Państwo nie musi budować, ale może wyznaczać trendy i ramy, które sprzyjają innym rozwiązaniom niż indywidualne inwestycje we własność.
Z Mikołajem Lewickim rozmawia Marek Mikołajczyk
W powszechnej świadomości istnieje przekonanie, że Polacy kochają własność. Rzeczywiście tak jest?

Jeśli chcemy to ubrać w kategorie sercowe, nazwałbym to raczej miłością z przymusu. Trudno inaczej nazwać sytuację, w której brakuje alternatywy, więc ostatecznie kocha się to, co się ma. W tym sensie Polacy faktycznie zakochali się we własności. Przez ostatnie 30 lat wrosła ona na stałe w tkankę społeczną.

Według raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego 87 proc. gospodarstw domowych to nieruchomości własnościowe. Polska należy pod tym względem do czołówki Europy – średnia w UE to 69 proc., a u naszych zachodnich sąsiadów ten wskaźnik wynosi jedynie 47 proc. Z czego to wynika?

Początków tej sytuacji doszukiwałbym się po II wojnie światowej. Jeśli w ogóle mieliśmy wówczas do czynienia z najmem, na ogół był to najem przechodni. Ktoś, kto zamieszkał w 1945 r. w nowym mieszkaniu, był z nim związany na dłużej. Lokal służył jemu, jego rodzinie i kolejnym pokoleniom. Rzadko kiedy zmieniał właściciela. Po transformacji ustrojowej w latach 90. XX w. nastąpiła prywatyzacja zasobów mieszkaniowych i spółdzielni. Doszło do wykupu mieszkań na masową skalę. Dekadę później dużą popularnością cieszyły się kredyty hipoteczne. W efekcie rodzice dzisiejszych 30- i 40-latków mają zazwyczaj mieszkania na własność.

Wspominam o tym nie bez powodu. Kredyt hipoteczny przestał być w Polsce wyłącznie narzędziem finansowym. Stał się pewnego rodzaju symbolem. Jest fazą życia, przez którą – w powszechnym rozumieniu – warto przejść. Sygnalizuje etap związany z zakładaniem rodziny, pójściem na swoje.

Zaciągnięcie kredytu pozwala poczuć się dorosłym?

Dorosłym, samodzielnym, odpowiedzialnym. Człowiekiem sukcesu. Kimś, kto może powiedzieć: „mam swoje miejsce na ziemi, w którym czuję się bezpiecznie”. Problem w tym, że coraz mniej osób ma szansę wypowiedzieć te słowa. Te 87 proc. nieruchomości, o których pan wspomniał, może być mylące, bo wśród młodych rodzin ta statystyka wygląda zupełnie inaczej. Coraz częściej są to osoby, które mają dach nad głową, ale mieszkanie, w którym żyją, kompletnie nie spełnia ich potrzeb. A perspektyw na zmianę sytuacji życiowej nie mają za wiele.

Według badań prof. Adama Czerniaka z SGH w luce czynszowej – czyli w sytuacji, w której ktoś jest za biedny na kredyt mieszkaniowy, ale za bogaty na mieszkanie komunalne – może się znajdować nawet 35 proc. Polaków.

W badaniach jakościowych poświęconych tej grupie można zobaczyć, że panuje tam przekonanie: „dobra, może i spędziłem 10 lat na umowie śmieciowej, ale zaraz dostanę pracę na etat, w końcu będę mógł wziąć kredyt i kupić mieszkanie”. Przyznam, że podążanie za własnością jest w pewnym sensie okrutne. Ludzie wkładają wiele wysiłku, aby wziąć na siebie zobowiązanie, które finansowo może być dla nich bardzo trudne do udźwignięcia. Wszystko po to, aby dotrzeć na drugi brzeg, poczuć się bezpieczniejszym. Nie być przegrywem.

Dlaczego tak jest?

Powód to brak alternatywy. Podaż mieszkań na wynajem jest niska. Trudno znaleźć atrakcyjną ofertę, odpowiednią do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Dotyczy to szczególnie miejsc, w których na mieszkania jest największy popyt – dużych miast, tam, gdzie jest praca.

