Rynek w Polsce wciąż ma przed sobą przyszłość. Nie oznacza to jednak, że jest na nim miejsce dla każdego - mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju firmy Ghelamco Poland.
Przed wakacjami firma zakończyła budowę biurowca Warsaw Unit, który mimo pandemii udało się w połowie skomercjalizować, czyli znaleźć użytkowników. Czy to dowód, że tradycyjne biura nie odchodzą do lamusa?
Jestem o tym przekonany, choć nie oznacza to, że rynek oparł się pandemii i wszystko będzie jak przed jej wybuchem.
Co ma pan na myśli?
Sposób wykorzystania biur. Słowa klucze na dziś to: praca hybrydowa, częściowo zdalna. Niektóre organizacje pewnie wrócą do trybu pracy sprzed wybuchu pandemii, czyli do pełnej obecności w biurze, inne pozostaną przy modelu mieszanym. Jeszcze inne – mam na myśli głównie mniejsze podmioty – uznają, że biuro jest im niepotrzebne. W przypadku dużych, międzynarodowych korporacji biuro odgrywa ważną rolę, jest jego wizytówką, tworzy kulturę pracy. Dlatego tego typu organizacje nie zrezygnują z jego posiadania. Podam przykład jednej z amerykańskich firm, która w czasie pandemii postanowiła ograniczyć swoją powierzchnię biurową w Warszawie. Podpisała już nawet umowę w tej sprawie z wynajmującym. Otrzymała jednak decyzję z centrali, że wszystko ma zostać po staremu, czyli o żadnych ograniczeniach nie ma mowy. I cały proces trzeba było odkręcać.
Co nie znaczy, że nic się nie zmienia…
Zmienia się na pewno proporcja między powierzchnią potrzebną pod biurka do pracy a wykorzystywaną do socjalizacji pracowników. Na rzecz tej ostatniej oczywiście. Myślę, że zmiany pod tym względem będą jeszcze przez jakiś czas postępować. Nikt bowiem jeszcze nie wie, co tak naprawdę jest potrzebne i jak te potrzeby będą wyglądały na przestrzeni najbliższych 5–7 lat.
Swoje pięć minut mają też powierzchnie coworkingowe. Dają bowiem dużą elastyczność najemcom, którzy mogą je wynajmować na dowolny okres, dobierać powierzchnię w zależności od aktualnych potrzeb. Dlatego jest wiele firm, które oprócz tradycyjnej powierzchni biurowej korzystają też z coworkingowej, by lepiej zarządzać zasobami. Z danych za I półrocze tego roku wynika, że notują one 90-proc. obłożenie.
Wróćmy do komercjalizacji. Jak przebiegała w czasie pandemii i czy wróciła już na stare tory?
Procesy wynajmu spowolniły po wybuchu pandemii. Ale to zrozumiałe. Możliwości przemieszczania się nie tylko po świecie, ale i Europie czy nawet kraju zostały ograniczone. Nie da się natomiast wynająć biura bez jego pokazania. To decyzja na lata. W tej chwili sytuacja wraca do normalności. Ostatnie dwa miesiące są czasem, kiedy na rynku wynajmu naprawdę dużo się dzieje. Prowadzimy obecnie kilkanaście rozmów z najemcami. Myślę, że już pod koniec roku przełożą się na podpisane umowy.
Kto dziś szuka powierzchni biurowej?
Firmy, które już są obecne na naszym rynku. Wiele z nich podejmuje decyzję o przeniesieniu się do nowego biura. Pandemia przyniosła spory ruch na rynku fuzji i przejęć. Wiele firm zyskało też dzięki niej, co przełożyło się na ich dynamiczny rozwój. Inne renegocjują umowy na dotychczas zajmowane powierzchnie. Dają sobie w ten sposób czas na zastanowienie się nad tym, co dalej. Ale obserwujemy też pojawienie się wielu nowych podmiotów. Można powiedzieć, że mamy do czynienia z efektem widocznym po upadku Lehman Brothers. Firmy na świecie stawiają na optymalizację i dlatego część z nich decyduje się na wejście do naszego kraju.
Czy można w związku z tym powiedzieć, że Polska staje się jednym z beneficjentów po pandemicznej sceny gospodarczej?
Myślę, że w przypadku rynku biurowego ma to miejsce. A już niedługo może też stać beneficjentem brexitu, szczególnie że słychać coraz mniej głosów o tym, by Wielka Brytania zyskała na wyjściu z Unii. Przenoszenie siedzib to jednak proces długotrwały, wymagający dogłębnych analiz, które właśnie mają miejsce. To intensywny czas dla firm specjalizujących się w badaniach workplace. Firmy starają się odnaleźć w nowej rzeczywistości. Ta jednak została zaburzona przez wybuch pandemii. Już widać, że obywatele Wielkiej Brytanii, którzy prowadzili biznesy w Europie, gorączkowo poszukują paszportów unijnych. Myślę, że procesy te będą postępować i obejmować coraz to większych graczy, szczególnie że Niemcy i Francuzi nie omieszkają odebrać Wielkiej Brytanii palmy jednej z największych stolic finansowych świata.
Kto jeszcze szuka biur?
