Od 28 stycznia zmienią się zasady udzielania pełnomocnictw przez członków spółdzielni (osoby fizyczne) na walne zgromadzenie w sytuacji, gdy sami nie mogą w nim uczestniczyć. W ten sposób rząd, który był autorem opisywanej nowelizacji, chce wyeliminować pojawiające się patologie kupowania pełnomocnictw i ich fałszowania w celu sterowania głosowaniem na walnym zgromadzeniu.

Nowym zasadom od początku towarzyszą spore emocje. Z jednej strony mają ograniczać nadużycia, a z drugiej odbierają prawo głosu wielu seniorom, którzy są jednymi z najbardziej aktywnych członków na walnych zgromadzeniach. Do tego nie w każdym przypadku będzie można ustanowić pełnomocnika, co też budzi niezadowolenie.

Co się zmieni w głosowaniu

Zgodnie z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2026 r. poz. 39) od 28 stycznia pełnomocnikiem członka spółdzielni będzie mogła być wyłącznie osoba mu bliska, czyli małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci lub wnuki. Nie dotyczy to osób pozostających we wspólnym pożyciu (konkubin lub konkubentów), tym ostatnim nie będzie wolno udzielić pełnomocnictwa. Reprezentować członka na walnym zgromadzeniu będzie mógł również adwokat, radca prawny lub inny członek tej samej spółdzielni. Tym samym więc wyeliminowano możliwość udzielania pełnomocnictw osobom spoza rodziny, np. sąsiadom czy przyjaciołom, o ile nie są członkami spółdzielni lub profesjonalnymi pełnomocnikami.

Do pełnomocnictwa udzielonego osobie bliskiej trzeba będzie dołączyć oświadczenie, w którym jego autor pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń potwierdzi, że pełnomocnictwo zostało udzielone osobie bliskiej. Temu, kto złoży fałszywe oświadczenie, grozić będzie kara grzywny. W oświadczeniu musi się również znaleźć następująca klauzula: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” Bez niej pełnomocnictwo będzie nieważne.

Członek spółdzielni lub pełnomocnik będzie miał obowiązek doręczyć spółdzielni pełnomocnictwo, a w przypadku, gdy pełnomocnikiem jest osoba bliska, również oświadczenie, nie później niż na trzy dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.

Do tej pory przepisy były dość liberalne w tym zakresie. Przewidywały m.in., że można być pełnomocnikiem tylko jednej osoby. Wskazywały też, kto nie może pełnić takiej funkcji, np. pracownicy spółdzielni czy członkowie zarządu.

Koniec z patologią na walnym zgromadzeniu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (autor noweli) tłumaczy, że zmiany przygotowało, bo dochodziły do niego sygnały o nadużywaniu pełnomocnictw na walnych zgromadzeniach.

– W niektórych spółdzielniach dochodziło nawet do absurdu polegającego na tym, że na walnych zgromadzeniach głosowało więcej pełnomocników niż zwykłych członków! Rząd nie mógł na to patrzeć bezczynnie – komentuje dla DGP Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Nowe rozwiązania mają swoich zagorzałych zwolenników. Chwali je m.in. Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

– Nie ma wątpliwości, że pełnomocnictwa wymagają uregulowania. Teraz ludzie przychodzą na walne zgromadzenie i często nawet nie wiedzą, z jakiego budynku czy mieszkania mają pełnomocnictwo ani kogo dokładnie reprezentują, a mimo to głosują np. nad absolutorium dla zarządu – wskazuje ekspertka.

Również Andrzej Ceglarski, adwokat zajmujący się obsługą prawną spółdzielni, twierdzi, że zmiany były potrzebne, ponieważ walne zgromadzenie jest najważniejszym organem spółdzielni, a jego decyzje są kluczowe. Przypomina, że większość problemów związanych z pełnomocnictwami dotyczyła wyborów organów nadzorczych, a jak wiadomo, w przytłaczającej większości spółdzielni to właśnie rada nadzorcza wybiera zarząd. Nowe zasady udzielania i wykorzystywania pełnomocnictw mają więc zapobiec manipulacjom i nieuprawnionemu wpływaniu na skład organów spółdzielni.

- Nie mam żadnych wątpliwości, że ministerstwo i osoby stojące za tym projektem dostrzegły więc realny problem. – chwali nasz rozmówca. Nie oznacza to jednak, że nie ma pewnych zastrzeżeń co do działań resortu.

- W pierwszej kolejności należało wprowadzić regulacje minimalizujące możliwość nadużyć, np. poprzez jasne zasady rejestrowania pełnomocników, określenie formy pełnomocnictwa i terminu jego złożenia przed walnym zgromadzeniem. Tymczasem przepisy poszły w takim kierunku, że w kluczowych sprawach osoby starsze i schorowane realnie zostaną pozbawione możliwości wpływu na decyzje organizacji, którą współtworzą – akcentuje adwokat.

