Krótsze spory sądowe w budowlance? Prawnicy mają wątpliwości

Spory budowlane od lat należą do najbardziej skomplikowanych i czasochłonnych postępowań gospodarczych. Wysokie wartości kontraktów, techniczny charakter robót, wielość uczestników procesu inwestycyjnego oraz konieczność powoływania biegłych sprawiają, że sprawy te potrafią toczyć się przez cztery, pięć, a czasem nawet więcej lat. W tym czasie środki finansowe pozostają zamrożone, a ryzyko gospodarcze przerzucane jest przede wszystkim na wykonawców i podwykonawców.

Jak duży jest to problem, świadczą chociażby dane BIG InfoMonitor oraz bazy BIK. Z ich analizy wynika bowiem, że sektor budowlany zanotował w zeszłym roku jeden z największych wzrostów zaległego zadłużenia – z 5,4 mld zł do ponad 6 mld zł w skali roku, czyli o prawie 10 proc. To druga – po handlu – najbardziej zadłużona branża w Polsce.

– Spory budowlane to dziś ogromny problem nie tylko dla sądów, ale dla całej gospodarki – podkreśla adwokat Łukasz Chacia z kancelarii Karaś, Chacia i wspólnicy. Jak dodaje, opinie biegłych są kosztowne, często musi być ich sporządzonych kilka, a same postępowania są niezwykle trudne do prowadzenia.

To właśnie powody, dla których ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie obowiązkowych mediacji.

Nowelizacja, która zacznie obowiązywać 1 marca 2026 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1172), zmienia kodeks postępowania cywilnego w ten sposób, że strony sporu wynikającego z umowy o roboty budowlane będą zobowiązane do podjęcia próby mediacji przed skierowaniem sprawy do sądu lub na jej wczesnym etapie.

Kogo obejmie obowiązek mediacji

Nowe regulacje obejmą wszystkich uczestników rynku budowlanego: inwestorów prywatnych i publicznych, deweloperów, generalnych wykonawców, podwykonawców oraz mniejsze firmy realizujące wyspecjalizowane roboty. Obowiązek mediacji nie będzie uzależniony ani od wartości sporu, ani od pozycji ekonomicznej stron.

Jeżeli mediacja zakończy się fiaskiem, sprawa będzie mogła trafić do sądu.

Sankcje za brak udziału w postępowaniu polubownym będą jednak ograniczone. Sąd będzie mógł obciążyć stronę, która bez uzasadnionej przyczyny odmówiła mediacji, kosztami postępowania – nawet jeśli ta strona ostatecznie wygra proces. Są to jednak koszty rzędu kilkunastu tysięcy złotych.

– Przy sporach wielomilionowych taka sankcja nie jest realnie dotkliwa – zauważa Łukasz Chacia. I dodaje, że jego zdaniem raczej nie będzie to skuteczny mechanizm wymuszający ugodę.

Mediacje - potrzeba równości stron

Jednym z kluczowych celów nowelizacji jest ograniczenie zatorów płatniczych, które w branży budowlanej mają charakter strukturalny. Brak zapłaty za wykonane roboty często nie wynika z faktycznych wad prac, lecz z przyjętej strategii finansowej inwestorów.

– Inwestorzy nierzadko traktują odmowę zapłaty i spór sądowy jak tanią linię kredytową – mówi mec. Chacia. Jak zauważa, najgorsze, co ich wtedy spotyka, to zapłata odsetek i kosztów po kilku latach. Tymczasem dla wykonawcy lata poświęcone na prowadzenie postępowania sądowego oznaczają utratę płynności, problemy z finansowaniem kolejnych kontraktów i często upadłość.

W tym kontekście mediacja, choć formalnie oparta na równości stron, w praktyce odbywa się w warunkach silnej nierównowagi ekonomicznej. Wykonawcy, potrzebujący środków natychmiast, często decydują się na ugody dalece niekorzystne, aby tylko odzyskać część należności.

– To są ugody zawierane z konieczności, a nie z przekonania – podkreśla nasz rozmówca.

Ostrożny optymizm

Z perspektywy dużych inwestorów i deweloperów obowiązkowe mediacje oceniane są pozytywnie, choć z pewną dozą ostrożności. Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development, podkreśla, że w branży budowlanej można spotykać się z długotrwałymi sporami, które potrafią ciągnąć się latami i generują ogromne koszty po obu stronach, a mediacje już występują, choć nie są obligatoryjne.

– Jeżeli mediacje będą prowadzone profesjonalnie i staną się realnym etapem rozwiązywania konfliktów, mogą przyspieszyć rozstrzyganie sporów dotyczących rozliczeń, zmian zakresu robót czy harmonogramów – mówi Kawecki. I podkreśla, że to szczególnie istotne w sprawach operacyjnych, które dziś często eskalują do wieloletnich procesów. Nasz rozmówca jednocześnie zwraca uwagę, że jeśli mediacje będą traktowane wyłącznie jako obowiązek proceduralny, spory po prostu przesuną się w czasie.

