Jeśli mamy długoterminowe kredyty, to opieramy je na stałej stopie i tworzymy do tego rynek długu z listami zastawnymi. Ale najwyraźniej nikt u nas nie chciał o tym myśleć.
Z Piotrem Cyburtem rozmawia Łukasz Wilkowicz
Piotr Cyburt od 1999 r. prezes instytucji funkcjonującej pod nazwą mBank Hipoteczny. W latach 90. m.in. wiceprezes Polskiego Banku Rozwoju i Powszechnego Banku Kredytowego
Nie ma chyba nikogo z urzędujących szefów banków, kto dzisiaj miałby dłuższy od pana staż prezesowski w jednej instytucji?
Wygląda na to, że nie.
Pan jest prezesem…
Od maja 1999 r. Ten sam bank, ale jego nazwa się zmieniała: najpierw był Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny, później BRE Bank Hipoteczny, a teraz mHipoteczny.
To znaczy, że pan właściwie odpowiada za to, jak nasz rynek hipoteczny wygląda.
Chciałbym, by tak było, ale banki hipoteczne zawsze miały u nas pecha. I mają go nadal. Zaczęto u nas budowę systemu finansowania nieruchomości, nie tworząc go jednak nigdy w całości.
Czego zabrakło?
Mechanizmu przenoszenia aktywów hipotecznych do banków hipotecznych. Chodzi o to, by kredyty hipoteczne nie były finansowane z depozytów, tylko listami zastawnymi. Brakuje również rynku długu. Jeśli spojrzymy na kraje, w których ten system tak działa, na Niemcy, Skandynawię, Francję czy Portugalię - cały mechanizm polega na tym, że pożycza się osobom fizycznym albo podmiotom gospodarczym pod zastaw hipoteki. I na te kredyty bank pozyskuje finansowanie z rynku długu, emitując listy zastawne - one funkcjonują pod różnymi nazwami. Charakterystyczną cechą tych systemów jest to, że zawsze zaczyna się je rozwijać od rynku lokalnego, bo to pozwala uniknąć niedopasowania waluty czy poziomu stóp procentowych. Te kredyty mają charakter długoterminowy i na ogół są udzielane w oparciu na stałej stopie procentowej. Listy zastawne też są na ogół emitowane na stałą stopę i kupują je ci, którzy dysponują długoterminowym kapitałem, głównie ubezpieczyciele oraz fundusze emerytalne.
A w Polsce?
U nas sytuacja wyglądała nieco inaczej. Gdybyśmy sięgnęli do historii mojego banku, to zaczęliśmy od oferowania kredytów na nieruchomości dla osób fizycznych i dla spółek w latach 1999-2000. Ale zbiegło się to z podwyżkami stóp procentowych po kryzysie rosyjskim z 1998 r. Do dziś pamiętam, jak w „Rzeczpospolitej” i „Gazecie Wyborczej” pojawiły się nasze reklamy kredytów na, uwaga, 14,99 proc. w skali roku. To była stała stopa procentowa. Ogłoszenia ukazały się we wtorek, zaś w czwartek prezes NBP Hanna Gronkiewicz-Waltz podniosła stopy procentowe z 15 do 18-19 proc. i rynek praktycznie na 2-3 lata zamarł. Zaczął się ponownie rozwijać w 2003 r., wtedy też pojawiła się dyskusja o tym, czy oferować kredyty walutowe czy złotowe. Jako bank hipoteczny zostaliśmy z tyłu, bo nie mieliśmy dostępu do tanich depozytów. Rynek zaczął się rozwijać w sposób paradoksalny: w którymś momencie wszyscy zdali sobie sprawę, że kredyty walutowe są korzystniejsze, bo odsetki od franka były na poziomie 5-7 proc., a nie 15 proc., jak przy kredycie złotowym. Kolejny paradoks polegał na tym, że - przy obfitości depozytów złotowych i dostępności zagranicznych źródeł finansowania - nikt nie patrzył na możliwość emisji listów zastawnych. Pyta pan, czy odpowiadam za ten rynek. Odpowiem tak: zawsze byłem przeciwnikiem kredytów we frankach i w ówczesnym Rheinhyp-BRE Banku, a potem BRE Banku Hipotecznym nie udzieliliśmy ani jednego kredytu w szwajcarskiej walucie. Jeśli za coś czuję się odpowiedzialny, to raczej za wprowadzenie szeregu nowinek - po stronie pasywów chodzi mi o różnego rodzaju listy zastawne. Emitowaliśmy je zresztą w różnych walutach. Pierwsi wprowadziliśmy list zastawny w obrocie publicznym na warszawską giełdę, pierwsi wychodziliśmy z publicznymi emisjami za granicę. Po stronie pożyczek - to my wprowadzaliśmy kredyt dla deweloperów mieszkaniowych w oparciu o spółki celowe. Później to samo robiliśmy w przypadku nieruchomości komercyjnych. Pamiętam, że na początku byliśmy wyśmiewani - „kto będzie brał u was kredyty w oparciu o spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?” - jednak dziś to standard. Wprowadziliśmy na rynek także rachunek zastrzeżony, co później zostało zapisane w ustawie deweloperskiej.
