Inwestycje towarzyszące CPK – ryzyka dla właścicieli nieruchomości

Co więcej, ustawodawca w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej: specustawa) przewidział wiele rozwiązań, które mają przyspieszyć i ułatwić realizację tych inwestycji. Rozwiązania te są jednak precedensowe i mogą być źródłem istotnych problemów dla właścicieli gruntów, na których inwestycje te mają być realizowane.

W artykule omawiamy możliwe ograniczenia, z jakimi muszą się liczyć właściciele i użytkownicy wieczyści. Zastrzegamy jednocześnie, że nie stanowi on naszej opinii o słuszności czy braku słuszności przedsięwzięcia CPK. Zwracamy w nim jedynie uwagę na konkretne zagrożenia i ograniczenia dla dysponentów gruntów, na których planowana jest budowa infrastruktury towarzyszącej CPK.

► Czym są inwestycje towarzyszące?

Zgodnie z art. 2 pkt 4 i art. 118 ust. 1 specustawy są to inwestycje celu publicznego powiązane z CPK, które mają zapewnić jego prawidłowe funkcjonowanie.

Zalicza się do nich w szczególności:

• linie kolejowe;
• drogi ekspresowe;
• ciągi drenażowe przeznaczone np. pod instalację kabli elektroenergetycznych.

Szczegółowy wykaz inwestycji towarzyszących znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wykazu Inwestycji Towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Ograniczenia już na etapie planowania inwestycji towarzyszącej CPK…

Pierwsze ograniczenia powstają już w momencie złożenia przez inwestora wniosku o wydanie decyzji środowiskowej. Skutkuje to zawieszeniem wszystkich postępowań w sprawie warunków zabudowy, które chociażby w części obejmują teren objęty wnioskiem inwestora inwestycji towarzyszącej.

Oznacza to, że już samo złożenie wniosku w przedmiocie inwestycji towarzyszącej istotnie blokuje proces inwestycyjny obiektów niezwiązanych z CPK, a które chociażby jedynie potencjalnie kolidują z inwestycją towarzyszącą.

Wraz z wydaniem decyzji środowiskowej dla inwestycji towarzyszącej dochodzi dodatkowo m.in. do:

• zakazu wszczynania nowych i obowiązku umorzenia trwających postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
• utraty mocy już wydanych decyzji o warunkach zabudowy (chyba że na ich podstawie wydano pozwolenie na budowę lub dokonano skutecznego zgłoszenia robót budowlanych).

Bez wątpienia jednak najistotniejszym następstwem wydania decyzji środowiskowej jest umożliwienie inwestorowi inwestycji towarzyszącej złożenia wniosku o ustanowienie planu rezerwacji.

Czym jest plan rezerwacji? To akt prawa miejscowego wydawany przez wojewodę w formie zarządzenia. Ma on zabezpieczyć obszar przeznaczony pod inwestycję towarzyszącą.

Granice obszaru objętego planem obejmują w szczególności tereny wskazane w decyzji środowiskowej jako tereny lokalizacji inwestycji towarzyszącej CPK.

Ustanowienie planu rezerwacji terenu dla inwestycji towarzyszącej CPK wiąże się z powstaniem daleko idących ograniczeń dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości nim objętych.

…i wynikające z planu rezerwacji

Wejście w życie planu rezerwacji istotnie ogranicza swobodę dysponowania i gospodarowania nieruchomością nim objętą. Wprowadza w szczególności:

• prawo pierwokupu na rzecz spółki celowej CPK;
• prawo do wejścia na teren nieruchomości w celu wykonania czynności przygotowawczych określonych w specustawie (m.in. badań archeologicznych);
• zakaz wydawania pozwoleń na budowę (dokonywania zgłoszeń robót budowlanych);
• zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• zakaz wydawania decyzji w przedmiocie podziału nieruchomości.

Warto jednak zaznaczyć, że z tych trzech ostatnich ograniczeń inwestor inwestycji towarzyszącej CPK może zwolnić właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości objętej planem rezerwacji.

Ponadto, właściwy organ, na wniosek inwestora, może uchylić wydane wcześniej pozwolenie na budowę lub wydać decyzję zakazującą realizacji robót budowlanych na podstawie zgłoszenia. Nie dotyczy to jednak legalnie rozpoczętych robót budowlanych.

W praktyce oznacza to, że przeprowadzenie prywatnej inwestycji budowlanej do czasu wygaśnięcia lub uchylenia planu rezerwacji jest znacząco utrudnione (jeśli w ogóle jest możliwe). Co prawda, wspominane ograniczenia nie odnoszą się do przedsięwzięcia, które jest już faktycznie realizowane. Niemniej, nawet „wbicie łopaty” nie chroni przed wywłaszczeniem.

• programów wieloletnich CPK uchwalanych przez Radę Ministrów oraz
• rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wykazu Inwestycji Towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Czy przysługuje odszkodowanie?

W kontekście powyższych ograniczeń pojawia się pytanie – czy właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje jakieś odszkodowanie?

