Pełna przejrzystość cen mieszkań ma ułatwić walkę z ukrytymi kosztami

Publikowana cena, zgodnie z przepisami, ma być ceną ofertową, po której deweloper rzeczywiście gotów jest zawrzeć umowę. Symboliczne kwoty czy ceny „od 1 zł” – mające jedynie zwrócić uwagę klienta – są niedopuszczalne, ponieważ nie oddają faktycznych warunków sprzedaży. Ustawa wyraźnie nakazuje podawanie pełnej, aktualnej ceny brutto za lokal oraz ceny za metr kwadratowy. Również dodatkowe elementy oferty, takie jak koszt komórki lokatorskiej, miejsca postojowego czy pakietu wykończeniowego, muszą być wskazane oddzielnie i z uwzględnieniem VAT, jeśli nie są one wliczone w cenę lokalu. Jeśli więc cena „promocyjna” nie odzwierciedla rzeczywistej oferty albo jest oderwana od faktycznych warunków sprzedaży, UOKiK może potraktować to jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, za co grozi kara finansowa do nawet 10 proc. obrotu dewelopera z roku poprzedzającego rok nałożenia kary.

Indywidualne negocjacje są wciąż dopuszczalne – ustawa nie zakazuje deweloperom udzielania rabatów czy uzgadniania z klientem dodatkowych warunków finansowych. Punktem wyjścia musi być jednak cena ujawniona na stronie internetowej. To ona stanowi oficjalną, wiążącą podstawę oferty i to do niej odnosi się ustawowe prawo klienta do zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie. Innymi słowy, deweloper może negocjować indywidualnie z klientem, ale nie może ukrywać bazowej ceny ani zastępować jej enigmatycznym „do ustalenia”. Co więcej, jeśli w wyniku negocjacji ustalona zostanie niższa kwota, deweloper nie ma obowiązku publikowania jej na stronie – ujawnieniu podlega wyłącznie cena ofertowa, a nie transakcyjna. Natomiast wszelkie ustne ustalenia sprzeczne z cennikiem ze strony internetowej będą działały na korzyść klienta – w razie sporu to deweloper musi udowodnić, że cena została prawidłowo zmieniona i opublikowana.

Są to jedne z najpoważniejszych naruszeń nowych przepisów. Nakładają one na deweloperów obowiązek niezwłocznego aktualizowania każdej zmiany cen – zarówno podwyżek, jak i obniżek. Co więcej, klient musi mieć dostęp także do historii cen danego lokalu, a nie tylko do aktualnej wartości.

Jeśli deweloper nie wskaże kosztu wszystkich elementów oferty, np. ceny komórki lokatorskiej, udziału w drodze wewnętrznej czy dopłaty za ogródek, UOKiK może uznać takie sytuacje za naruszenie obowiązku ujawnienia wszystkich składników ceny, co wprost godzi w przejrzystość i prawo klienta do zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie.

Konsekwencje są bardzo dotkliwe – jak już wspomniałam, prezes UOKiK może nałożyć karę do 10 proc. obrotu przedsiębiorcy za poprzedni rok. W praktyce oznacza to, że nawet „drobne” uchybienie, np. brak podania ceny udziału w działce drogowej, może skończyć się sankcją.

Osobiście nie spodziewam się takich działań, ponieważ nie byłyby one korzystne dla deweloperów z uwagi na różną wysokość podatku VAT naliczaną od sprzedaży lokalu mieszkalnego (8 proc.) i lokalu inwestycyjnego – użytkowego (23 proc.). Niemniej jednak można sobie wyobrazić takie próby. Trzeba pamiętać, że granica między inwestycją mieszkaniową a aparthotelem czy lokalem inwestycyjnym nie zależy wyłącznie od nazwy użytej w materiałach marketingowych. Kluczowe jest faktyczne przeznaczenie takiego lokalu i to, czy spełnia definicję lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy deweloperskiej, która z kolei odsyła do ustawy o własności lokali.

Jeśli taki lokal jest projektowany i sprzedawany tak, aby zaspokajał potrzeby mieszkaniowe, podlega regulacjom o jawności cen. UOKiK oraz organy nadzoru patrzą przede wszystkim na funkcję i sposób oferowania, a nie na etykietę „aparthotel” czy „condohotel”. Próby przekształcania klasycznych mieszkań w „lokale inwestycyjne” wyłącznie po to, by ominąć obowiązki informacyjne, mogą zostać uznane za obejście prawa i spotkać się z reakcją regulatora.

Nawet jeśli dana inwestycja formalnie nie podlega ustawie deweloperskiej (np. typowe aparthotele z przeznaczeniem wyłącznie pod krótkoterminowy wynajem), to stosowanie wobec klientów praktyk wprowadzających w błąd (np. sugerowanie funkcji mieszkaniowej) również może zostać zakwalifikowane jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.

Jednym z nich, jak wiadomo, jest publikacja cen (z VAT). Deweloper musi zamieścić na stronie internetowej cenę brutto każdego lokalu i domu oraz wskazać cenę 1 m² powierzchni użytkowej. Ma też oddzielnie podawać ceny pomieszczeń przynależnych (np. komórki lokatorskiej), miejsc postojowych, praw niezbędnych do korzystania (udział w drodze) oraz dodatkowych świadczeń (np. pakietu wykończeniowego).