Poza tym rynek najmu jest rozdrobniony – mało jest wynajmu instytucjonalnego, sporo wynajmu indywidualnego. To powoduje, że rynek jest – mówiąc eufemistycznie – elastyczny. Mieszkanie można zmieniać co rok, bo umowy nie są trwałe. Właściciele po krótkim czasie chcą sprzedać lokal lub podnieść cenę. Prowadzi to do sytuacji, w której najemcom trudno się zadomowić, bo mają poczucie, że nie są u siebie albo że są tu tylko na chwilę.

Trudno w Polsce wynająć mieszkanie np. na 10 lat.

To prawda. Króluje najem krótkotrwały. Często trudno nawet dostosować wynajmowane mieszkanie pod swoje oczekiwania. Gdyby najemcy mieli perspektywę, że w danym lokum będą mieszkać dekadę, mogliby poczynić jakieś inwestycje, urządzić je po swojemu, a w kwestii rozliczeń porozumieć się z właścicielem. Niestety, w Polsce to nadal rzadkość.

W kwestii praw i obowiązków najemców oraz wynajmujących też dochodzi do nieporozumień. Brakuje nam wiedzy i miejsc, w których moglibyśmy poprosić o wsparcie. Nie ma dużych organizacji udzielających porad prawnych, a także instytucji konsultantów, która pomagałaby w polubownym załatwianiu spraw. To rozwiązania, które na co dzień funkcjonują w Austrii, Niemczech, części krajów Skandynawii, a kiedyś również w Wielkiej Brytanii, w czasach gdy rząd kładł tam duży nacisk na politykę mieszkaniową.

Ma pan poczucie, że polscy politycy zdają sobie sprawę z rangi problemu?

A pamięta pan, ile razy w przestrzeni publicznej mówiono o tym problemie? Mieliśmy trzy kampanie wyborcze, w których mocno akcentowano postulaty związane z mieszkalnictwem. Pierwszą była kampania prezydencka Roberta Biedronia, który w 2020 r. zdobył 2,22 proc. głosów. W ostatnich wyborach parlamentarnych i samorządowych Lewica również zwracała uwagę na tę sprawę. Jej wynik wyborczy również nie był najwyższy.

Mieszkaniówka nie interesuje Polaków?

Raczej skłaniałbym się ku innej odpowiedzi. W kwestii obietnic mieszkaniowych politycy – jako grupa – nie są wiarygodni. Wystarczy prześledzić ostatnie kilkanaście lat. Każdy kolejny rząd zaczynał od krytyki działań poprzedników i składania nowych obietnic. Problem był z ich dotrzymaniem. Nawet rząd Prawa i Sprawiedliwości, który – co do zasady – realizował swoje zapowiedzi, na polityce mieszkaniowej się wyłożył. Mieszkanie plus było porażką, którą mu długo wytykano. Politycy zdali sobie sprawę, że ten obszar działalności państwa jest gorącym kartoflem, którym łatwo się sparzyć. W efekcie nie dzieje się nic.

Gdy rozmawialiśmy w styczniu, powiedział pan, że w polityce mieszkaniowej „czeka nas rząd małych kroków”. Wkrótce minie rok od wyborów i można odnieść wrażenie, że w tym obszarze nie wydarzyło się za wiele.

Dziś pokusiłbym się o stwierdzenie, że działem mieszkalnictwa zarządza ministerstwo dziwnych kroków. Ktoś publicznie udaje, że robi parę kroków do przodu, a tak naprawdę stoi w miejscu. Najlepszym tego przykładem jest oczywiście kredyt #naStart, na który od wielu miesięcy skierowane są światła reflektorów. Problemem nie jest tylko to, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii za wszelką cenę chce go uruchomić. Problemem jest też to że, pomijając kwestię kredytu, nie podejmuje żadnych innych działań, które doprowadziłyby do zróżnicowania systemu mieszkalnictwa, przekierowały publiczne pieniądze tam, gdzie są możliwe alternatywy. One się pojawiają na poziomie samorządów, ale wciąż na niewielką skalę. Brakuje stałych i przewidywalnych mechanizmów, które mogłyby wykorzystać lokalne władze. Państwo nie musi budować mieszkań, ale może wyznaczać trendy i ramy sprzyjające innym rozwiązaniom niż indywidualne inwestycje we własność.

W resorcie rozwoju brakuje odwagi na nowe rozwiązania?