Objęcie nieruchomości planem rezerwacji samo w sobie nie rodzi prawa do odszkodowania. Specustawa przewiduje jednak sytuacje, w których właściciel lub użytkownik wieczysty może się go domagać. Można je podzielić na dwie grupy, w których nabycie uprawnień do odszkodowania bądź innych świadczeń:

1) nie wiąże się z utratą prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości;

2) bezpośrednio wiąże się z utratą prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości.

Wysokość odszkodowania czy innych świadczeń różni się w zależności od podstawy. Do ich określenia najczęściej korzysta się z wyceny rzeczoznawcy.

Bez związku z utratą własności…

Przyjrzyjmy się trzem sytuacjom niezwiązanym z utratą praw do nieruchomości, w których właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może przysługiwać prawo do odszkodowania lub innych świadczeń.

1. Trwałe uszkodzenie nieruchomości w wyniku prac przygotowawczych

Inwestor inwestycji towarzyszącej CPK jest uprawniony do wejścia na teren cudzej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych, których zakres określono w specustawie. W przypadku, gdy po wykonaniu tych prac, nieruchomość uległa uszkodzeniu, a jej przywrócenie do stanu poprzedniego nie jest możliwe – poszkodowanemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu należy się odszkodowanie.

2. Odmowa zwolnienia z zakazu uzyskania pozwolenia na budowę

Jak wspomnieliśmy wyżej – inwestor inwestycji towarzyszącej CPK może (ale nie musi) zwolnić właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości z zakazu uzyskiwania pozwolenia na budowę lub dokonywania zgłoszenia. W przypadku, gdy inwestor odmówi udzielenia takiego zwolnienia, właściciel lub użytkownik wieczysty może domagać się odszkodowania.

3. Uchylenie pozwolenia na budowę lub wydanie zakazu realizacji robót

Wcześniej zaznaczyliśmy również, że inwestor inwestycji towarzyszącej może zainicjować uchylenie wydanego już pozwolenia na budowę lub zażądać wydania zakazu realizacji robót (w przypadku przedsięwzięcia realizowanego na zgłoszeniu).

Jednak wskutek skorzystania z tego uprawnienia powstanie prawo do odszkodowania dla właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości objętej planem rezerwacji.

…i z bezpośrednim oddziaływaniem

Realizacja inwestycji towarzyszącej może się wiązać z koniecznością pozyskania od aktualnych właścicieli lub użytkowników wieczystych praw do gruntu. Stanowi to podstawę dla właściciela lub użytkownika wieczystego do ubiegania się o odszkodowanie lub innego typu świadczenie. Mowa przede wszystkim o:

▶ roszczeniu o wykup nieruchomości lub jej części;

Gdy nieruchomość jest objęta w całości bądź części planem rezerwacji, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie do inwestora inwestycji towarzyszącej CPK o wykupienie nieruchomości lub jej części.

▶ wykupieniu nieruchomości z zastosowaniem szczególnych zasad nabywania nieruchomości przez inwestora inwestycji towarzyszącej;

Objęcie nieruchomości planem rezerwacji skutkuje powstaniem po stronie spółki CPK uprawnienia do stosowania szczególnych zasad nabywania nieruchomości (tzw. programu dobrowolnych nabyć).

Te szczególne zasady przewidują najkorzystniejsze dla właściciela lub użytkownika wieczystego sposoby obliczenia wysokości ceny wykupu nieruchomości.

▶ wywłaszczeniu.

Inwestor może również przejąć na własność nieruchomość objętą planem rezerwacji na siłę – czyli poprzez wywłaszczenie.

Należy wówczas stosować przepisy poświęcone poszczególnym rodzajom inwestycji (np. przy wywłaszczeniu na potrzeby budowy infrastruktury kolejowej zastosowanie ma ustawa o transporcie kolejowym).

W przypadku wywłaszczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustalana jest w oparciu o operat szacunkowy.

Podsumowanie

Planowanie i realizacja inwestycji towarzyszącej CPK znacząco ogranicza właścicielom lub użytkownikom wieczystym prawo do gospodarowania nieruchomością. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dopiero planowano realizację przedsięwzięcia budowlanego – specustawa skutecznie blokuje wydawanie decyzji w procesie inwestycyjnym.

Pomimo wagi i ogólnokrajowej skali, temat planowania i realizacji inwestycji towarzyszących nie był do tej pory szeroko analizowany z prawnej perspektywy. A jest to o tyle istotne, że plany rezerwacji już są wprowadzane i stanowią realną przeszkodę dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości (np.: Zarządzenie Nr 117/2024 Wojewody Łódzkiego z 29 maja 2024 r. w sprawie planu rezerwacji obszaru Inwestycji Towarzyszącej Centralnemu Portowi Komunikacyjnemu).

Biorąc pod uwagę, że specustawa jest stosunkowo nowym aktem prawnym, nie wypracowano dotychczas na jego podstawie stanowiska doktryny i orzecznictwa. Wiele spraw związanych z jego stosowaniem może mieć precedensowy charakter. ©℗