Jak nowe przepisy mogą wpłynąć na branżę budowlaną i jej klientów? Zdaniem Grzegorza Kaweckiego mogą mieć pozytywny, stabilizujący wpływ na cały rynek nieruchomości i infrastruktury.

– Dla branży oznaczać to będzie większą przewidywalność projektów i cash flow, mniej sporów eskalujących do poziomu kryzysów inwestycyjnych, a także profesjonalizację zarządzania kontraktami i relacji z wykonawcami. Dla klientów – nabywców mieszkań, inwestorów publicznych czy prywatnych – mediacje mogą przełożyć się na bardziej terminowe realizacje, mniejsze ryzyko opóźnień i stabilniejsze ceny projektów – mówi prezes Pekabex.

Tak więc w dłuższej perspektywie może to zwiększyć zaufanie do branży i poprawić jakość współpracy między wszystkimi uczestnikami procesu budowlanego.

Wpływ na umowy budowlane i praktykę rynku

Nowe przepisy będą mieć też istotny wpływ na treść umów o roboty budowlane. Prawnicy spodziewają się, że strony coraz częściej będą wprowadzać do kontraktów rozbudowane klauzule dotyczące etapów przedsądowego rozwiązywania sporów, w tym obowiązkowych mediacji.

Może to jednak prowadzić do paradoksalnego efektu: wydłużenia czasu, po którym wykonawca będzie mógł skierować sprawę do sądu.

– Jeżeli w umowie pojawi się kilka obligatoryjnych etapów mediacyjnych, wykonawca może zostać pozbawiony możliwości szybkiego dochodzenia roszczeń. W praktyce może to oznaczać kolejne miesiące bez zapłaty – ostrzega mec. Chacia.

Jego zdaniem obowiązkowe mediacje – choć potrzebne – nie zmienią istotnie praktyki rynkowej, jeżeli nie zostaną wsparte dodatkowymi instrumentami prawnymi, które realnie wpłyną na kalkulację ekonomiczną stron sporu.

Problemem, na który zwraca uwagę prawnik, jest obecny model zabezpieczenia roszczeń w postępowaniu cywilnym. Aby uzyskać zabezpieczenie, strona musi wykazać nie tylko uprawdopodobnienie roszczenia, ale także realne ryzyko, że po zakończeniu procesu nie będzie w stanie wyegzekwować należności. W praktyce – jak podkreśla adwokat – jest to dla wykonawców niezwykle trudne.

– Duzi inwestorzy i deweloperzy dysponują znacznym majątkiem, przedstawiają sprawozdania finansowe, wykazują zdolność płatniczą. Sąd uznaje, że nie ma zagrożenia niewypłacalnością i odmawia zabezpieczenia – tłumaczy. Tymczasem, jak zauważa Chacia, problem czasem nie polega na tym, że inwestor nie ma pieniędzy, tylko na tym, że celowo ich nie płaci.

W efekcie wykonawca, który wykonał roboty i posiada protokoły odbioru czy faktury, przez kilka lat pozostaje bez środków, finansując działalność kredytem lub kosztem własnej płynności. To właśnie ten mechanizm zdaniem mec. Chaci powinien zostać przełamany kolejną nowelizacją przepisów.

Pomysł na zabezpieczenie roszczeń

Propozycja, którą postuluje adwokat, zakłada uproszczenie przesłanek uzyskania zabezpieczenia w sprawach budowlanych. Wystarczające miałoby być wykazanie, że roboty zostały wykonane i odebrane, a roszczenie jest w wysokim stopniu uprawdopodobnione. W takiej sytuacji sąd mógłby – jeszcze przed rozstrzygnięciem sprawy – nakazać inwestorowi złożenie spornej kwoty do depozytu sądowego.

– To nie jest przekazanie pieniędzy wykonawcy – zaznacza Chacia. Jak tłumaczy, środki trafiają w takim przypadku na rachunek sądu i są zamrożone do czasu zakończenia sporu lub zawarcia ugody.

Taki mechanizm diametralnie zmieniałby dynamikę mediacji. Inwestor traciłby możliwość korzystania z darmowego kredytu kosztem wykonawcy, a jednocześnie zyskiwałby realną motywację do zawarcia ugody.

– Jeżeli inwestor musi wpłacić kilka milionów złotych do depozytu i nie może z nich korzystać, może się okazać, że ugoda na poziomie 85 czy 90 proc. wartości sporu jest dla niego racjonalnym rozwiązaniem. A wykonawca nie negocjuje już z pozycji skrajnej słabości – wyjaśnia mec. Chacia.

Dopiero połączenie obowiązkowych mediacji z realnym instrumentem zabezpieczenia roszczeń może doprowadzić do masowego kończenia sporów budowlanych na etapie przedsądowym.

– Mediacja sama w sobie nie jest zła – podsumowuje mec. Chacia. Jak jednak dodaje, żeby była skuteczna, musi funkcjonować w systemie, który zapewnia realną równowagę stron. Bez tego pozostanie dobrze brzmiącą, ale mało efektywną instytucją. ©℗