Częściowo tak. Wielu polityków w Polsce – a może nawet większość – nie wierzy w skuteczność państwa. Doświadczenie uczy ich, że nie warto się porywać na trudne i rewolucyjne programy, bo stosunkowo łatwo się na nich wyłożyć. Lepiej wybrać coś przetestowanego w boju, coś całkiem standardowego. W tym kontekście kredyt #naStart jest właśnie takim rozwiązaniem. Politycy wiedzą mniej więcej, czego się spodziewać, bo testowaliśmy już Rodzinę na swoim, Mieszkanie dla młodych czy Bezpieczny kredyt 2 proc. Z ich perspektywy utarta ścieżka może nie przyniesie pozytywnych zmian, ale będzie łatwiejsza w pokonywaniu. I nikt nie będzie mógł im zarzucić, że niczego w danej sprawie nie robią.

Gdy opiniowano projekt ustawy o kredycie #naStart, Narodowy Bank Polski pisał wprost: „wspieranie głównie strony popytowej na rynku nieruchomości, poprzez wprowadzenie bodźca do zaciągania kredytów hipotecznych, może oddziaływać w kierunku dalszego wzrostu cen nieruchomości, ograniczając w ten sposób ich dostępność dla znacznej części społeczeństwa niekorzystającej z dopłat”. W podobnym tonie wypowiadało się Ministerstwo Finansów. Skąd więc tak silny upór, aby program kredytowy wprowadzić?

Polskie Stronnictwo Ludowe, które zarządza dziś resortem rozwoju, patrzy na mieszkalnictwo przez pryzmat swojego interesu. Ludowcy są przekonani, że dziś ich wyborcy to klasa średnia, dla której kwestia dostępu do własności jest kluczowa. W tym sensie ten upór nie jest pozbawiony racji. Wydaje się, że mało kto żyje dziś w przekonaniu, że kredyt #naStart może cokolwiek rozwiązać – poza tym, że będzie stymulował dalszy wzrost cen na rynku. Ale rządzący mogą się zmagać z efektem utopionych kosztów. Politycznie dużo zainwestowano w promocję programu kredytowego. Trudno się teraz z niego wycofać.

Gdy rozmawiałem z wiceministrem rozwoju Tomaszem Lewandowskim z Nowej Lewicy, usłyszałem, że trudno uzdrowić rynek mieszkaniowy w trakcie jednej kadencji, a tylko spójna wizja, realizowana przez dłuższy okres może przynieść jakieś sukcesy. Od czego warto zacząć?

Brak spójnej wizji to domena nie tylko polityki mieszkaniowej, lecz powszechny problem polskich polityk publicznych. Podobnie jest z edukacją czy zdrowiem. I nie mam przekonania, że Donald Tusk – polityk, który nie lubi długoletnich wizji i czasochłonnych projektów – cokolwiek tu zmieni.

To, co można by zrobić, to scedować część kompetencji na samorządy. To one przez ostatnie lata pokazały, że da się rozwiązać problemy mieszkaniowe w poszczególnych regionach, jeśli konsekwentnie realizuje się dany pomysł. Udowodniły to takie miasta, jak: Włocławek, Pleszew, Dąbrowa Górnicza, Kołobrzeg, Jarocin czy Piotrków Trybunalski. Wykorzystano parę mechanizmów bazujących na funduszach Banku Gospodarstwa Krajowego. Pojawiają się też nowe rozwiązania oparte na spółdzielczości, modernizacji istniejących zasobów mieszkaniowych gmin, często usytuowanych w centralnych częściach miast, atrakcyjnych z punktu widzenia tworzenia partnerstw publiczno-prywatnych czy wspomnianej spółdzielczości. Widać to też w podwarszawskich gminach czy w miastach, które mają wizję kompleksowej poprawy jakości życia mieszkańców. Do tego dochodzą inicjatywy w ramach społecznego budownictwa mieszkaniowego czy społecznych agencji najmu zarządzanych przez samorządy. Do osiągnięcia większej skali potrzebne jest jednak zwiększenie źródeł współfinansowania inwestycji przez państwo. To poprawia dostępność mieszkań, a w efekcie zapewnia bardziej zróżnicowaną tkankę społeczną. Dzięki temu miasta mają szansę uniknąć segregacji – podziałów na biedne i bogate ich części. Udało się z drogami, kanalizacją, a częściowo z ochroną zdrowia. Mamy zmodernizowaną infrastrukturę. Dlaczego samorządom miałoby nie wyjść z mieszkalnictwem?

