Mieszkania komunalne w ciągłym odwrocie

Od kilku lat funkcjonują dwa programy, których operatorem jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Gminy mogą się starać o bezzwrotną dotację z Funduszu Dopłat, która może sięgnąć nawet 80 proc. wartości inwestycji. Z programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC) lokalne TBS-y, także te należące w większości do samorządów, mogą otrzymać preferencyjny kredyt na pozostałe koszty projektu, gdyż oba programy można łączyć. Co więcej, polskie samorządy mogą się starać o finansowanie z Krajowego Planu Odbudowy z projektu „B3.5.1 Inwestycje w energooszczędne budownictwo mieszkaniowe dla gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach”. Jego celem jest „zwiększenie dostępności efektywnych energetycznie mieszkań na wynajem o dobrym standardzie dla osób o mniejszych dochodach”.
Jak widać, sposobów na sfinansowanie lokali gminnych z minimalnym udziałem środków własnych samorządu jest sporo. Zwiększenie wartości dotacji z Funduszu Dopłat do obecnych czterech piątych kosztów budowy uchwalono już w 2021 r. Wystarczy mieć pomysł i dobry projekt, żeby otrzymać wsparcie. Nic więc dziwnego, że informacje o kolejnych oddawanych lub planowanych inwestycjach mieszkaniowych pojawiają się regularnie.

Czas na inwestycje w mieszkania

Dlaczego w ogóle polityka mieszkaniowa tak się ślimaczy? Jednym z powodów niewątpliwie są zatory w BGK. Miesięcznie wpływają do niego wnioski warte łącznie 400 mln zł, a na koniec 2025 r. wartość niezrealizowanych wniosków sięgnie 5 mld zł. W celu udrożnienia mechanizmów finansowych skierowanych na budownictwo samorządowe w styczniu BGK zostanie dofinansowane kwotą 3 mld zł, co pozwoli na realizację większości zalegających wniosków. Kolejne pieniądze będą spływać do banku sukcesywnie przez cały rok. Trzeba też pamiętać, że obecne wsparcie dla gmin to dosyć świeża sprawa, a początkowo Fundusz Dopłat oferował jedynie dotacje warte 35 proc. łącznych nakładów na projekt. Obecne 80 proc. funkcjonuje dopiero od kilku lat, tymczasem stworzenie planu inwestycji musi potrwać. Nie każdy samorząd dysponuje nieruchomościami, które dałoby się przeznaczyć na stworzenie sensownego osiedla, gdzie ludzie chcieliby mieszkać z własnej woli, a nie tylko z przymusu ekonomicznego. Poza tym dodatkowe wsparcie z KPO jest wyjątkowo kłopotliwe, gdyż z powodu wstrzymania pieniędzy przez Komisję Europejską w okresie rządów PiS czas na rozliczenie finansowania unijnego drastycznie się skurczył. Inwestycja z KPO musi zostać sfinalizowana do końca przyszłego roku, tymczasem średni czas realizacji inwestycji deweloperskiej to ok. dwa lata. W dodatku pieniądze z KPO przeznaczone są nie na każdy projekt mieszkaniowy, lecz na nieruchomości mające wysoką efektywność energetyczną, co oczywiście przekłada się na wyższe koszty budowy i czynsz. Według „Poradnika dla inwestorów realizujących inwestycje mieszkaniowe finansowane z udziałem środków KPO” dopuszczalny poziom zapotrzebowania na energię pierwotną w budynku wielorodzinnym nie powinien przekraczać w ciągu roku 52 kWh na 1 mkw. Maksymalny próg dla zwykłych inwestycji prywatnych to 65 kWh/mkw. na rok.
W KPO na mieszkalnictwo przeznaczonych jest 755 mln euro, czyli ok. 3,2 mld zł. Tempo realizacji jest jednak absurdalne, gdyż BGK zamierza przyjmować wnioski do końca pierwszej połowy 2026 r. Teoretycznie więc niektórzy beneficjenci musieliby zrealizować inwestycję w sześć miesięcy. To oczywiście niemożliwe, o ile nie mówimy o bardzo drobnych budowach przy użyciu prefabrykatów. Środki z KPO najpewniej popłyną więc wyłącznie na wsparcie inwestycji, które już trwają, a ich specyfika pozwala na podczepienie się pod projekt B3.5.1. To znacząco ograniczy stopień wykorzystania tych środków, których istotna część pozostanie w Brukseli.

