Samorządy będą decydować o lokalach w hotelach i apartamentach inwestycyjnych

Szykują się zmiany w zasadach wydawania zaświadczeń dla obiektów zamieszkania zbiorowego. Znajdą się one w projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali, który dziś opublikuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Zgodnie z nimi od 2027 r. to samorządy będą same decydować, czy wydawać takie zaświadczenia dla tego rodzaju budynków.Dodatkowo lokale w tych budynkach będą musiały spełniać takie same warunki co mieszkania. Oznacza to m.in., że taki lokal będzie musiał mieć co najmniej 25 mkw.

Planuje się hotel, a są mieszkania

– Kwestia wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu w budynkach zamieszkania zbiorowego rodzi sprzeciw i konflikt na dwóch poziomach: planistycznym i standardu samych lokali. Dlatego na wniosek środowisk samorządowych rząd przygotował konkretne rozwiązania prawne, które pomogą przeciwdziałać złym praktykom – mówi DGP Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Chodzi o to, że część inwestorów na terenach przeznaczonych w miejscowych planach pod usługi pod płaszczykiem obiektów zamieszkania zbiorowego buduje mieszkania (oficjalnie lokale użytkowe), następnie występuje do gminy o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali i sprzedaje je jako odrębną własność wraz z udziałem w gruncie, co ma duże znaczenie. W wypadku obiektów zbiorowego zamieszkania (hoteli, pensjonatów) gmina nie musi martwić się o przedszkola, szkoły, opiekę zdrowotną lub inną infrastrukturę społeczną, bo są to obiekty, w których przebywa się czasowo i świadczy się usługi turystyczne. W efekcie gmina traci realny wpływ na zabudowę danego terenu.

– Jeżeli zatem inwestor buduje na działce przeznaczonej pod usługi budynek zamieszkania zbiorowego, w którym następnie wyodrębnia lokale i sprzedaje je jako apartamenty inwestycyjne, to w rzeczywistości obchodzi kompetencje samorządu. W budynku takim ludzie prowadzą takie samo życie jak w zwykłych budynkach mieszkaniowych, co generuje dodatkowy ruch, potrzebę miejsc parkingowych i oczekiwania kierowane już nie do dewelopera, ale do samorządu. To właśnie do władzy publicznej, a nie sprzedającego dewelopera kierowane są oczekiwania i pretensje, co budzi sporo konfliktów – tłumaczy wiceminister.

I dodaje, że to samorząd, a nie deweloper, decyduje też o przestrzeni publicznej, stąd np. może uznać za celowe i zasadne umiejscowienie typowego hotelu w otulinie parku czy jeziora, a nie budynku z apartamentami przeznaczonymi na mieszkania. A projektowane przepisy przywracają samorządom pełną decyzyjność w tym zakresie.

Mniej słońca, mniej przestrzeni w mikrokawalerce

Budowa mieszkaniówki na terenach przeznaczonych pod usługi to niejedyny problem. Kolejnym są standardy lokali. Resort rozwoju wyjaśnia, że o ile w przypadku lokali mieszkalnych obowiązują przepisy określające minimalną powierzchnię, wymagania dotyczące nasłonecznienia czy liczbę miejsc parkingowych, o tyle w przypadku lokali użytkowych standardy te są znacznie niższe. Wynika to z tego, że nie są one przeznaczone na stały pobyt ludzi. W efekcie dopuszczalne są mniejsze powierzchnie, gorsze nasłonecznienie, a wskaźnik miejsc parkingowych jest zdecydowanie niższy, ponieważ odnosi się do metrów kwadratowych, a nie do liczby lokali.

– W praktyce oznacza to, że inwestor, który formalnie realizuje budynek zamieszkania zbiorowego, a następnie wyodrębnia lokale i sprzedaje je jako odrębną własność, nie musi spełniać standardów cywilizacyjnych przewidzianych dla mieszkań. Dzięki temu omija przepisy, które w normalnych warunkach miałyby gwarantować odpowiednią jakość i standard zamieszkania – podkreśla wiceminister.

Resort rozwoju przyznaje, że nie wszyscy stosują opisane praktyki. Intencją państwa jest uderzenie w te podmioty, które nadużywają przepisów, a nie w uczciwe firmy. Uczciwi deweloperzy funkcjonują na rynku w warunkach nierównej konkurencji z podmiotami, które realizują budynki zamieszkania zbiorowego, ponosząc niższe koszty. Mają mniej miejsc parkingowych, mogą projektować mniejsze lokale i w konsekwencji osiągać wyższe zyski. Mechanizm rynkowy jest prosty: klienci wybierają rozwiązania tańsze i bardziej dostępne. W efekcie deweloperzy, którzy dotychczas przestrzegali przepisów, kierując się rachunkiem ekonomicznym, zaczynają sięgać po te same instrumenty co ich mniej uczciwi konkurenci.