Fundusz Dopłat, który pomaga gminom rozwijać zasoby mieszkaniowe, istnieje już dziś. Mimo to nie wszyscy samorządowcy wykorzystują te narzędzia. Dlaczego oddanie im pola gry miałoby cokolwiek zmienić?

Zgadzam się z pana diagnozą, że skala chlubnych przykładów wśród samorządów jest nadal mała. To jednak nie oznacza, że nie ma szans na zmiany. Polityka mieszkaniowa zarządzana centralnie, bez zaangażowania samorządu, jest z góry skazana na porażkę. Wynika to z tego, że sytuacja w poszczególnych regionach jest mocno zróżnicowana. Jedne gminy potrzebują lokali wybudowanych od nowa, inne remontów pustostanów, a jeszcze inne sensownej termomodernizacji i dostosowania swoich zasobów do aktualnych wymagań klimatycznych. Kolejna kwestia jest taka, że wciąż brakuje forów, na których samorządowcy mogliby się wymieniać informacjami o polityce mieszkaniowej, rozmawiać o finansowaniu, szukać wspólnych rozwiązań, referować, co działa, a co nie. Tu państwo może wspierać zarówno stronę finansową, jak i transfer wiedzy i doświadczeń. Może także wiązać politykę mieszkaniową z klimatyczną, nie zatrzymując się na termomodernizacji zasobów mieszkaniowych gmin.

Dlaczego samorządów realizujących taką politykę jest wciąż tak mało?

Bo brakuje oddolnej presji. Mało kto wymaga od lokalnych włodarzy, aby budowali mieszkania. Nie ma grupy społecznej, która naciskałaby na tworzenie rozwiązań w tym zakresie. Wynika to z głęboko zakorzenionego u nas przekonania, że mieszkanie jest indywidualną sprawą. Ciągle żyjemy z myślą, że posiadanie lokalu na własność to sukces, a jego brak – życiowa porażka. Ta sytuacja społecznie przypomina sytuację frankowiczów na początku drugiej dekady XXI w. „Przeprowadziłem się do dużego miasta, robię, co tylko mogę, ale coraz trudniej mi związać koniec z końcem, aby dać radę ze spłatą kredytu. Jego wzrost nie wynika ze złego stanu gospodarki czy moich niewłaściwych decyzji finansowych”. Kiedy frankowicze rozpoznali, że problem nie jest indywidualny, lecz systemowy, zaczęli zabiegać o zmianę.

Myśli pan, że indywidualistyczny sposób myślenia może się zmienić?

W najbliższej przyszłości – niekoniecznie. W rządzie dojdzie zapewne do jakiejś formy kompromisu. Powstanie program kredytowy na trochę mniejszą skalę, a część pieniędzy zostanie skierowana na rozwój budownictwa społecznego. Rozdrobnienie spowoduje jednak, że trudno będzie stwierdzić, które rozwiązanie należy uznać za efektywne.

Natomiast nie mam wątpliwości, że w dłuższej perspektywie dojdziemy do ściany. Z roku na rok się bogacimy, zarabiamy coraz lepiej, ale mieszkania odjeżdżają nam coraz bardziej. Wzrost cen na rynku jest gwałtowniejszy niż wzrost dochodów. A nawet jeśli dochody rosną, to nie w takim tempie, by obniżyć dostępność mieszkań na własność tak, by zredukować deficyt mieszkań i lukę czynszową. Ta sytuacja zaczyna dotykać coraz więcej osób. Jesteśmy więc u progu uwspólnotowienia problemu. Czy jest możliwe, aby politycy sami z siebie zaczęli myśleć o programach mieszkaniowych? Pewnie nie. Czy jest możliwe, że będziemy mówili więcej o potrzebie naprawy systemu? Mam nadzieję, że tak. ©Ⓟ

Doświadczenie uczy polityków w Polsce, że nie warto się porywać na trudne i rewolucyjne programy, bo łatwo się na nich wyłożyć