Lata 2020–2024 zapisały się w historii polskiego rynku mieszkaniowego jako okres bezprecedensowej zmienności. W ciągu zaledwie czterech lat sektor przeszedł drogę od boomu napędzanego niemal zerowymi stopami procentowymi w pandemii, przez załamanie wywołane wojną w Ukrainie i inflacją, aż po gwałtowne ożywienie stymulowane programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Skalę tych zmian obrazują dane Narodowego Banku Polskiego – w analizowanym okresie średnia cena transakcyjna wzrosła z 8600 zł do blisko 14 000 zł za mkw., podczas gdy liczba oddawanych lokali w największych miastach wyraźnie spadła.

Jednak rok 2025 przyniósł fundamentalną zmianę nastrojów. Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz z Otodom, rynek wszedł w fazę przewidywalności, a gwałtowne zwroty akcji ustąpiły miejsca stabilizacji.

Ceny mieszkań. Impuls z Rady Polityki Pieniężnej

Kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację w mijającym roku były decyzje monetarne. Pierwsze od 19 miesięcy obniżki stóp procentowych – o 50 punktów bazowych w maju i kolejne 25 pb w lipcu – zadziałały na kupujących mobilizująco. Co ciekawe, ożywienie przypadło na okres wakacyjny, tradycyjnie uznawany za sezon ogórkowy w branży nieruchomości. W lipcu 2025 r. sprzedaż była wyższa aż o 59 proc. w porównaniu do roku poprzedniego, a w sierpniu o 45 proc. Choć jesienne cięcia stóp nie wywołały już tak spektakularnej reakcji, to letni impuls pozwolił rynkowi odrobić straty z okresu wyczekiwania.

Podaż jako kotwica cenowa

Najważniejszym zjawiskiem 2025 roku nie był jednak sam wzrost sprzedaży, ale fakt, że odbywał się on bez presji na drastyczne podwyżki cen. Było to możliwe dzięki rekordowej ofercie deweloperskiej. Na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Katowice) podaż przekroczyła 61 000 lokali, a uwzględniając rezerwacje – niemal 68 000.

Ta nadwyżka podaży nad popytem zadziałała jak rynkowy bezpiecznik. Klienci odzyskali komfort wyboru, co skutecznie wyhamowało dynamikę wzrostu cen do poziomu 4,5 proc. w skali roku. Jak zauważają eksperci, mieliśmy do czynienia z rzadkim paradoksem: rynek był aktywny transakcyjnie, a jednocześnie stabilny cenowo.

Wpływ na statystyki miała również ustawa o jawności cen, która wymusiła na deweloperach ujawnienie ofert z segmentu luksusowego, dotychczas często sprzedawanych w modelu „off-market”. Jednocześnie, widząc nasycenie rynku, firmy deweloperskie przyjęły bardziej zachowawczą postawę. Dane GUS wskazują na spadek liczby pozwoleń na budowę oraz rosnący odsetek inwestycji, których realizacja jest odkładana w czasie. To dowód na to, że branża stawia na selektywność i ostrożne zarządzanie nowymi projektami.

Polska wielu prędkości

Choć ogólnokrajowe dane sugerują równowagę, diabeł tkwi w szczegółach lokalnych. Rok 2025 uwypuklił rosnące dysproporcje między poszczególnymi ośrodkami miejskimi. O ile w Poznaniu, Wrocławiu czy Trójmieście obserwujemy zdrowy balans popytu i podaży, o tyle Warszawa pozostaje enklawą „rynku sprzedającego”, gdzie oferta wciąż nie nadąża za zainteresowaniem nabywców.

Eksperci przewidują, że polaryzacja rynku będzie się pogłębiać, a kluczową rolę odegra demografia. Mateusz Łakomy, ekspert ds. demografii, zwraca uwagę na zjawisko migracji wewnętrznych. Zyskiwać będą przede wszystkim duże aglomeracje i okalające je gminy, podczas gdy reszta kraju może borykać się z wyludnieniem. Na znaczeniu zyska grupa nabywców w średnim wieku o stabilnej sytuacji finansowej, którzy będą zamieniać mniejsze lokale na domy w strefach podmiejskich lub – dzięki pracy zdalnej – w regionach atrakcyjnych przyrodniczo i tańszych.

Ceny mieszkań 2026. Optymistyczne prognozy z nutą ostrożności

Co czeka nas w 2026 roku? Scenariusze są w większości optymistyczne. Sprzyjać im ma otoczenie makroekonomiczne: PKB rośnie szybciej od prognoz, a inflacja utrzymuje się w ryzach celu inflacyjnego. To buduje dobry klimat dla decyzji zakupowych.

Na horyzoncie widać jednak potencjalne zagrożenia. Kumulacja inwestycji publicznych, której szczyt przewidywany jest właśnie na 2026 rok, może wydrenować rynek usług budowlanych i podnieść koszty wykonawstwa. To z kolei może wywrzeć presję na ceny mieszkań, nawet przy stabilnej inflacji w reszcie gospodarki.

Coraz ważniejszym, choć wciąż niedocenianym aspektem, stają się koszty eksploatacji. Bartłomiej Derski z portalu WysokieNapiecie.pl zwraca uwagę, że nabywcy zbyt często skupiają się wyłącznie na wysokości raty kredytu, bagatelizując efektywność energetyczną budynku. Tymczasem różnica w kosztach ogrzewania między domem energooszczędnym a standardowym może wynosić od 500 do nawet 1000 zł miesięcznie – to kwoty porównywalne z wahaniami rat kredytowych, które tak bardzo zaprzątają głowy kredytobiorców.

Rok 2026 zapowiada się więc jako czas dalszej stabilizacji, ale też weryfikacji decyzji zakupowych pod kątem nie tylko ceny metra kwadratowego, ale i przyszłych kosztów życia.