Wątpliwe zapisy w umowie deweloperskiej

Początkiem sprawy była umowa, jaką zawarli państwo K. z deweloperem o zakup mieszkania za około 600 tys. zł. W kontrakcie tym przewidziano karę umowną dla dewelopera w takiej wysokości, że za jeden dzień opóźnienia w realizacji inwestycji należało się jeden złoty, co w skali roku dawało nie więcej niż kilka tys. zł. Do opóźnienia rzeczywiście doszło i kupujący otrzymali mieszkanie dwa lata po terminie. Karę deweloper zapłacił, ale małżeństwo uznało, że była ona stanowczo za niska, tym bardziej że wcześniej sprzedali poprzednie mieszkanie z pewną stratą i musieli wynajmować inny lokal – gdyż nie mieli już gdzie mieszkać.

Do sądu trafił więc pozew o zapłatę w sumie prawie 125 tys. zł odszkodowania. W I instancji powództwo zostało uwzględnione w części. Na rzecz kupujących zasądzono niespełna 70 tys. zł plus odsetki. Apelację złożyły więc obie strony, z tym że powodowie kwestionowali tylko wysokość odszkodowania, za to deweloper żądał oddalenia powództwa w całości, wskazując, że roszczenie odszkodowawcze ponad kwotę ustalonej kary umownej jest w tych warunkach niedopuszczalne. Jak podkreślał, umowa nie przewiduje możliwości domagania się kolejnego odszkodowania lub innych tego typu należności ponad ustaloną karę umowną.

Stołeczny Sąd Apelacyjny dostrzegł jednak w sprawie zasadniczy problem prawny. I zapytał SN, czy już samo pominięcie w umowie deweloperskiej w postanowieniu o zastrzeżeniu na rzecz konsumenta od dewelopera kary umownej uprawnienia do żądania odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi klauzulę abuzywną?

Sąd Najwyższy: to klauzula abuzywna

SN, obradując w składzie trzech sędziów, stwierdził, że tego typu zapis w umowie, w razie wątpliwości, uważa się za niedozwolone postanowienie umowne, zwłaszcza wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.

– Sens uchwały jest taki, że sama okoliczność zastrzeżenia kary umownej nieprzewidująca uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość tej kary nie jest wystarczająca, by zawsze, niejako „z automatu”, przyjąć taką klauzulę umowy deweloperskiej za abuzywną - stwierdził w ustnym uzasadnieniu sędzia sprawozdawca Karol Weitz. Jak dodał „okoliczność, że deweloper wykorzystuje na niekorzyść konsumenta pewną korelację między zastrzeżeniem kary umownej a prawem do dochodzenia dalej idącego odszkodowania, sprawia, że takie postanowienie umowne jest co najmniej, by tak rzec, podejrzane”.

- I w związku z tym jest uznawane, w razie wątpliwości, za niedozwolone, gdyż wprowadza znaczące ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem konsumenta – podkreślił Weitz.

Orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r., sygn. akt III CZP 22/25