy do kompetencji wójta jako reprezentanta gminy, któremu nie można – bez wyraźnego upoważnienia ustawowego – narzucać elementów umowy i tym samym ograniczać obowiązującej swobody umów. Umowa najmu ma zaś normatywną podstawę w regulacjach prawnych kodeksu cywilnego. W art. 659 k.c. postanowiono, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z innej regulacji wynika, że po zakończeniu najmu najemca musi zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 k.c.).
Właśnie przed ewentualnymi stratami ma chronić wynajmującego wspomniana w zapytaniu kaucja. Co prawa nie jest ona wymieniona w ww. aktach prawnych, lecz w praktyce w umowach najmu stosuje się ten mechanizm zabezpieczający interesy wynajmującego. Z reguły kaucja stanowi zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wobec najemcy o zapłatę, a w szczególności roszczeń dotyczących opłat czynszowych, odsetek, odszkodowań itp. W orzecznictwie sądowym akcentuje się m.in., że umowa kaucyjna (porozumienie) należy do czynności prawnych realnych. Treścią porozumienia kaucyjnego jest przeniesienie przez najemcę na wynajmującego określonej kwoty pieniężnej na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu najmu (por. wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z 17 października 2018 r., sygn. akt XIII GC 409/18).
A zatem wójt jako gospodarujący mieniem komunalnym jest władny regulować w drodze zarządzenia zasady, w tym stawki opłat za korzystanie z gminnych nieruchomości, pomieszczeń czy obiektów. W ramach przyznanej kompetencji może m.in. ustalać wymóg uiszczenia kaucji na zabezpieczenie ewentualnych szkód, które mógłby wyrządzić przedsiębiorca. Mało tego, jest on władny, aby samodzielnie rozstrzygać o wysokości owej kaucji. Wysokość kaucji nie wynika bowiem z żadnych przepisów powszechnie obowiązujących, a pozostaje w gestii zarządzającego mieniem. Wójt może ustalić ją w zarządzeniu. Należy dodać, że włodarz ma obowiązek chronić mienie samorządowe, co wynika z art. 50 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, gdzie postanowiono, że obowiązkiem osób uczestniczących w zarządzaniu mieniem komunalnym jest zachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu zarządu zgodnie z przeznaczeniem tego mienia, i jego ochrona. ©℗
Podstawa prawna
• art. 659, art. 675 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1509)
• art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1372; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1834)
