Rząd proponuje nowe ułatwienia w prawie budowlanym

– Projektodawca nie wskazał tego wprost w uzasadnieniu projektu ustawy, ale skoro mają być stosowane regulacje dotyczące uproszczonego postępowania legalizacyjnego, to oznacza, że roboty budowlane będą doprowadzane do stanu zgodnego z prawem na podstawie reguł obowiązujących w tym postępowaniu, a zatem bez badania zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy decyzją o warunkach zabudowy – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Jak tłumaczy, inwestor będzie składał jedynie określone dokumenty legalizacyjne, w tym m.in. ekspertyzę techniczną, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Żółta kartka zamiast zamknięcia budowy

Kolejną ważną zmianą, która dotyczy nielegalnych i istotnych odstąpień od dokumentacji projektowej, ma być wprowadzenie mechanizmu żółtej kartki. „Czyli ostrzeżenia organów nadzoru budowlanego kierowanego do inwestora w celu podjęcia odpowiednich działań wymaganych przepisami” – czytamy w uzasadnieniu do projektu.

– Oceniam to pozytywnie, chociaż zwracam uwagę, że nadzór będzie mógł, a nie będzie musiał z tej opcji skorzystać. Jeśli skorzysta, to inwestor w przypadku dokonania nielegalnych istotnych odstąpień od dokumentacji projektowej dostanie szansę na ich usunięcie bez wszczynania postępowania administracyjnego, które oznacza wstrzymanie prac na budowie na dwa miesiące. Dopiero gdy przeprowadzona po 60 dniach lub wcześniej, jeśli taka będzie wola inwestora, kontrola wykaże, że odstępstwa nie zostały usunięte, nadzór wstrzyma budowę – mówi radca prawny dr Agnieszka Grabowska-Toś z kancelarii radców prawnych Kania, Stachura, Toś.

Zdaniem ekspertki efektywność tego rozwiązania poprawiłoby doprecyzowanie, że nadzór w dzienniku budowy i protokole nie tylko odnotowuje „wystawienie inwestorowi żółtej kartki”, ale także doprecyzowuje, na czym odstępstwo polegało i jak należy je usunąć.

Andrzej Falkowski, kierujący zespołem prawno-regulaminowym Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa, chwali, jak wszyscy nasi rozmówcy, zapowiedź wprowadzenia instytucji „żółtej kartki”. Jego zdaniem warto też zwrócić uwagę na inny projektowany przepis.

– Bardzo dobrze, że prawodawca dostrzega również jeden z kolejnych problemów, jakie towarzyszą bardzo złemu rozwiązaniu, które weszło w życie w 2020 r., tj. podziałowi projektu budowlanego na części, w tym projekt techniczny (PT) – mówi inż. Falkowski.

Skutkiem tej zmiany jest dokonywana przez niektóre organy nadzoru budowlanego wsteczna weryfikacja dokumentacji po zgłoszeniu zakończenia budowy. Zdarza się nawet, że nadzór oczekuje na tym etapie wprowadzenia zmian w konstrukcji budowli.

– Nowe przepisy mają zakazać organom nadzoru budowlanego weryfikacji tego projektu przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy, ograniczając ją wyłącznie do sprawdzenia, czy do PT dołączono oświadczenie projektanta i kopię dokumentów. Można jedynie mieć obawy, czy zaproponowany zapis jest jednoznaczny, ale uzasadnienie do projektu ustawy wyraźnie wskazuje, jaki jest jego cel – mówi ekspert.

Termin na wydanie pozwolenia

Zdaniem naszych rozmówców korzystne dla inwestorów jest także uzupełnienie przepis art. 35 ust. 6 prawa budowlanego o zwrot: „Terminy określone w pkt 1–3 nie stanowią terminów załatwienia sprawy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.)”. Z uzasadnienia wynika, że ministerstwo zaobserwowało, że wiele wydziałów architektoniczno-budowlanych przyjęło niekorzystną dla inwestora i błędną interpretację przepisów o terminie, w którym powinny wydać decyzje o pozwoleniu na budowę.

– W końcu również prawodawca dostrzegł, że nie wszystkie organy widzą różnicę pomiędzy obowiązującym terminem załatwienia sprawy, czyli zgodnie z k.p.a., a terminem, od którego naliczane są kary finansowe za jego przekroczenie – mówi inż. Andrzej Falkowski.

– Wykształciła się bowiem niekorzystna dla inwestorów praktyka organów architektoniczno-budowlanych, które 65-dniowy termin określony w prawie budowlanym jako termin, po upływie którego wojewoda nalicza karę za niewydanie pozwolenia na budowę w terminie, utożsamiały z terminem na wydanie pozwolenia na budowę. A na to k.p.a. daje miesiąc, a w szczególnie skomplikowanych przypadkach dwa miesiące – dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś.

– Każda zmiana, która może przyspieszyć wydawanie pozwoleń na budowę, jest oczekiwana, ponieważ przewlekłość procedur administracyjnych jest coraz większą bolączką inwestorów. Miejmy nadzieję, że jeśli ta propozycja zostanie przyjęta, to doprowadzi do zmiany praktyki– podsumowuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Za proinwestorskie rozwiązanie dr Agnieszka Grabowska-Toś uznaje też projektowane wprowadzenie zmian w art. 9 ust. 3 pkt 3 prawa budowlanego, które mają umożliwić uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych bez konieczności zastosowania rozwiązań zamiennych, jak to jest obecnie.

– Bazując na swoim doświadczeniu, postulowałabym uzupełnienie przepisów o odstępstwie o obowiązek uzasadnienia jej odmowy przez ministra rozwoju i technologii. Dziś nie wiemy, ani dlaczego minister się zgodził, ale gorzej, że inwestor nie wie, dlaczego spotkał się z odmową. Gdyby motywy były znane, to można by jeszcze próbować rozwiać wątpliwości ministra, odnośnie do zaistnienia przesłanek do wydania zgody na odstępstwo – dodaje radczyni prawna.

Zmian przewidzianych w nowej wersji projektu jest więcej.

– Zaproponowano w nim dalsze rozszerzenie katalogu obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a wymagających zgłoszenia, a także katalogu obiektów i robót budowlanych niewymagających zarówno decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i zgłoszenia. Z pewnością należy takie zmiany doceniać, bowiem w znaczny sposób skracają cały proces budowlany – wskazuje Michał Kijewski, radca prawny, wspólnik zarządzający w kancelarii Graś i Wspólnicy. ©℗