Mammone, to żartobliwe, ale i oddające nieco prawdy włoskie określenie dorosłych mężczyzn, którzy mieszkają ze swoimi mamami, licząc wciąż na wikt i opierunek. A jak rzecz się ma z polskimi mamisynkami? Nad Wisłą nawet więcej młodych osób żyje w domu, w którym się urodzili. U nas gniazdownicy, tj. osoby mające od 25 do 34 lat i mieszkające z rodzicami, stanowią, według GUS, 1/3 osób w tym wieku. Jeśli natomiast spoglądamy na to zjawisko w kontekście międzynarodowym, nasz kraj jest w czołówce, wyprzedzając nawet Włochy. Eurostat, który ujmuje tu osoby w wieku 18–34 lata (stąd różnice), wskazuje, że Polska jest na czwartym miejscu w UE (wyprzedzają nas tylko Malta, Słowacja i Chorwacja), jeśli chodzi o gniazdowanie, z wynikiem 53 proc. Czyli ponad połowa młodych Polaków mieszka z rodzicami. Trudno w takiej sytuacji o zakładanie rodzin, uczenie się odpowiedzialności za siebie, wchodzenie w dojrzałe relacje. No i jak z tego mają być dzieci?

Mniej mieszkań, mniej dzieci

Dostępność mieszkań jest niezwykle istotna dla formowania się rodzin i dzietności – mówią międzynarodowe badania. Panuje tu konsensus, co nie jest oczywiste, gdyż badania dzietności często zawierają wiele, nawet sprzecznych, ustaleń. Z mieszkaniami sprawa jest bardziej klarowna. Wnioski? Brak własnego lokum utrudnia zakładanie rodziny i w konsekwencji posiadanie dzieci. Ciasnota, drożyzna, drogie kredyty na całe życie, trudne warunki mieszkaniowe to przepis na zniechęcanie do macierzyństwa i ojcostwa.

Powtarza się to w wielu analizach. Przywołujemy ich sporo z Michałem Kotem w naszej książce „Jak uniknąć demograficznej katastrofy” (Warszawa 2025, wydawnictwo Prześwity), tutaj tylko je zasygnalizujmy. Na przykład wyniki badań opublikowane w 2020 r. przez dwie badaczki Kristin Makszin i Dorothee Bohle wskazują, że trudny dostęp do mieszkań i zmuszanie ludzi do wieloletnich kredytów na zakup istotnie ograniczają formowanie się gospodarstw domowych, prowadząc do obniżenia dzietności.

W Niemczech dwoje tamtejszych badaczy sprawdziło na poziomie wszystkich 402 dystryktów różne zmienne dotyczące dzietności. I wykazali, że determinuje ją także dostępność mieszkań. Ich brak, zwłaszcza niedostatek powierzchni mieszkaniowej, koreluje z niższym wskaźnikiem dzietności. Roli mieszkań w związku z dzietnością dowodzą też badania Clary H. Mulder. Stwierdza, że dostępność odpowiednich i niedrogich mieszkań może przyciągnąć określone kategorie migrantów, ale wpływa również zachęcająco na młodych ludzi, by opuszczali dom rodzinny, zawierali małżeństwa, mieszkali wspólnie i posiadali dzieci.

Tytuł prawny do zajmowanego lokalu jest również często związany z liczbą dzieci. Właściciele mieszkań mają ich zwykle więcej niż lokatorzy, a decyzja o założeniu rodziny jest niejednokrotnie skorelowana ze zmianą statusu z lokatora na właściciela. Ponadto podaż mieszkań nieadekwatna do potrzeb gospodarstw domowych sprzyja odraczaniu decyzji o posiadaniu dziecka do momentu znalezienia odpowiedniego lokum.

Mieszkanie sprzyja demografii

Skoro tak wiele badań dowodzi, że możliwość zamieszkania na swoim sprzyja dzietności, czy to właśnie problemy mieszkaniowe powstrzymują młodych Polaków przed zakładaniem rodzin? Tak wynika z ich deklaracji. Na przykład Instytut Pokolenia opublikował w 2023 r. badania, w których respondenci, wymieniając czynniki blokujące decyzje o potomstwie, na pierwszym miejscu powtarzają wprawdzie kwestie związane z „sytuacją finansową rodziny”, ale już na drugim są „kwestie mieszkaniowe”. Mieszkania nie lądowały dotychczas tak wysoko. Na przykład badania Warsaw Enterprise Institute sprzed dekady wskazują, że głównym powodem braku decyzji o potomstwie jest zagrożenie kobiet utratą pracy (ponad 50 proc. wskazań) i niewystarczające wsparcie finansowe ze strony państwa (47 proc. wskazań bezdzietnych i 54 proc. rodziców). Wtedy mieszkania plasowały się na trzecim miejscu. Ale już w badaniach Ministerstwa Rodziny z 2021 r. mieszkania zajmują 1. miejsce. Ponad 24 proc. badanych wymienia lepsze warunki mieszkaniowe jako czynnik mogący wpłynąć na decyzję o posiadaniu dziecka. Te wskazania wyprzedzają „stabilność i pewność zatrudnienia” i „lepszy system opieki zdrowotnej, pediatrycznej i specjalistycznej dla dzieci”.

