Przepisami trudno pokonać patodeweloperkę. Mikrokawalerki nadal będą powstawać

Niewiele się zmieni

– Lokale poniżej 25 mkw. powstają przeważnie w budynkach zamieszkania zbiorowego. Skoro dla tych budynków rozporządzenie robi wyjątek, to znaczy, że nadal będą tam powstawać mikroapartamenty. Pytanie, jaki cel miała ta zmiana przepisów, bo zjawiska bardzo małych lokali użytkowych, które są użytkowane jako mieszkania, nie zlikwiduje, więc nie polepszy w ten sposób Polakom warunków mieszkaniowych. Nie tu leży problem. Nie da się zadekretować, żeby Polacy kupowali większe mieszkania. Mieszkania czy lokale użytkowe o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. ludzie kupują, bo nie stać ich na większe – mówi adwokat Maciej Górski, wspólnik w kancelarii GPLF, szef praktyki nieruchomości, ekspert komitetu ds. nieruchomości KIG.

Doktor Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy, również uważa, że nowe przepisy nie spowodują, że nie będą powstawać mikroapartamenty.

– W budynkach zamieszkania zbiorowego, tak teraz, jak i po 1 sierpnia, można będzie nadal budować lokale o funkcji innej niż mieszkalne o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., a następnie ustanawiać ich odrębną własność i sprzedawać je zainteresowanym. Budynki zamieszkania zbiorowego z definicji są przeznaczone na tymczasowy pobytu ludzi, ale powszechnie wiadomo, że część właścicieli takich lokali mieszka w nich lub wynajmuje je jak mieszkania. Dzieje się tak, ponieważ pojawia się zapotrzebowanie na takie małe lokale, choćby z powodów finansowych. Co więcej, w praktyce bardzo rzadko zdarzają się kontrole weryfikujące, czy dany lokal jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, mimo że wymaga tego prawo budowlane – mówi mecenas Joanna Barzykowska.

Jednak w ocenie dr Barzykowskiej, choć po zmianie warunków technicznych nowe mikroapartamenty mogą powstawać, to nie będzie już inwestycji, w których część lokali to mieszkania, a część lokale użytkowe o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 mkw.

– Takie miksy powstawały do tej pory m.in. w lokalizacjach, gdzie na przykład z powodów akustycznych nie mogły być sytuowane lokale mieszkalne. Bywa, że hałas dobiegający do jednej strony budynku jest tak duży, że ulokowanie tam lokali mieszkalnych byłoby niezgodne z przepisami. W takich sytuacjach zdarza się, że deweloper tworzył tam lokale użytkowe, które tak naprawdę mogły pełnić funkcje mieszkalne. Dlatego czasem nawet sami kupujący mogli myśleć, że nabywają mieszkanie – mówi mec. Barzykowska.

Nie będą mogły też powstawać budynki usługowe, w których samodzielne lokale użytkowe będą mniejsze niż 25 mkw. Niezależnie od tego, czy taki lokal miałby być przeznaczony na biuro, sklep, czy na krótkotrwały pobyt ludzi, deweloperzy będą musieli zapewnić, że powierzchnia użytkowa tak budowanych i docelowo samodzielnych lokali będzie spełniała nowe wymogi.

Nie tędy droga

Mecenas Górski uważa, że przepis o minimalnej powierzchni użytkowej nic dobrego nie przyniesie, jeśli chodzi o poprawę komfortu mieszkania Polaków, a zaszkodzi drobnym działalnościom, na które nie potrzeba lokalu o powierzchni 25 mkw. Po 1 sierpnia mniejsze będą mogły być tylko takie, do których wchodzi się z ulicy, ewentualnie te, do których prowadzą schody bezpośrednio z ulicy.

Agata Twardoch, architektka, urbanistka, profesorka na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej, uważa natomiast, że normy są potrzebne, ponieważ dzięki nim możemy wymagać od deweloperów, żeby budowali zgodnie z przepisami.

