Zamierzam kupić bezprzetargowo nieruchomość od gminy za ok. 300 tys. zł na cele inwestycyjne – na raty spłacane przez trzy lata. W gminie obowiązuje zarządzenie, że rata wstępna to 30 proc. wartości zakupu, a pozostałe mogą być ustalone pomiędzy nabywcą a gminą. Czy jest to zgodne z prawem, aby wymagać tak wysokiej raty wstępnej? Czy można złożyć skargę na wójta?
Ponieważ pytanie dotyczy gospodarowania nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego, to należy odnieść się do stosownych regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). W pierwszej kolejności na uwagę zasługuje art. 13 ust. 1 u.g.n., z którego wynika, że ‒ z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw ‒ nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się. Jak zaś wynika z art. 28 u.g.n., sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się zaś w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.
Tryb przetargowy lub bezprzetargowy
Z punktu widzenia problemu przedstawionego w pytaniu kluczowe regulacje zawarte są w art. 70 u.g.n. Przepis ten reguluje bowiem sposób zapłaty ceny nieruchomości w zależności od trybu sprzedaży ‒ przetargowego lub bezprzetargowego. I tak, w przypadku przetargu cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Natomiast w przypadku sprzedaży bezprzetargowej:
„Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie”.
Swoboda decyzyjna organu wykonawczego
Warto zauważyć, że art. 70 u.g.n. stanowi jedynie ogólnie, że pierwsza rata (tytułem ceny zakupu) podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ustawodawca nie dookreśla wysokości ani pierwszej raty, ani kolejnych rat. Zatem można uznać, że pozostawiono organowi wykonawczemu swobodę decyzyjną w tym zakresie. Ma to zresztą potwierdzenie w art. 30 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Z jego treści wynika, że: „Do zadań wójta należy w szczególności: 1) gospodarowanie mieniem komunalnym (…)”. W konsekwencji wójt może określić np. w drodze zarządzenia poziom pierwszej raty za zakup nieruchomości w drodze bezprzetargowej.
Odnosząc się do możliwości zaskarżenia postępowania wójta, to z formalnego punktu widzenia przysługuje możliwość złożenia skargi w trybie art. 229 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego. Z tej regulacji wynika, że: „Jeżeli przepisy szczególne nie określają innych organów właściwych do rozpatrywania skarg, jest organem właściwym do rozpatrzenia skargi dotyczącej zadań lub działalności: 1) rady gminy, rady powiatu i sejmiku województwa ‒ wojewoda, a w zakresie spraw finansowych ‒ regionalna izba obrachunkowa”.
Wydaje się jednak, że skarga nie odniesie pożądanego skutku, jak już bowiem wyżej wskazano, sfera gospodarki nieruchomościami to zasadniczo sfera w gestii organu wykonawczego, czyli wójta gminy. Rada gminy nie ma więc możliwości, aby podważyć działania wójta m.in. w zakresie ustalania raty wstępnej ceny zakupu nieruchomości.
Podsumowując, wójt ma możliwość określenia dowolnie wysokości pierwszej raty ceny zakupu nieruchomości ‒ tej raty płaconej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Jakkolwiek skarga na działania wójta do rady gminy jest dopuszczalna, to rada gminy nie może uznać jej za zasadną. Rozwiązaniem w zasadzie są tylko pertraktacje z wójtem dotyczące ustalenia podanych kwestii. Być może warto zaproponować skrócenie okresu spłaty z trzech lat do dwóch, kosztem zmniejszenia raty wstępnej.
Rada gminy nie ma możliwości, aby podważyć działania wójta w zakresie ustalania raty wstępnej ceny zakupu nieruchomości gminnej.
Podstawa prawna
• art. 13 ust. 1, art. 28, art. 70 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 815)
• art. 229 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. ‒ Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 735)