Dla nas najważniejsze są hipoteki mieszkaniowe. Dlaczego u nas nie ma kredytów na stałą stopę? Czy to się bierze ze słabości banków hipotecznych?
Nikt nie zadbał o system, o narzucanie reguł kredytowania nieruchomości. Nie bez powodu mówiłem, że wprowadzono u nas banki hipoteczne, ale z perspektywy czasu można powiedzieć, że one minęły się z rozwojem rynku. Nie mogły konkurować o klienta z bankami uniwersalnymi, nie miały taniego depozytowego finansowania, nie dysponowały siecią sprzedaży. Banki uniwersalne miały też zdecydowanie bardziej liberalną politykę kredytową, zwłaszcza wobec wskaźnika LTV (loan to value, stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia - red.). Niestety nikt nie podjął się próby - tak jak się stało w innych krajach dużo wcześniej - narzucenia zasady: jeśli mamy długoterminowy kredyt hipoteczny, to finansujemy go w określony sposób długoterminowymi pasywami.
Kiedy to powinno być powiedziane? W 2000 r., kiedy stopy procentowe wynosiły 15 czy 20 proc.?
Wówczas nie. Było za wcześnie. Ale już kilka lat później, gdy zaczynała się dyskusja o kredytach walutowych - to był ten moment, kiedy trzeba było spróbować dom knąć system finansowania nieruchomości, jednak na zdrowych zasadach: jeśli mamy długoterminowe kredyty, to opieramy je na stałej stopie i tworzymy do tego rynek długu z listami zastawnymi. No, ale najwyraźniej nikt nie chciał myśleć i działać na rzecz tego, by taki system stworzyć.
Właściwie dlaczego?
Nasza klasa polityczna nigdy nie wykazywała zdolności do strategicznego i kompleksowego rozwiązywania problemów, czego dla mnie najlepszym dowodem są choćby kwestie obronności i służby zdrowia.
W innych krajach to są wymogi ustawowe? U nas też powinno być powiedziane w przepisach, że jak mamy 20-letni kredyt hipoteczny, to on powinien być na stałą stopę?
W niektórych krajach są pewne wymogi. Ale powiedzmy jasno, że stała stopa nie jest zdefiniowana na całe życie kredytu.
Stąd mamy 25-letnie kredyty ze stałą stopą tylko na pięć czy siedem lat. Kiedyś mówiono, że to właściwie nie szkodzi, bo po kilku latach przeciętny kredyt jest spłacony czy kupuje się nowe mieszkanie. Czy mamy w Polsce długoterminowe listy zastawne ze stałą stopą?
Rynek listów zastawnych w euro funkcjonuje wyłącznie w oparciu o stałą stopę. Przeważają papiery pięcioletnie, zdarzają się trzylatki, ale bywają też dłuższe: na 10 czy 15 lat. Jeśli chodzi o nasz portfel, to listy denominowane w euro są właśnie na stałą stopę.
A w złotych?
To były raczej symboliczne emisje. Testowaliśmy rynek po prostu.
Może nie ma w Polsce rynku na listy zastawne na stałą stopę i dlatego nie ma też takich hipotek?