Wraz z upływem lat – gdy poprawiła się sytuacja na rynku pracy, a państwo stało się aktywniejsze, jeśli chodzi o wsparcie rodzin – dostępność mieszkań urosła do rangi głównej przeszkody w podjęciu decyzji o jej powiększeniu.

Ciasno, drogo, mało

Te wnioski z badań nie są zaskakujące, gdy spojrzymy na to, jak mieszkamy. Żyjemy w ciasnocie, na własne lokum często nas nie stać, mamy bardzo słaby rynek najmu, zwłaszcza długoterminowego, tj. bezpiecznego dla rodzin.

W badaniach CBOS Polacy regularnie oceniają swoją sytuację mieszkaniową. Choć poprawia się ona na przestrzeni lat – na przykład powierzchnia przypadająca na jedną osobę w lokalu to obecnie 37 mkw., czyli o 10 mkw. więcej niż 15 lat temu – nadal blisko 40 proc. Polaków deklaruje, że ma „za mało” pokoi. Ten problem szczególnie dotyka rodzin z dziećmi: w gospodarstwach złożonych z 4–6 i więcej osób uskarża się na to aż 49–53 proc. badanych. Dla porównania: deklaracje takie składa zaledwie 26 proc. osób w dwuosobowych gospodarstwach. Problem ciasnoty dotyczy też najczęściej młodych. Najwyższe wskaźniki przeludnienia lokali notujemy wśród osób w wieku 18–34 lata. Tutaj na ciasnotę wskazuje aż 56 proc. osób. To ponad połowa.

Polska wyróżnia się pod tym względem in minus w statystykach międzynarodowych. Co trzecia rodzina w Polsce żyje w ciasnocie – tylko w trzech krajach Unii i zrzeszonej z nią Turcji zatłoczenie mieszkań jest większe. Dla UE wskaźnik przeludnienia jest dwukrotnie niższy niż u nas i wynosi 16,8 proc. Dwanaście krajów UE odnotowuje go poniżej 10 proc., co oznacza, że ponad 90 proc. żyjącej tam populacji nie ma problemów z przeludnieniem domów czy mieszkań. Podobne dane prezentuje OECD. Polska zajmuje trzecie miejsce od końca w kategorii liczby pokoi przypadających na jedną osobę w gospodarstwie domowym. Zarówno właściciele mieszkań, jak i osoby spłacające kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, mają w Polsce do dyspozycji 1,5–1,3 izb na osobę. Średnia dla krajów OECD to 2,4–1,9, czyli ok. dwóch razy więcej. Lepiej niż u nas jest m.in. w Meksyku, Kolumbii czy Rumunii, nie mówiąc o Kanadzie, Szwecji czy nawet… Japonii. Te problemy dotykają też najczęściej młodych osób. Jeśli weźmiemy pod uwagę miarę „ile dzieci w Polsce żyje w przeludnionych mieszkaniach”, to dane Eurostatu mówią o blisko 41 proc. osób w wieku 0–19 lat. A zatem 4 na 10 dzieci w Polsce żyje w ciasnocie.

Ani kupić, ani wynająć

O słabej kondycji mieszkaniowej Polaków świadczą też międzynarodowe porównania. Na 1000 mieszkańców u nas jest 400 mieszkań i jesteśmy tutaj „w grupie krajów o najniższym poziomie tego miernika – obok Słowacji (370), Islandii (399), Czech (408), Słowenii (411), Irlandii (416) i Chorwacji (419) przy średniej unijnej 495 mieszkań na 1000 osób” – zauważają analitycy banku PKO BP. Łączną lukę mieszkaniową na rynku nieruchomości szacuje się u nas na ok. 2 mln. Tylu mieszkań brakuje.

Wiele pozostawia też do życzenia ich jakość. Jak wskazują Pracodawcy RP, „degradacja istniejącego zasobu mieszkaniowego jest efektem ich obecnego stanu i wieku, np.: 2,45 mln mieszkań w Polsce powstało przed 1945 r., z czego ponad milion przed rokiem 1918”.

