To burmistrz, a nie rada miasta, decyduje o długości dzierżawy nieruchomości

Nasza spółka złożyła do urzędu miasta wniosek o zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości na 12 albo 15 lat – w trybie bezprzetargowym. Rada miasta wyraziła zgodę na dzierżawę, ale tylko na pięć lat. Czy burmistrz musi się do tego dostosować? Czy uchwała rady jest wiążąca co do długości trwania umowy?

Nie. Rada miasta nie ma kompetencji do określenia, na jak długo ma zostać zawarta umowa dzierżawy. Może jedynie wyrazić zgodę na zastosowanie trybu bezprzetargowego oraz – w określonych sytuacjach – na samo zawarcie umowy dzierżawy na czas dłuższy niż trzy lata. Natomiast o warunkach umowy, w tym o długości okresu dzierżawy, decyduje burmistrz jako organ wykonawczy gminy.

Zgodnie z art. 693 i następne kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), dzierżawa jest umową, w której właściciel nieruchomości oddaje ją w używanie oraz do pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, za zapłatą czynszu. Jednak w przypadku nieruchomości należących do gminy obowiązują również przepisy szczególne – przede wszystkim ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) oraz ustawa o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.)

Zasadniczo, zgodnie z art. 37 ust. 4 u.g.n., umowa dzierżawy nieruchomości gminnej na okres dłuższy niż trzy lata (lub na czas nieoznaczony) powinna być zawierana w drodze przetargu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której rada gminy (lub inny organ uprawniony) wyrazi zgodę na odstąpienie od trybu przetargowego. Tylko na tym etapie rada miasta może zająć stanowisko – i tylko w tej kwestii.

Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a oraz art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g., to burmistrz (jako organ wykonawczy) gospodaruje mieniem komunalnym, a rada gminy podejmuje uchwały dotyczące ogólnych zasad gospodarowania nieruchomościami, w tym m.in. wyrażania zgody na odstąpienie od przetargu. Jednak sama długość trwania konkretnej umowy dzierżawy należy już do kompetencji burmistrza. Rada miasta nie może zatem „narzucać” w uchwale konkretnego terminu dzierżawy.

Tezę tę potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 25 września 2014 r. (sygn. akt II SA/Gl 655/14). Sąd stwierdził w nim, że: „rada gminy może wyrazić zgodę na bezprzetargowy tryb zawarcia umowy dzierżawy, jednak faktyczne zawarcie umowy i określenie jej długości leży w gestii wójta (burmistrza, prezydenta miasta)”.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 września 2022 r. (sygn. akt I OSK 1339/19), wskazując, że rada gminy ma prawo wyrażać zgodę na dzierżawy dłuższe niż trzy lata, ale nie ustala warunków takich umów. ©℗

Podstawa prawna

• art. 693 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 1237)

• art. 37 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 1881)

• art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a i art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1465; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 1940)