W Polsce w tej chwili w ogóle nie ma rynku na listy zastawne, więc w ostatnich dwóch latach nie wychodziliśmy szerzej z emisjami. Wcześniej nabywcami naszych listów były firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne czy towarzystwa funduszy inwestycyjnych. Niestety zmiany w systemie emerytalnym doprowadziły do tego, że tych funduszy na rynku długu właściwie nie ma. Ubezpieczyciele mają pewne limity inwestycji, TFI również - i są one w dużym stopniu wykorzystane. Listy zastawne to bardzo bezpieczny papier, ale paradoks polega na tym, że z punktu widzenia ryzyka nie ma u nas rozróżnienia, jeśli chodzi o cenę listu zastawnego i obligacji korporacyjnych. Jeśli ktoś oczekuje, że będziemy emitować listy po takiej cenie jak wiele firm przemysłowych, budowlanych lub deweloperskich… To nie jest ten segment rynku.
Co trzeba zrobić, żeby się rozwinął rynek listów zastawnych, zwłaszcza na stałą stopę? Trzy rzeczy do zrobienia.
Szczerze mówiąc, to nie wierzę, żeby ktoś te trzy ruchy zrobił.
Mimo to niech pan powie.
Po pierwsze trzeba znieść bariery transferu aktywów hipotecznych z banków uniwersalnych do hipotecznych lub zmienić system emitowania listów, dając bankom prawo ich emisji na określonych warunkach.
Na czym te bariery polegają?
Trzeba np. dwukrotnie wpisać hipotekę na kredycie do księgi wieczystej. Po co? Jest też wiele kwestii związanych z przepisami księgowymi, podatkowymi. System jest po prostu nieefektywny i kosztowny. Trzeba go mocno uprościć. Na marginesie powiem, że procedowane właśnie zmiany ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych pod tym względem niewiele zmieniają.
W tej ustawie jest więcej ciekawych zmian dotyczących zupełnie innych spraw: przejęć spółek giełdowych czy stworzenia nowego podmiotu, który ma poprawić stabilność sektora bankowego. Druga rzecz do zrobienia?
Stworzenie rynku długu w złotych. To ważne, bo na początku w większości krajów listy zastawne rozwijały się w oparciu o własny rynek i walutę lokalną.
Czego trzeba do stworzenia rynku długu? Po prostu kapitału?
Podmiotów i przepisów. W Polsce wielkim nieobecnym są banki, w tym centralny. Po kryzysie lat 2008-2010 banki komercyjne i centralne na świecie stały się dużymi inwestorami na rynku listów zastawnych. W naszym przypadku kupowanie przez banki listów zastawnych przy podatku bankowym nie ma sensu. Nie ma też co ukrywać, że list zastawny jest konkurentem wobec obligacji skarbowych. Gdyby listów było więcej, to kupując je, Kowalscy mogliby dostać trochę więcej niż dzięki inwestycji w dług państwa, a bezpieczeństwo tego instrumentu jest dość wysokie.
Trzeci element to zachęty podatkowe i regulacyjne do inwestowania w listy zastawne. Wtedy tworzy się zam knięty system, który służy do mobilizacji długoterminowych oszczędności i kapitału na rynku. I który może mieć stabilny charakter. Jeśli są instytucje bądź osoby, które dysponują długoterminowym kapitałem, jak emerytury czy ubezpieczenia, to on dzięki listowi zastawnemu mógłby być użyty po to, by długoterminowo kredytować nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne.
I wtedy takie kredyty o stałej stopie kosztowałyby tyle samo, co te o stopie zmiennej? Dziś mamy oba rodzaje i te o stałej stopie są droższe niż o zmiennej: ich oprocentowanie jest wyższe.
Te proporcje dyktuje rynek. My po prostu wolelibyśmy, żeby nie oferować kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Lub też - jako banki hipoteczne - rozmawialibyśmy z naszymi bankami matkami o tym, by listami zastawnymi refinansować tylko kredyty na stałą stopę. Ten proces postępuje, ale jest opóźniony i ma bardzo ograniczony zasięg. A im bardziej będą rosły stopy procentowe, tym bardziej konwersja na kredyt hipoteczny o stałej stopie ze zmiennej będzie u Kowalskiego rodziła wątpliwości. Jesteśmy w okresie dużej niepewności, jeśli chodzi o wysokość inflacji, stóp procentowych. Ja na samym początku kariery zawodowej zajmowałem się m.in. analizą procesów inflacyjnych w gospodarkach uprzemysłowionych. Wysoka inflacja pojawiła się tam po kryzysie energetycznym w 1973 r., proces został wzmocniony pod koniec lat 70. przez powtórny kryzys i dopiero pierwsza połowa lat 90. zaczęła przynosić radykalne zmiany. Gdy walczono z inflacją, stopa procentowa dla dolara, marki niemieckiej czy funta brytyjskiego - tych wiodących walut - przekraczała w różnych okresach 10 proc. Niestety drukowanie pieniędzy kończy się zawsze inflacją.
