Osiedla bez dzieci albo tylko dla chrześcijańskiej społeczności – takie propozycje coraz częściej pojawiają się w ofertach deweloperów. Tymczasem wykluczanie pewnych grup osób z możliwości zawarcia umowy może być nielegalne
Niektórzy deweloperzy, aby przyciągnąć klientów do budowanych przez siebie osiedli, informują w ogłoszeniach i reklamach, że kierują ofertę do wybranej grupy odbiorców. Ostatnio o tego typu inwestycji w jednym ze śląskich miast głośno było w internecie. „Inwestor nie przewiduje obecności dzieci. Tylko dorośli/pary. (...) Z par czasem powstają dzieci (...). Na pewno wtedy rodzice znajdą sobie przytulniejsze gniazdko” – tak opisywał planowane osiedle deweloper. Inny przedsiębiorca, z Łomianek, zachwalał osiedle dla chrześcijan: „Projekt budowy to odpowiedź na rosnącą potrzebę osiedli dedykowanych rodzinom, które łączą wspólne wartości i chęć budowania rodziny oraz jej otoczenia na trwałym fundamencie, jakim jest wiara w Boga”.
Obie oferty deweloperów spotkały się z mieszanymi opiniami internautów. Część chwaliła pomysły, wskazując potrzebę tworzenia osiedli tylko dla osób młodych, bezdzietnych i pracujących zdalnie albo pragnących budować lokalną społeczność w zgodzie z daną wiarą. Inni zaś krytykowali przedsiębiorców za tworzenie gett oraz dyskryminację osób, które nie spełniają wymogów ustalonych przez deweloperów.
Ryzykowne ograniczenia
Czy zatem kierowanie oferty wyłącznie do określonych grup klientów przez deweloperów (ewentualnie też przez wynajmujących) jest zgodne z prawem? Kiedy mogą być uznane za dyskryminację? Eksperci zwracają uwagę, że kluczowe w rozważaniach na ten temat są przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2156; dalej: ustawa o równym traktowaniu).
Generalnie kodeks cywilny w art. 3531 wprowadza zasadę swobody umów – zarówno w kwestii ich zawarcia, jak i wyboru kontrahenta. Zasada ta nie jest jednak absolutna. – Przepis zastrzega, że ani treść, ani cel umowy nie mogą się sprzeciwiać właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego – tłumaczy Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Jednocześnie prawnik wskazuje, że w doktrynie sporne jest, na ile prawa podstawowe, np. zakaz dyskryminacji (art. 32 Konstytucji RP), może wpływać na swobodę umów. Tym bardziej że konstytucja w tym zakresie odnosi się wprost do relacji obywatel – organ władzy publicznej.
Bardziej konkretne są przepisy ustawy o równym traktowaniu. Jej art. 3 pkt 1 stanowi, że dyskryminacją bezpośrednią jest sytuacja, w której osoba fizyczna ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne, narodowość, religię, wyznanie, światopogląd, niepełnosprawność, wiek lub orientację seksualną jest „traktowana mniej korzystnie niż jest, była lub byłaby traktowana inna osoba w porównywalnej sytuacji”. Artykuł 4 tego aktu dodaje, że przepis stosuje się m.in. w zakresie dostępu i warunków korzystania z usług, w tym usług mieszkaniowych, rzeczy oraz nabywania praw i energii, jeżeli są one oferowane publicznie. Z kolei art. 5 pkt. 3 zastrzega, że nie stosuje się go do swobody wyboru strony umowy, o ile ten wybór nie jest oparty na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości.
– Oznacza to, że deweloperzy i wynajmujący, którzy bez uzasadnienia ograniczają oferowanie mieszkań lub usług z uwagi na płeć, rasę, pochodzenie etniczne lub narodowość, naruszają tym samym prawo. W takiej sytuacji osoba dotknięta może żądać stosownego odszkodowania (zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o równym traktowaniu – red.) – wyjaśnia Jacek Kosiński. Mówiąc wprost: osiedla oferowane tylko katolikom mogą okazać się niezgodne z prawem. Jeżeli jednak chodzi o nieruchomości tylko dla par bezdzietnych, to na podstawie powyższych przepisów trudno będzie dowodzić, iż doszło do dyskryminacji.
Nieco inaczej wygląda kwestia warunków stawianych już po podpisaniu umowy, np. w regulaminach. Wyjątek z art. 5 pkt. 3 ustawy o równym traktowaniu dotyczący wyboru stron wówczas już nie obowiązuje, katalog kryteriów dyskryminujących jest więc szerszy. Paulina Pawłowska, radca prawny w zespole nieruchomości kancelarii Bird & Bird, wskazuje, że deweloper (zarządca nieruchomości) mógłby naruszyć przepisy ustawy o równym traktowaniu w przypadku wprowadzenia ograniczeń w korzystaniu np. z przestrzeni wspólnej przez osoby wyznające inną wiarę niż wskazana w regulaminie. – Podobnie jest z zakazem korzystania z danej przestrzeni wspólnej przez osoby niepełnoletnie – jedynie z uwagi na kryterium wieku również mógłby być uznany za dyskryminację bezpośrednią i naruszenie zasady równego traktowania. Z kolei próba egzekwowania wspomnianych zakazów byłaby bezskuteczna – podkreśla Paulina Pawłowska.
Jej kancelaryjny kolega Marcin Alberski, adwokat w zespole prawa konkurencji, uważa, że stosowanie kryteriów doboru klientów mogłyby być w pewnych sytuacjach uznane również za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (art. 24 ust. 1 ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 275). – Przy czym prezes mógłby tak uznać, gdyby była adresowana wobec zbiorowości, a nie wobec indywidualnych konsumentów – podkreśla Marcin Alberski.
Ustalenia w kontraktach
Zarządcy nieruchomości nie mogą również wprowadzać umów czy regulaminów zakazów posiadania potomstwa czy określonego wyznania, za których łamanie ponosiłoby się jakieś konsekwencje. – Istotne jest tutaj ustalenie, czy określone działania podmiotu gospodarczego stanowią w szczególności dyskryminację bezpośrednią. Takie zapisy albo nawet cała umowa mogłaby być uznana za nieważną – mówi Jacek Kosiński. Prawnik przyznaje, że uzasadnione mogłoby być wprowadzanie np. zakazu posiadania zwierząt w wynajmowanych mieszkaniach.
Paulina Pawłowska zaleca dużą ostrożność przy wpisywaniu do prospektów emisyjnych jakichkolwiek informacji, że mieszkania czy domy w ramach danego przedsięwzięcia będą przeznaczone dla grup nabywców wyselekcjonowanych pod względem danej cechy. Nawet jeśli nie dojdzie do naruszenia ustawy o równym traktowaniu, to taka deklaracja może okazać się kłopoliwa. Wpisana w prospekt – staje się ona integralną częścią umowy deweloperskiej.
– Jeśli okazałoby się, że ta informacja jest niezgodna ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, to kupujący miałby prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia – przestrzega mec. Pawłowska.