Konieczna jest również aktualizacja cen w dniu ich zmiany – niezależnie, czy chodzi o podwyżkę, obniżkę, czy promocję. Co ważne, deweloper nie może usuwać poprzednich danych – wszystkie historyczne ceny muszą być dostępne na stronie, aby klient mógł prześledzić ich zmiany.

W rozumieniu ustawy deweloperskiej samo ogłoszenie „informacyjne” (np. o planowanej inwestycji, bez daty rozpoczęcia sprzedaży i bez deklaracji gotowości do podpisywania umów) nie generuje jeszcze obowiązków publikacyjnych.

Przypomnę, że za rozpoczęcie sprzedaży uważa się podanie do publicznej wiadomości informacji o gotowości zawierania umów deweloperskich albo innych umów wskazanych w ustawie deweloperskiej, czyli komunikat skierowany do szerokiego kręgu potencjalnych nabywców. W praktyce oznacza to, że publikacja na stronie internetowej dewelopera, w prasie, w portalach ogłoszeniowych czy w mediach społecznościowych – jeśli zawiera informację o cenie i możliwości zakupu lokali lub domów – musi być traktowana jako ich oferowanie. A zatem skutkuje powstaniem wszystkich obowiązków ustawowych.

Ale już skierowanie propozycji tylko do wąskiego, wcześniej określonego grona klientów (np. wybranych osób z bazy mailingowej) nie jest co do zasady traktowane jako rozpoczęcie sprzedaży, jeśli oczywiście deweloper nie stosuje takich praktyk systemowo, by ominąć przepisy. Inaczej UOKiK może zakwalifikować je jako obejście prawa.

Kluczowe jest więc to, czy informacja o cenie i dostępności lokalu trafia do ogółu potencjalnych nabywców. Jeśli tak, podlega rygorom ustawy, niezależnie od formy i kanału, w jakim została rozpowszechniona.

Zawierają one prostą zasadę – wiąże cena korzystniejsza dla klienta, czyli ta, która widnieje na stronie internetowej w momencie, gdy nabywca wyraził wolę zakupu. Jeśli więc na stronie przez nieuwagę pojawi się zaniżona cena i klient zgłosi chęć zawarcia umowy, deweloper jest zobowiązany sprzedać lokal właśnie za tę kwotę. Jedyną formą „ratunku” jest natychmiastowa aktualizacja danych i prawidłowe udokumentowanie historii zmian, tak aby móc wykazać, kiedy cena została poprawiona. Brak reakcji lub opóźnienie działa na korzyść klienta.

W praktyce deweloperzy muszą wdrożyć wewnętrzne procedury kontroli publikowanych danych – to jedyny sposób, by zminimalizować ryzyko skutków pomyłek.

Ustawa deweloperska co do zasady nie przewiduje sankcji w postaci odpowiedzialności karnej za naruszenie przepisów dotyczących jawności, analogicznej jak w przypadku np. odpowiedzialności za niezapewnienie nabywcom jednego ze środków ochrony dokonywanych przez nich wpłat, czy niesporządzenie prospektu informacyjnego. Natomiast wspomniana przeze mnie sankcja nakładana przez prezesa UOKIK za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów wynika z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Podstawowym jej adresatem jest przedsiębiorca–deweloper lub inny podmiot oferujący lokale. To wobec spółki jako podmiotu gospodarczego prezes UOKiK może nałożyć karę finansową sięgającą do 10 proc. obrotu.

Choć przepisy nie przewidują automatycznej odpowiedzialności osobistej członków zarządu, to w praktyce w sytuacjach rażących naruszeń lub świadomego obchodzenia prawa mogą się pojawić dodatkowe reżimy odpowiedzialności, np. na gruncie przepisów odpowiedzialności za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.

Zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów prezes UOKiK może nałożyć na osobę zarządzającą karę pieniężną w wysokości do 2 mln zł, jeżeli ta osoba, w ramach sprawowania swojej funkcji w czasie stwierdzonego naruszenia, umyślnie przez swoje działanie lub zaniechanie złamała zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przypomnę, że zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej, która wprowadziła obowiązek publikowania cen, naruszenie tych obowiązków stanowi właśnie taka praktykę.

Dlatego choć formalnie to spółka odpowiada finansowo, członkowie zarządu powinni traktować te obowiązki jako obszar compliance i wdrożyć odpowiednie procedury nadzorcze. Brak takich działań może w przyszłości rodzić ryzyka osobiste – zwłaszcza przy ocenie należytej staranności w zarządzaniu spółką.

Prezes UOKiK ma prawo interweniować zarówno po otrzymaniu skargi, jak i z urzędu. W praktyce najczęstszym impulsem są zgłoszenia od klientów, którzy zauważą rozbieżności między ceną publikowaną a ceną oferowaną w biurze sprzedaży. W pierwszych tygodniach funkcjonowania obowiązku publikowania cen, UOKiK zarejestrował takich zgłoszeń ponad 1000. Jednak organ może też działać samodzielnie, np. w wyniku własnego monitoringu rynku albo analizy danych przesyłanych codziennie do portalu Dane.gov.pl.