Bo banki centralne kupują listy zastawne banków hipotecznych.
(śmiech) No, nie tylko. To akurat ułamek aktywów tych banków.
My dziś mamy może jeszcze nie protesty, ale narzekania ludzi na to, że po ostatnich podwyżkach stóp płacą coraz wyższe raty. Brali kredyty, kiedy główna stopa NBP wynosiła 0,1 proc., a WIBOR był na poziomie 0,2 proc. Dziś ten WIBOR to już dobrze ponad 3 proc. (rozmowa była przeprowadzona przed ostatnią podwyżką stóp procentowych - red.).
Banki uprzedzały, że stopy mogą wzrosnąć i że kurs walutowy może się wahać. Myślę, że problem polega na tym, iż ludzie nie uświadamiali sobie, że inflacja może wrócić, a stopy wzrosnąć. W tej chwili jeszcze nie ma dramatu. To nie są takie poziomy, z którymi nie można sobie poradzić.
Raty rosną o połowę, to nie tak mało.
Ale z jakiego poziomu… Tak, wiem, to bolesne, ale na razie, jak wspomniałem, nie ma jeszcze dramatu. Ale popatrzmy na drugą stronę tego zjawiska: będziemy mieć w tym roku bardzo silną presją na wzrost wynagrodzeń. To jest konsekwencja inflacji, ale też Polskiego Ładu. Prawdopodobnie większość osób, która wzięła kredyty hipoteczne, na Polskim Ładzie straci. Efektywna stopa podatkowa będzie wyższa, a z drugiej strony będą mieli oni do czynienia z wyższymi kosztami utrzymania i obsługi pożyczki. Więc mamy presję płacową - i z makroekonomicznego punktu widzenia spirala cenowo-płacowa jest niebezpieczna. Natomiast z punktu widzenia zadłużonego Kowalskiego i jego banku oznacza to, że dochody będą gonić wzrost cen i podwyżki stóp procentowych. A rata kapitałowa zostaje nominalnie taka sama.
Jak szybko portfele hipoteczne banków mogą się psuć po takich podwyżkach stóp, jakie mamy?
To się nie dzieje od razu, jest duże opóźnienie. Jeśli patrzymy na portfel walutowy, to ten proces psucia właściwie nie nastąpił.
Pewnie dlatego, że kredyty, które się psuły, były wypowiadane i stawały się złotowymi.
Tu jest jeszcze inny element. Najważniejsze dla każdego kredytobiorcy jest myślenie: „Wziąłem pożyczkę na mieszkanie i muszę ją spłacać, bo to jest dla mnie podstawowe dobro”.
To ile trzeba będzie czekać, żeby zobaczyć pogorszenie? Pół roku? Rok?
Gdybyśmy mieli kolejne podwyżki stóp, sytuacja się pogorszy. Kluczowe jest to, co dzieje się na rynku pracy - nie chodzi tylko o wynagrodzenia, lecz także o poziom bezrobocia. Jeśli ludzie zaczną tracić pracę, wtedy z automatu pojawi się problem. Myślę, że my jesteśmy od tego dość daleko. Ale można już zobaczyć inne ciekawe zjawisko. Gdy zaczęły rosnąć stopy, obserwujemy przyspieszone spłaty kredytów hipotecznych. A wracając do psucia się portfela - sądzę, że gdybyśmy zaczęli wchodzić w recesję, to najpierw zaczęłyby się psuć portfele produktów niehipotecznych: gotówkowych, kart kredytowych.
Biorąc pod uwagę to wszystko, co pan mówi, czy potrzebne jest wsparcie dla kredytobiorców w postaci na przykład dopłat do oprocentowania? Padła już taka propozycja ze strony polityków.
