Dłużnicy często powołują się na art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje możliwość oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w terminie do dwóch miesięcy od zawarcia umowy o przeprowadzenie takiej oceny.

Jednak gdy operat został sporządzony przez biegłego powołanego przez sąd lub organ egzekucyjny, o jego ocenę może wystąpić tylko sąd.

Podobnie jest z żądaniem powołania nowego biegłego. Sąd zrobi to tylko, gdy zostaną wykazane konkretne błędy czy braki operatu. Sama polemika z wyceną lub twierdzenie o zaniżeniu wartości zwykle nie wystarcza.

Na te kwestie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w wyroku z 2 października 2024 r. (sygn. akt I.1 Co 2946/24). Sprawa dotyczyła skargi dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości. Sąd oddalił wnioski o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu oraz o powołanie nowego biegłego. W uzasadnieniu wskazał, że operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę rzetelnie i zgodnie z wymogami rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie wyceny nieruchomości oraz zawierał wszystkie wymagane elementy.

Sąd podkreślił też, że biegły prawidłowo zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej i uzasadnił wybór metody. Skarżący nie przedstawił natomiast dowodów na rzeczywiste zaniżenie wartości nieruchomości, ograniczając się do polemiki z wnioskami operatu.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy wskazać, że skarga na opis i oszacowanie jest normalnym instrumentem obrony dłużnika i musi zostać rozpoznana. Nie oznacza to jednak, że każda skarga doprowadzi do powołania nowego biegłego lub kontroli operatu przez organizację zawodową.

Jeżeli operat spełnia wymogi formalne i metodologiczne, a zarzuty mają charakter ogólny lub polemiczny, sąd może oddalić skargę bez zlecania dodatkowych czynności. W praktyce więc próby grania na czas przez samo kwestionowanie wyceny nie prowadzą do wielomiesięcznego opóźnienia licytacji. ©℗

Podstawa prawna

Podstawa prawna:

art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2025 r. poz. 1077)

rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832).