Dzięki temu UOKiK nie jest ograniczony do reakcji na pojedyncze sygnały od klientów, ale może podejmować działania także wtedy, gdy dostrzeże systemowe nadużycia lub podejrzenie obchodzenia przez dewelopera prawa.

Organ posiada szeroki katalog narzędzi nadzorczych i sankcyjnych. W szczególności może:

• żądać dokumentów i wyjaśnień od dewelopera, np. prospektów informacyjnych, historii aktualizacji cen, danych przesyłanych do Dane.gov.pl,
• kontrolować strony internetowe i porównywać je z raportowanymi danymi,
• nakazywać usunięcie naruszeń, czyli np. uzupełnienie brakujących informacji, poprawę cennika, opublikowanie pełnej historii cen,
• prowadzić postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów,
• nakładać kary finansowe sięgające do 10 proc. obrotu przedsiębiorcy za poprzedni rok.

Co ważne, UOKiK nie ogranicza się do kar – jego decyzje mogą też nakładać na deweloperów obowiązek określonego zachowania w przyszłości, np. prowadzenia strony zgodnie z wymogami ustawy czy zmiany praktyki publikowania cen. To sprawia, że urząd dysponuje zarówno instrumentami represyjnymi, jak i prewencyjnymi.

Najczęściej organ rozpoczyna od wystąpienia do dewelopera z pytaniami i prośbą o wyjaśnienia. Taki etap pozwala przedsiębiorcy poprawić swoje praktyki.

Jeżeli jednak stwierdzone zostaną rażące braki (np. strony internetowej, ceny brutto, aktualizacji), urząd może przejść do etapu właściwego postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Dopiero na tym etapie możliwe jest wydanie decyzji administracyjnej i nałożenie sankcji finansowych.

W praktyce więc procedura ma charakter stopniowy: najpierw sygnał i kontrola (postępowanie wyjaśniające), a dopiero w razie stwierdzenia naruszenia – właściwe postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i ewentualna kara.

Warto mieć na uwadze, że jeśli przedsiębiorca, któremu jest zarzucane stosowanie tych praktyk, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zakończenia naruszenia lub usunięcia jego skutków, prezes UOKiK może wydać decyzję, w której zobliguje przedsiębiorcę do ich wykonania. Podobnie jest gdy przedsiębiorca sam – jeszcze przed wydaniem decyzji – zaprzestanie stosowania takich praktyk i zobowiąże się do usunięcia skutków ich stosowania. W takich przypadkach prezes UOKiK nie ma podstaw do nakładania kar.

Organ ocenia przede wszystkim, czy działania dewelopera:

• zapewniają pełną transparentność dla wszystkich potencjalnych nabywców,
• umożliwiają klientowi łatwe porównanie ofert i ustalenie rzeczywistych kosztów zakupu,
• są zgodne z literalnymi wymogami ustawy, czyli obejmują cenę brutto, cenę za mkw i wszystkie dodatkowe koszty.

Kluczowym kryterium jest to, czy nabywca miał możliwość podjęcia świadomej decyzji. Jeśli informacje były niepełne, nieaktualne lub sformułowane w sposób wprowadzający w błąd (np. „cena do negocjacji”, brak kosztów miejsca parkingowego), urząd traktuje to jako naruszenie. Dodatkowo bada się, czy praktyka miała charakter jednostkowy czy systemowy – im bardziej powtarzalne uchybienia, tym większe ryzyko wysokiej kary.

W takiej sytuacji może powołać się na ustawowe prawo do zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie, czyli tej niższej, widniejącej na stronie internetowej dewelopera. Jeśli deweloper odmówi, konsument może zgłosić sprawę do UOKiK jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. Wreszcie – w razie sporu z deweloperem może dochodzić zawarcia umowy na warunkach korzystniejszych, powołując się na ustawę i dowody w postaci np. zrzutów ekranu strony, że cena na stronie internetowej była niższa, niż cena zaproponowana przez dewelopera przy zawieraniu umowy.

Powinny one potraktować nowe przepisy jako obszar priorytetowy w systemie compliance. W praktyce oznacza to m.in.:

• utworzenie procedur zatwierdzania i publikowania cen,
• prowadzenie i archiwizacja pełnej historii cen,
• szkolenia dla pracowników działu sprzedaży i marketingu, by unikali nieprecyzyjnych komunikatów typu „cena do negocjacji” czy „zapytaj o rabat”,
• integrację systemów sprzedażowych z portalem Dane.gov.pl, aby zapewnić automatyczne i codzienne raportowanie,
• stały monitoring zgodności strony internetowej z wymogami ustawy (pełne dane, aktualne ceny, aktualizacja zmian w prospekcie informacyjnym).

Dzięki temu spółka nie tylko zminimalizuje ryzyko kar, ale również buduje przewagę rynkową, pokazując klientom, że działa w sposób przejrzysty i zgodny z prawem. ©℗