Zawsze byłem przeciwnikiem takich rozwiązań.
Bankowcy powinni raczej mówić: „Jeśli chcecie, dajcie nam pieniądze z budżetu”.
Nie jestem zwolennikiem takich rozwiązań. Myślę, że raczej trzeba rozmawiać o nadmiernym obciążeniu sektora bankowego zobowiązaniami podatkowo-publicznymi. Tylko jak obserwujemy sytuację z frankiem, to akurat banki będą ponosić ciężar niekończącego się rozwiązywania tego problemu. Jeśli byłaby pomoc państwa dla spłacających kredyty w złotych, to zapłacimy na końcu za to z naszych podatków. A przy luźnym podejściu do wydatków na cele społeczne, groziłoby to znowu dodatkowymi obciążeniami. Jestem zwolennikiem innego rozwiązania: trzeba dać ludziom ulgi podatkowe przy zakupie mieszkań. To było wielokrotnie proponowane, gdy kolejne rządy zastanawiały się nad polityką mieszkaniową. Ale nigdy nie zostało zrealizowane w długofalowy i strategiczny sposób. Wracając do kredytów: ja jestem z tej starej szkoły, która uważa, że jak ktoś pożycza, to powinien zdawać sobie sprawę z ryzyka, jakie się z tym wiąże, a przede wszystkim powinien spłacać kredyt, a nie zgłaszać wątpliwości, że czegoś nie wiedział albo kwestionować umowy, powołując się na kruczki prawne. Żyjemy w takim bardzo niebezpiecznym świecie, gdzie zostały zachwiane pewne fundamenty, na których opierało się prowadzenie działalności gospodarczej - i to nie tylko bankowej. Będziemy długo odczuwać tego skutki.
A zamrożenie WIBOR-u? Jak pan się do tego odnosi?
Absurd.
Ale dlaczego? Orbán na Węgrzech tak zrobił i to działa. Węgrzy są zadowoleni.
Zobaczymy, jak długo. Bo ktoś będzie musiał za to zapłacić. Jeśli mamy gospodarkę wolnorynkową, mamy bank centralny, który ustala stopy… Można powiedzieć tak: jeśli bank centralny długo nie zmieniał stóp procentowych, to WIBOR był zamrożony. WIBOR odzwierciedla cenę pieniądza, a ja doskonale pamiętam, że kiedyś zamrażanie cen skończyło się pustymi półkami i niewypłacalnością naszego kraju.
I ktoś za to zapłacił?
Posiadacze depozytów w bankach. Oni obrywali przez niskie stopy, a teraz też przez inflację. I to oni finalnie zapłacą też, gdyby się okazało, że da się podważyć w sądach hipoteki złotowe. Żartuję sobie czasem, że jak pójdę na emeryturę, to założę właśnie stowarzyszenie obrony deponentów.
Wydłużanie stałej stopy
W Polsce, inaczej niż wielu innych krajach, kredyty o stałej stopie procentowej stanowią minimalną część portfela banków. Od ubiegłego roku obowiązuje wymóg nałożony przez Komisję Nadzoru Finansowego: każdy bank sprzedający hipoteki musi mieć w ofercie również kredyty o stopie stałej. Stałej czasowo: minimalny czas bez zmiany oprocentowania to pięć lat - i większość banków wypełnia tylko minimum, choć zdarzają się także oferty z oprocentowaniem stałym na siedem lat (po tym czasie kredyt zmienia się na zmiennoprocentowy, uzależniony od stawek WIBOR lub ustalana jest nowa stopa obowiązująca przez 5-7 lat). W ubiegłym tygodniu BNP Paribas Bank Polska jako pierwszy wyszedł z ofertą hipotek z oprocentowaniem bez zmian przez 10 lat. - Nasza stała stopa na 5 lat jest taka sama jak na 10. To klient ostatecznie decyduje, jaki wariant wybierze - mówi Przemysław Furlepa, wiceprezes polskiej filii BNP Paribas. Sytuację ułatwia to, że rynkowa stopa procentowa na 5 lat jest dziś wyższa niż na 10 lat. Podstawą do ustalania stawek w kredycie o stałej stopie są kontrakty IRS - swapy stopy procentowej. Stawka 10-letniego IRS wynosi 4,9 proc., a 5-letniego 5,3 proc.