Samotni seniorzy bez prawa głosu

Nowelizacja przewiduje bowiem też, że pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu dotyczącym wyboru i odwołania członków rady nadzorczej lub zarządu spółdzielni. Oznacza to, że jeśli członkowie spółdzielni chcą mieć wpływ na to, kto zarządza spółdzielnią, muszą głosować osobiście. A to budzi duży sprzeciw. Z grona głosujących wyklucza się bowiem samotnych seniorów oraz samotne niepełnosprawne osoby, których nie jest stać na prawnika.

Dlatego też nowe przepisy budzą poważne wątpliwości co do zgodności z konstytucyjną zasadą równości.

-Trudno zrozumieć, dlaczego dziecko czy inna bliska osoba członka spółdzielni może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu, ale nie może głosować przy wyborze czy odwołaniu członków zarządu. To po prostu nie ma sensu – komentuje Andrzej Funka, prezes spółdzielni w Nowym Tomyślu. Jego zdaniem starsza, mniej sprawna osoba powinna mieć prawo do udzielania pełnomocnictwa komuś, kto mieszka w tym samym budynku albo na tym samym osiedlu.

- To często są ludzie, którzy znają się od lat, rozmawiają ze sobą i sobie ufają. Jeśli ktoś z jednego budynku chce przekazać pełnomocnictwo sąsiadowi mieszkającemu dwa piętra wyżej, nie widzę żadnego powodu, żeby było to zakazane – krytykuje nowe rozwiązania.

Takich sygnałów jest więcej.

– W mojej ocenie jest to błąd. Powstaje absurdalna sytuacja, w której osoby niemobilne czy też takie, które nie mogą być obecne, mają prawo przez pełnomocnika głosować w sprawach takich jak likwidacja spółdzielni czy zbycie nieruchomości, ale przy wyborze lub odwołaniu członków rady nadzorczej czy zarządu już takiej możliwości nie mają. To ograniczenie jest po prostu nielogiczne – twierdzi Piotr Pałka, radca prawny związany ze Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Niejasne przepisy .„I” zamiast „lub”

Przepis wprowadzający ograniczenia w pełnomocnictwach budzi jeszcze inne zastrzeżenia. Dotyczą one użytego w nim spójnika. Przepis mówi, że „pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu, którego przedmiotem jest wybór i odwołanie członków rady nadzorczej lub członków zarządu spółdzielni”.

- Ze względu na to, że w przepisie użyto „i”, a nie „lub”, zakaz udziału pełnomocników w głosowaniu wydaje się trochę wątpliwy. Można odnieść wrażenie, że dotyczy on tylko konkretnego głosowania, bo ustawa mówi o „głosowaniu, którego przedmiotem będzie wybór i odwołanie członka rady nadzorczej lub zarządu”, a nie o wszystkich takich głosowaniach. Jeżeli więc chodzi tylko o wybór albo tylko o odwołanie członków, pełnomocnik może wcale nie podlegać zakazowi, jeśli czytać przepis dosłownie. Gdyby ustawodawca chciał jasno objąć każdą sytuację, powinien był napisać „lub”, a nie „i”, ale tego nie zrobił – uważa mec. Piotr Pałka.

Na nieszczęśliwe sformułowanie zwraca też uwagę mec. Andrzej Ceglarski. Inaczej jednak interpretuje ten przepis.

-W takich sytuacjach stosuje się jednak wykładnię celowościową, funkcjonalną, czyli analizuje się rzeczywistą intencję ustawodawcy. Dla mnie ta intencja jest dość oczywista i nie sprowadza się do literalnego, absurdalnego odczytania tego przepisu. Właściwie to nie jest w ogóle możliwe takie głosowanie, którego przedmiotem byłoby jednocześnie i wybór, i odwołanie członów rady nadzorczej. To co niemożliwe, jak wiemy, nie obowiązuje – mówi prawnik.

Problemu nie widzi również resort rozwoju.

- Przepis analizowali legislatorzy naszego ministerstwa, Sejmu i Senatu. Nie ma najmniejszej wątpliwości, jaka jest jego treść i jak go należy interpretować. Wolą ustawodawcy było, by pełnomocnik nie mógł uczestniczyć w głosowaniach zarówno w sprawie odwołania, jak i powołania członka organu spółdzielni. Dziury w całym rozpaczliwie szukają prawnicy niektórych związków rewizyjnych czy spółdzielni najpewniej obawiający się uczciwie przeprowadzanych walnych zgromadzeń, czyli takich bez przypadkowych pełnomocników – komentuje wiceminister Tomasz Lewandowski.

Etap legislacyjny

Ustawa wchodzi w życie 28 stycznia 2026 r.