Marcin Nagórek, radca prawny
W podanych okolicznościach faktycznych spółka nie ma obowiązku zwracać zadatku. Zasady postępowania z zadatkiem reguluje art. 394 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Postanowiono w nim po pierwsze, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Po drugie, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; natomiast jeżeli zaliczenie nie jest możliwe – zadatek podlega zwrotowi.
Istota zabezpieczenia
W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że zastrzeżenie zadatku stanowi element umowy i jest kwalifikowane jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Można go wprowadzić odrębnym porozumieniem modyfikującym pierwotny kontrakt. Zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć niezależnie od umowy, dla której wzmocnienia go dano. Źródłem roszczenia o zapłatę zadatku jest wspomniany art. 394 k.c., ale przepis ten dopełnia skutki czynności prawnej, składając się na roszczenia z umowy, w której zastrzeżenie o zadatku poczyniono.
WAŻNE W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że zastrzeżenie zadatku stanowi element umowy i jest kwalifikowane jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Można je wprowadzić odrębnym porozumieniem modyfikującym pierwotny kontrakt.
Z kolei o umowie przedwstępnej stanowi art. 389 k.c. Tamże zaś postanowiono, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jednocześnie w orzecznictwie sądowym akcentuje się, że w razie niewykonania zobowiązania zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99).
Brak staranności
Z kontekstu pytania czytelnika wynika, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, osoba prywatna chciała bowiem nabyć nieruchomość od spółki, z tym że najpierw musiała uzyskać kredyt bankowy. Jak podano, w umowie istniał zapis wskazujący na możliwość zatrzymania zadatku przez spółkę w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu, a w konsekwencji niezawarcia umowy właściwej do 30 września br.
Na kanwie podanych regulacji prawnych w zbliżonym stanie faktycznym oceny prawnej dokonał Sąd Rejonowy w Giżycku w wyroku z 30 czerwca 2021 r. (sygn. akt I C 794/20). W stanie faktycznym tej sprawy niedoszły nabywca również domagał się zwrotu zadatku od sprzedającego. Sąd uznał jednakże, że występując z roszczeniem o zwrot zadatku, niedoszły nabywca nie wykazał, aby spełnił przesłanki zwrotu zadatku z umowy przedwstępnej. Jak wskazał sąd, „nieuzyskanie przez powoda pozytywnej decyzji kredytowej w terminie do 31 października 2019 r. stanowi okoliczność obciążająca wyłącznie powoda, zaś pozwanym przysługuje uprawnienie do zachowania zadatku. Powyższe stanowi podstawę oddalenia powództwa”. Sąd zwrócił także uwagę na dodatkowe aspekty. Stwierdził m.in., że nabywca, planując inwestycję (zakup nieruchomości), powinien liczyć się z koniecznością ustalenia przez bank jego zdolności kredytowej, skoro nie posiadał wymaganych środków finansowych w gotówce. Natomiast nie dysponując wymaganymi środkami finansowymi i nie dokonując ustaleń co do własnej zdolności kredytowej przed zawarciem umowy przedwstępnej, podjął on decyzję o zakupie nieruchomości w sposób nieprzemyślany. Dodatkowo z orzeczenia tego wynika, że wystąpienie z wnioskiem kredytowym na kilka dni przed terminem zawarcia ostatecznej umowy zakupu nieruchomości w praktyce czyniło nierealnym uzyskanie tegoż kredytu, co przecież wymaga podpisania umowy kredytowej i spełnienia różnych warunków. W konsekwencji takie działania niedoszłego nabywcy można ocenić jako pozorne, a z pewnością nie są wyrazem wymaganej staranności w celu wypełnienia warunków umowy przedwstępnej.
A zatem analogicznie również w przypadku czytelnika – skoro to z winy niedoszłego nabywcy i jego opieszałości w działaniu nie doszło do zawarcia w terminie do 30 września właściwej umowy sprzedaży nieruchomości – spółka może zatrzymać zadatek. Osoba prywatna może rzecz jasna wystąpić do sądu o jego zwrot, jednakże jej roszczenie – biorąc pod uwagę przytoczoną linię orzeczniczą – z dużym prawdopodobieństwem zostanie oddalone.
Podstawa prawna
• art. 389 i 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1509)