Problemem jest też oczywiście dostępność cenowa nieruchomości, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, gdzie mamy najwięcej młodych osób. Według danych NBP za średnią pensję można nabyć mniej niż 1 metr kw. mieszkania, co oznacza, że na 60-metrowe lokum trzeba odkładać całą pensję, bez żadnych wydatków, przez pięć, sześć lat.

Niewystarczająca jest też podaż dostępnych cenowo nieruchomości na wynajem oraz tanich mieszkań dla osób w trudnej sytuacji (mieszkania komunalne czy tzw. TBS, przekształcone w SIM). A tego rodzaju nieruchomości mogłyby stanowić jeśli nie alternatywę, to przynajmniej uzupełnienie zasobu mieszkaniowego w Polsce.

W mieszkaniach wynajmowanych mieszka zaledwie 13 proc. Polaków, co w UE plasuje nas na szóstym miejscu od końca. Z całego zasobu mieszkaniowego, tj. 15,6 mln mieszkań, ok. 1,7 mln to mieszkania na wynajem. A na przykład w Niemczech ponad połowa ludności mieszka w wynajmowanym lokum. Nie ma co twierdzić, że mamy zmierzać w tym kierunku, ale mała podaż zasobu na wynajem nie sprzyja demografii. Bo jest to szczególnie istotne dla osób młodych, które chcą się wyprowadzić z domu i założyć wspólne gospodarstwo domowe. Ceny na rynku są często zaporowe (zwłaszcza w dużych aglomeracjach), kredyt nie jest łatwo dostać (wkład własny, historia zatrudnienia, odpowiednie dochody), a przystępnych cenowo mieszkań na wynajem brakuje. I tak koło się zamyka, a młodzi cisną się w rodzinnych domach z rodzicami, czekając na lepsze czasy.

Problemy z dostępnością mieszkań

Problemu tego nie rozwiążą mieszkania komunalne czy społeczne. Jest ich nie tylko bardzo niewiele, lecz także praktycznie ich nie przybywa. Na przykład w 2023 r. oddano do użytkowania nieco ponad 2 tys. mieszkań społecznych czynszowych, które wybudowano w 27 powiatach w Polsce. Mieszkań komunalnych przybyło wtedy jeszcze mniej – 1,2 tys. A łącznie oddano wtedy do użytku 221 tys. lokali. To oznacza, że blisko 99 proc. mieszkań jest budowanych w naszym kraju przez prywatne firmy na sprzedaż lub wynajem albo przez osoby indywidualne. Gminy mają w tym procesie marginalny udział.

Ogromnym problemem jest też podaż gruntów dostępnych dla budownictwa mieszkaniowego. Jak szacują Pracodawcy RP, brakuje ich w polskich miastach, gdzie jest największy popyt na mieszkania, między 45 km2 (4500 ha) (jeśli byłyby to małe działki pod intensywną zabudowę) do 875 km2 (87 500 ha) (jeśli byłyby to nowe tereny pod zabudowę tak gęstą jak w warszawskiej dzielnicy Ursynów). Eksperci podkreślają, że jeśli grunty pod zabudowę będą uwalniane w tym tempie co obecnie, zajmie to… 4166 lat.

Nie pomagają tu także wprowadzane już od lat 90. rządowe programy mieszkaniowe – przerobiliśmy ich już tuzin, a wciąż mamy problem z nieruchomościami. Co prawda liczba budowanych lokali przekracza w ostatnich latach 200 tys. rocznie, ale by załatać lukę mieszkaniową potrzeba ich produkować nawet 300 tys. i więcej.

Bon mieszkaniowy wesprze rodziny

Potrzebujemy realnego przyspieszenia, jeśli chodzi o podaż mieszkań i wsparcie młodych osób w procesie ich nabywania. Inaczej przegapimy moment, w którym mogą mieć dzieci, a część z nich może decydować się na emigrację. Polityka mieszkaniowa powinna być wreszcie skorelowana z dzietnością par, czyli wynagradzać je za posiadane potomstwo. Według danych OECD w 29 krajach tej organizacji istnieją bezpośrednie dotacje do mieszkań dla gospodarstw domowych, a w 5 z nich są skierowane do rodzin wychowujących dzieci. Szczegółowe rozwiązania powinny zostać omówione i przeanalizowane przez specjalistów i na pewno uzupełnione o inne reformy. Są jednak trzy kwestie, które powinny zostać wdrożone, choć można tutaj dyskutować o szczegółach:

Pierwsza z nich to wprowadzenie bonu budowlano-mieszkaniowego dla rodzin z dziećmi. Pieniądze z bonu mogłyby zostać wykorzystane na cel mieszkaniowy. Przysługiwałby w wysokości: pięciokrotności średniego wynagrodzenia (obecnie ok. 40 tys. zł) przy urodzeniu pierwszego dziecka lub zawarciu związku małżeńskiego (w zależności od tego, co następuje wcześniej), ośmiokrotności (ok. 60 tys. zł) przy urodzeniu drugiego dziecka oraz dwunastokrotności (ok. 100 tys. zł) przy urodzeniu trzeciego dziecka i kolejnych.