Wyborcy nie premiują polityki mieszkaniowej

Przyczyny leżą niewątpliwie również po stronie samorządów. Cicha prywatyzacja zasobu komunalnego, który kurczy się w błyskawicznym tempie, pokazuje, że gminy traktują politykę mieszkaniową jak piąte koło u wozu. Chociaż zaspokajanie potrzeb mieszkańców wspólnot lokalnych w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego jest jednym z zadań własnych gminy, samorządowcy notorycznie tych obowiązków nie realizują. Wbrew pozorom aktywna polityka mieszkaniowa nie jest traktowana przez elektorat priorytetowo.
Według badania CBOS „Polacy o polityce mieszkaniowej” z 2022 r. 55 proc. respondentów stwierdziło, że instytucje publiczne powinny wspierać i ułatwiać zakup mieszkań na własność. Kolejne 22 proc. poparło w pierwszej kolejności budownictwo komunalne dla osób mniej zamożnych, a 23 proc. wybrało wspieranie budowy mieszkań na wynajem w przystępnej cenie z możliwością ewentualnego wykupu. Samorządowe inwestycje mieszkaniowe są traktowane przez mieszkańców sceptycznie, gdyż pochłaniają duże kwoty, z czego potem korzysta tylko garstka. Według GUS w zeszłym roku na lokal komunalny oczekiwało niespełna 120 tys. gospodarstw domowych, z czego 86 proc. – w miastach. Żeby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe wspólnot lokalnych, gminy powinny więc zwiększyć swój zasób o niemal jedną piątą.

Gminy nie wykorzystują też w pełni własnego zasobu. Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 r. w całym kraju istniało aż 1,8 mln niezamieszkanych lokali. Ta liczba jest jednak zawyżona z powodu trwającej wtedy pandemii, co skłoniło wielu najemców do powrotu w rodzinne strony. Poza tym zdecydowana większość tych lokali należy do osób prywatnych.
Według GUS w 2022 r. samorządy posiadały ok. 73 tys. pustostanów, co również jest liczbą poważną – ich przystosowanie pozwoliłoby zaspokoić potrzeby większości oczekujących. Według NIK liczba warszawskich pustostanów komunalnych, które nadają się do zasiedlenia, sukcesywnie rośnie. Na koniec 2019 r. było ich 2264, tymczasem na koniec 2022 r. było to już 2817. Ich zasiedlenie pozwoliłoby z naddatkiem zlikwidować kolejkę, gdyż na lokal oczekiwało wtedy 1946 stołecznych gospodarstw domowych. NIK stwierdza, że główną przyczyną złego zarządzania pustostanami było nierzetelne określenie wskaźników programu gospodarowania nieruchomościami na lata 2021–2025. Nie ustalono precyzyjnych terminów realizacji planowanych działań i nie ustalono udziału poszczególnych dzielnic. W rezultacie według kontrolerów rzeczywistość rozminie się z planem o niemal pół tysiąca niewyremontowanych pustych lokali.
Osiągnięcie celów zakładanych przez rząd jest więc wątpliwe, gdyż zależy to nie tylko od woli polityków obecnej większości sejmowej, ale też od włodarzy miast i wsi, którzy pochodzą z przeróżnych opcji politycznych i są uwikłani w lokalne rozgrywki między grupami interesów. Dlatego też samorządowcom łatwiej jest wyzbywać się lokali, żeby mieć problem z głowy. Wybudowanie mieszkań to przecież dopiero połowa sukcesu. Potem trzeba jeszcze nimi zarządzać, co bywa kłopotliwe, szczególnie w zakresie ściągania nieopłaconych czynszów. Z takim podejściem może się więc okazać, że nawet osiągnięcie tych 20 tys. nowych lokali społecznych i komunalnych nie zatrzyma kurczenia się zasobów gmin, które po kilku latach przystąpią do ich tradycyjnej już prywatyzacji. ©Ⓟ