– Jednak akurat w przypadku lokali użytkowych wprowadzania normy 25 mkw., czyli takiej jak dla mieszkań, nie uważam za dobre rozwiązanie. Rozumiem, że jest to reakcja na sprzedawanie lokali użytkowych jako mikrokawalerek, w których ludzie mieszkają. Należałoby się jednak raczej zastanowić, dlaczego u nas ludzie mieszkają w lokalach użytkowych. Dlaczego ceny mieszkań są tak wysokie? Nie tędy wiedzie droga do poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków. Pomysłów, jak to zmienić, jest wiele. Trzeba tylko zacząć z nich korzystać – mówi prof. Twardoch.

W ocenie mecenasa Górskiego, wprowadzając limity powierzchni, pozbawiamy część osób szansy na własne mieszkanie. Są tacy, którzy wolą kupić mieszkanie np. o powierzchni 21 mkw., niż wynajmować. Dzisiaj na rynku pierwotnym jedyną opcją jest dla nich zakup lokalu użytkowego. I po 1 sierpnia, dzięki wyjątkowi, jaki zrobiono dla budynków zamieszkania zbiorowego, nadal tak będzie.

– Chyba nie ma w tym nic złego, bo trudno narzucać inwestującym w hotele czy akademiki, by pokoje miały ponad 25 mkw. Podejrzewam, że po zmianie przepisów nie tylko w budynkach zamieszkania zbiorowego, lecz także w mieszkalnych będą powstawać lokale mniejsze niż 25 mkw. I nie chodzi tu tylko o sytuację, w której ktoś kupuje mieszkanie o powierzchni np. 65 mkw. i dzieli je na trzy czy cztery odrębne lokale, do których wchodzi się ze wspólnego przedpokoju. Nadal mamy tu do czynienia z jednym właścicielem tego mieszkania, w którym dokonano fizycznego wyodrębnienia lokali, ale z punktu widzenia prawa jest to nadal jeden lokal mieszkalny. Odrębnym zagadnieniem jest, czy zostało to zrobione zgodnie z przepisami – mówi Maciej Górski.

Ekspert KIG spodziewa się, że po 1 sierpnia na rynku pojawią się oferty sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych, gdzie na podstawie umowy quoad usum współwłaściciel ma zagwarantowane prawo do części nieruchomości, która będzie tylko do jego użytku, i prawo do korzystania z części wspólnych na uzgodnionych zasadach. Oczywiście bycie współwłaścicielem niesie ryzyko, na które nie jest narażony właściciel, ale takie inwestycje już dziś funkcjonują.

– Dzięki temu inwestorzy nabywają udziały w całym budynku, a nie kupują poszczególne lokale. Taki sposób znalazł rynek na obchodzenie braku możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali (jeśli mają mniejszą pow. niż 25 mkw.). Nie możemy wyodrębnić lokali, to sprzedajemy udziały. Ten sam model można przenieść na sprzedaż lokali. Kupuję udziały i de facto staję się właścicielem małych lokali, które wynajmuję – tłumaczy mec. Górski.

Przepis na mikrokawalerkę

„Jak podzielić mieszkanie na trzy mniejsze, ale nadal duże i nawet potroić zyski z najmu” – zachęca do udziału w webinarze jeden z ekspertów. Uczestnik szkolenia dowie się też, jak się przygotować na ewentualną kontrolę nadzoru budowlanego.

Liczby pokazują, że mikrokawalerki to, przede wszystkim, specyfika rynku wtórnego. Jeśli nie spełniają kryterium powierzchni lub funkcjonują w lokalach użytkowych, to rozwiązanie tego problemu, zdaniem naszych ekspertów, leży również w egzekwowaniu prawa przez nadzór budowlany.

– Zmiana rozporządzenia na pewno ma sens. Trzeba być jednak świadomym, że do kompleksowego rozwiązania problemu mikrokawalerek potrzebne są dodatkowe regulacje porządkujące to, co dzieje się z mieszkaniem po jego zakupie na rynku pierwotnym – podsumowuje Marcin Rams, prezes Dom Development Kraków. ©℗