To rynek ma decydować, nie politycy

Nie wszyscy jednak entuzjastycznie przyjmują tego rodzaju propozycje. Nie podobają się one m.in.stowarzyszeniu Mieszkanicznik, zrzeszającemu m.in. inwestorów oraz Polskiemu Stowarzyszeniu Wynajmu Krótkoterminowego.

– Na takie lokale jest realny popyt i nawet w naszym stowarzyszeniu są osoby, które właśnie dlatego decydują się na budowę takich obiektów – nie z powodów ideologicznych, ale dlatego, że ludzie naprawdę chcą w nich mieszkać. Dla wielu najemców to po prostu lepsze rozwiązanie niż wynajmowanie pokoju w dużym mieszkaniu. Wolą mieć własną, samodzielną przestrzeń, nawet jeśli jest ona niewielka – wyjaśnia Joanna Ekert, lider Gdańskiego Oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Tłumaczy, że jeśli budynki zamieszkania zbiorowego są projektowane z głową i faktycznie z myślą o przyszłych mieszkańcach, to są to dobrze działające inwestycje. Cały budynek podporządkowany jest temu, żeby dało się tam wygodnie mieszkać. Każdy ma swoją małą przestrzeń, ale wyposażoną we wszystko, co potrzebne do codziennego funkcjonowania. Zresztą rynek wyraźnie pokazuje, że dziś lepiej wynajmują się małe, samodzielne lokale niż pokoje w dużych, wielopokojowych mieszkaniach.

Do tej pory w przypadku obiektów zamieszkania zbiorowego takiego ograniczenia metrażowego nie było, a w nowych inwestycjach mieszkaniowych deweloperzy i tak od dawna nie projektują mieszkań mniejszych niż 25 mkw.

– Nie postrzegam tego typu regulacji jako właściwego kroku do zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych na rynku. Ostatecznie i tak sprzedaje się to, czego chcą klienci, a nie to, co administracyjnie zostanie uznane za jedynie słuszne – kwituje Ekert.

Wtóruje jej Grzegorz Żurawski, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.

– Z punktu widzenia przedsiębiorców i inwestorów tego typu rozwiązanie nie jest potrzebne. Państwo coraz głębiej wchodzi w sferę podaży i popytu, zaczyna decydować o tym, co można kupić i sprzedać, a to oznacza ingerencję w wolny rynek i w swobodę działalności gospodarczej. Zakazywanie sprzedaży określonych produktów tylko dlatego, że komuś wydają się nieodpowiednie, jest klasycznym przykładem przeregulowania. Szczególnie kontrowersyjna jest kwestia minimalnej powierzchni. Jeśli są osoby chętne do kupowania bardzo małych lokali, a potem inni chcą je wynajmować i w nich mieszkać, to znaczy, że taki produkt jest na rynku potrzebny. To nie państwo powinno decydować za ludzi – tłumaczy.

Według niego to, czy inwestor przeznaczy lokal na najem długoterminowy, biuro, gabinet czy inną działalność usługową, powinno pozostawać w jego gestii. Wchodzenie w te decyzje to bardzo daleka ingerencja w wolność gospodarczą i mechanizmy rynkowe.

Przychylnym okiem na proponowane zmiany patrzą samorządy.

– W miejscowościach uzdrowiskowych powstaje wiele obiektów zamieszkania zbiorowego, ale praktycznie nie ma nad nimi żadnej kontroli. Na pierwszy rzut oka wygląda to korzystnie – gmina zyskuje turystów – ale w rzeczywistości generuje ogromne koszty i prowadzi do degradacji miejscowości. Apartamentowce są atrakcyjne dla turystów, bo płacą mniej, ale dla gminy i całego rynku turystycznego stwarzają poważne problemy – mówi Jan Golba, burmistrz Muszyny i prezes Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP.

Kłopotliwe efekty budowy mieszkań inwestycyjnych

– Te obiekty płacą niższy podatek od nieruchomości. Hotele z pełną obsługą stają się mniej konkurencyjne, podczas gdy w apartamentowcach wystarczy kod do drzwi i żadnej obsługi nie trzeba zatrudniać. Budynki często nie mają odpowiednich miejsc parkingowych, a w wielu przypadkach przepisy dotyczące ich budowy są po prostu ignorowane – wylicza burmistrz Muszyny.

Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę i wydawanie zaświadczeń, samorządy, dzięki przygotowanym przez rząd rozwiązaniom, będą miały realny wpływ na to, jakie obiekty staną na ich terenie. Będą mogły wyrazić zgodę albo odmówić jej wydania, w zależności od tego, czy spełnione zostaną określone kryteria.

– To jest dobre rozwiązanie, w końcu zaświadczenie będzie można wydać tylko gdy wszystkie kryteria będą spełnione. Wcześniej takich zasad nie było, przez co wiele spraw w sądach było przegrywanych przez samorządy. Teraz sytuacja może się zmienić, a to na pewno pozytywna zmiana – komentuje Jan Golba. ©℗