To wsparcie można by wykorzystać jako wkład własny, bezpośredni wydatek przy zakupie mieszkania, jako refundację wcześniej poniesionych wydatków na cel mieszkaniowy (np. adaptacja pokoju, strychu itp.). Bon poprawiłby sytuację materialną osób chcących zakupić mieszkanie/poprawić warunki mieszkaniowe. Byłby pomocny zwłaszcza dla młodych, chcących założyć własne gospodarstwo, choć jest też rozwiązaniem adresowanym do szerszej grupy rodzin, na przykład dla mających już lokum i chcących mieć kolejne dzieci, ale zablokowanych przez brak pieniędzy/zdolności kredytowej do poprawy warunków mieszkaniowych. Bon nie wpędza ich też w kredyt. Może pozytywnie wpłynąć na liczbę zawieranych małżeństw i na liczbę rodzących się dzieci. Co niezwykle istotne – z uwagi na wysokość bonu – może on też wpływać na decyzje o pozostaniu w mniejszych miejscowościach (łatwiejszy zakup tańszych nieruchomości), a dzięki temu może się przyczynić do zapobiegania negatywnemu zjawisku depopulacji tzw. prowincji. Może też przyczyniać się do mniejszej emigracji za granicę oraz zachęcać Polaków do powrotów z emigracji. Taki bon nie będzie też powodował sztucznego popytu na nowe mieszkania, przez co wzrostu ich cen.

Agencje najmu i ulga podatkowa dla wynajmujących

Druga kwestia to wprowadzenie prywatnych agencji najmu i ulgi podatkowej dla wynajmujących. Obecnie wielu Polaków dysponuje ekstra lokalami, a wiele z nich nie trafia na wynajem. Może to być efekt obawy przed zbytnią ochroną lokatora czy niechęć związana z kosztami administracyjnymi najmu, czasochłonnym poszukiwaniem najemcy czy niepewnością związaną z płatnościami itp. Jednocześnie koszt najmu – ze względu na niską podaż – jest wysoki. Brakuje też rynku lokali na wynajem z długoterminowym okresem najmu.

Dlatego trzeba udrożnić ten rynek, wprowadzając zachęty dla właścicieli nieruchomości, by oddawali lokale na rynek najmu. Podobne rozwiązania obowiązują we Francji. W tym celu można powołać działające rynkowo agencje pośredniczące w tej operacji (mogłoby ich powstać 16, po jednej w każdym województwie). To one byłyby odpowiedzialne za płatności na rzecz wynajmujących (niższe ryzyko nieotrzymania czynszu), ale w zamian za to posiadacz mieszkania zgadzałby się je wynająć w cenie o ok. 20 proc. niższej niż rynkowa (wynagrodzenie agencji pochodziłoby z marży od tej różnicy). Dodatkową zachętą dla właściciela nieruchomości, by skorzystać z oferty agencji, mogłoby być zwolnienie go z podatku od najmu. Zyskiwałby zatem od razu pewność płatności, długoterminowy najem, obsługę administracyjną oraz zwolnienie podatkowe, choć zapewne nieco niższą cenę. W pierwszej kolejności z oferty najmu agencji powinny mieć prawo korzystać młode rodziny, zwłaszcza z dziećmi. Takie rozwiązanie może się przyczynić do wzrostu podaży dostępnych cenowo mieszkań na wynajem i pomóc młodym w znalezieniu lokum w przystępnej cenie.

Więcej miejsc pod zabudowę

Ostatnia kwestia to zwiększenie podaży mieszkań i działek pod zabudowę. Rząd, samorządowcy, eksperci powinni wspólnie podjąć wysiłek uwolnienia podaży mieszkań. Bez tego elementu – obejmującego m.in. uproszczenie procedur administracyjnych przy planowaniu i inwestowaniu, znacznego zwiększenia podaży gruntów pod zabudowę, poprawy przepisów związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, dokonania przeglądu nieruchomości w posiadaniu sektora publicznego – trudno wyobrazić sobie poprawę na rynku mieszkań.

Te propozycje nie wyczerpują listy działań, które trzeba podjąć, by poprawić sytuację – zwłaszcza młodych ludzi – na rynku nieruchomości. Jednak bez odważnych decyzji będziemy żyli w świecie, w którym coraz więcej będzie wokół nas mammoni. A życie przy rodzicach nie będzie ich wyborem, ale koniecznością wynikającą z rynkowych realiów. Dzieci z tego nie będzie. ©Ⓟ