Administracja państwowa. Myślę, że dojrzała do tego, by oferować swoim pracownikom lepszy komfort pracy. Poza tym widać trend do centralizacji w zakresie lokalizacji urzędów. Dotychczas wiele z nich miesiło się nie w jednym, lecz nawet kilku obiektach. Każdy wydział mógł mieć w związku z tym inny adres. To powoli się zmienia.
Co zachęca do firmy do zmiany lokalizacji?
Nagle okazało się, że trudno operować centrami serwisowymi w Indiach czy innych regionach Azji. Tymczasem Polska oferuje nie tylko biura o wysokim standardzie, ale też dobry dostęp do internetu czy wykwalifikowanych pracowników. Do tego dochodzą ciągle atrakcyjne stawki, na tle tych innych krajów Europy za wynajem powierzchni.
Czy pandemia wpłynęła na ich obniżenie?
Nie widzę presji na ceny nominalne, szczególnie że w 2023–2024 r. należy oczekiwać luki podażowej na rynku. Widać natomiast, że wynajmujący są gotowi dać większy pakiet zachęt w postaci okresów zwolnienia z czynszów i budżetów na wykończenie biura.
Skąd wiadomo, że będzie luka podażowa?
Wiadomo, co dziś się buduje. A w realizacji jest niewiele inwestycji, które zostaną ukończone do 2023 r. Tymczasem popyt jest coraz większy.
Czy nie można w związku z tym wejść na rynek z nowymi projektami?
Realizację wielu projektów wstrzymał COVID-19. Jesteśmy pierwszą firmą, która w czasie pandemii zdecydowała się rozpocząć nową inwestycję. Myślę o The Bridge w Warszawie, który oddamy do użytku najwcześniej w 2024 r. Obecnie realizujemy trzy projekty. Poza stolicą jeden z Krakowie i jeden w Katowicach. Mamy apetyt na więcej, ale wstrzymuje nas brak pozwoleń na budowę. Z powodu koronawirusa procedury ich wydawania bardzo się wydłużyły. Konsekwencje tego będą w związku z tym widoczne za dwa lata.
Dodam, że z nowymi projektami powoli wchodzą też inni. Jednak bardzo ostrożnie, stąd luka podażowa jest nieunikniona.
Jakie jeszcze inne plany ma firma?
Stawiamy na nowe technologie w naszych biurowcach, które zwiększą nie tylko komfort pracy, ale i bezpieczeństwo pracowników. Zwłaszcza teraz w czasie pandemii, której koniec trudno przewidzieć. Naszym zdaniem to trend na przyszłość. Ten, kto na niego postawi zyska przewagę w walce o klienta.
A jakich nowych technologiach mowa?
Stawiany na wiele zaawansowanych technologii, które pozwolą na podniesienie jakości powietrza w biurze. Stosujemy np. lampy UV w systemach wentylacyjnych, żeby ograniczyć rozprzestrzenianie się wirusów, bakterii i grzybów. Takie rozwiązanie jest już w biurowcu Warsaw HUB oraz Unit. Ma być standardem w naszych nowych inwestycjach. Poza tym także w windach instalujemy lampy UV, które dezynfekują kabinę, gdy ta jest w trybie oczekiwania na pasażera. Poza tym wprowadzamy rozwiązania, dzięki którym pracownicy nie będą musieli dotykać żadnych klamek i przycisków. Wszystkie te rozwiązania to wynik naszych autorskich rozwiązań, które konsultowaliśmy z naukowcami, m.in. z Politechniki Warszawskiej. Poddaliśmy się też specjalistycznej certyfikacji, co zaowocowało przyznaniem naszym budynkom przez International WELL Building Institute certyfikatu WELL Health-Safety Rating. To specjalny program oceny budynków, który sprawdza ich funkcjonowanie w postcovidowej rzeczywistości. Warto podkreślić, że hotele w ramach komplesku The Warsaw HUB, czyli Crowne Plaza i Holiday Inn Express, otrzymały ten certyfikat jako pierwsze w Europie.
Czy to podraża koszty inwestycji?
Jest to wysiłek finansowy, ale taki, który z naszego punktu widzenia trzeba ponieść. Szczególnie że w ślad za tym idzie certyfikowanie budynków, dzięki czemu możemy udowodnić klientom to, iż spełniają one wszystkie normy i mają rekomendowane przez nas rozwiązania.
Kto jeszcze ma szansę zyskać w popandemicznej rzeczywistości?
Firmy będące w posiadaniu nowoczesnych powierzchni, zrealizowanych zgodnie z najnowszymi standardami. Klienci takich poszukują. Co oznacza, że nadchodzi czas modernizacji wybudowanych przed laty biurowców. Ich zaletą jest bardzo dobra lokalizacja. Odstają jednak po względem zastosowanych rozwiązań nie tylko technologicznych, ale i technicznych od obiektów wybudowanych w ostatnich latach. Będą musiały się do nich dostosować, by pozostać w obiegu, szczególnie że zastosowanie nowoczesnych technologii na rynku biur coraz bardziej przyspiesza.
A może nadszedł czas wyburzania starych biurowców?
Takie decyzje również będą zapadać. Czas życia biurowców się skraca. Do tego wiele ze starszych obiektów jest w lokalizacji, która dziś pozwala na realizację zupełnie innego, znacznie większego projektu. Tym samym można wygenerować większy zysk.
Rozmawiała Patrycja Otto
fot. mat. prasowe
Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju firmy Ghelamco Poland
