Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Resort rozwoju i technologii zamieścił w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów założenia do projektu ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”, który ma zastąpić Bezpieczny kredyt 2 proc. Z uzasadnienia wynika, że nowy preferencyjny kredyt mieszkaniowy ma być przeznaczony dla osób, które nie miały i nie mają własnego domu lub mieszkania, pod warunkiem że spełnią kryteria dochodowe, które jednak nie znalazły się w założeniach do projektu. Będzie też limit ceny metra kwadratowego, którego ustalenie spadnie na gminy.
Pytania bez odpowiedzi
Pomoc państwa ma polegać na dopłatach stabilizacyjnych do rat, ale lektura założeń budzi wątpliwości, na czym dokładnie ma to polegać. Jaki będzie koszt kredytu dla osoby, która zaciągnie kredyt hipoteczny, a jaki dla osoby, która zdecyduje się na kredyt konsumencki na pokrycie wkładu do spółdzielni mieszkaniowej lub partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego czy Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych, bowiem taką możliwość projekt zakłada? Pisząc o wysokości wsparcia, resort informuje tylko, że „wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od rodzaju finansowanego przedsięwzięcia (1,5 proc. na kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” lub 0 proc.na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego)”.
– Trudno z tego coś wywnioskować. W założeniach do projektu brakuje kluczowych informacji. Nie wiadomo, jaki będzie realny koszt takiego kredytu dla kredytobiorcy– mówi dr Jacek Furga, szef Komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich.
MRiT, poproszony przez DGP o wyjaśnienie, tłumaczy, że sformułowanie w uzasadnieniu oznacza, że „we wzorze na obliczenie wysokości dopłaty przyjęty zostanie współczynnik 1,5 w przypadku kredytu hipotecznego i 0 w przypadku kredytu konsumenckiego jako składowa ustalania poziomu oprocentowania, do jakiej obniżana jest część odsetkowa raty przy dopłacie”.
– Opierając się na wyjaśnieniu ministerstwa, można przypuszczać, że od średniego oprocentowania kredytu hipotecznego, które wynosi w tej chwili ok. 7,4 proc., kredytobiorcy zostanie odjęte 1,5 proc., które pokryje dopłata. To jednak przypuszczenie, bo dosłownie rozumiany zapis wskazuje na o wiele mniejszą wartość dopłaty. Dofinansowanie wkładu w TBS lub SIM miałoby jednak działać jako kredyt konsumencki, czy zatem w tym przypadku dofinansowania do niego po prostu nie będzie? Czy zostanie skonstruowane inaczej? Zaprezentowane informacje budzą więcej pytań, niż dają odpowiedzi – ocenia Maciej Kikta, główny analityk Expander Advisors.
Ekspert chwali stworzenie produktu kredytowego, który pozwoli na pokrycie wpłaty partycypacyjnej w TBS i SIM, czy wkład mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej. Takie opłaty mogą wynosić bowiem nawet ponad 30 proc. wartości nieruchomości, a sfinansowanie ich za pośrednictwem klasycznego kredytu hipotecznego jest praktycznie niemożliwe.
– Chociaż płacone przez najemców czynsze są bardzo konkurencyjne, to wciąż muszą wyłożyć na starcie kwotę wyższą niż standardowy wkład własny, konieczny przy zakupie własnego mieszkania. Pod tym względem są w sytuacji gorszej niż kredytobiorcy, którzy mogą skorzystać z gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego. Możliwość pokrycia takiej dopłaty korzystniejszym kredytem na pewno będzie istotnym wsparciem dla młodych rodzin, które niepewność na rynku mieszkaniowym niezmiennie wskazują jako powód swojego największego niepokoju – dodaje Maciej Kikta.
Mieszkania z rynku wtórnego
Projekt, zgodnie z zapowiedziami ministra Krzysztofa Paszyka, ogranicza cele, na jakie można będzie wziąć preferencyjny kredyt. Jeśli chodzi o nowe budownictwo, to można nim będzie sfinansować budowę i wykończenie domu jednorodzinnego czy zakup działki. Projekt przewiduje również możliwość udzielania kredytu ze wsparciem dla członków kooperatyw mieszkaniowych. To tyle jeśli chodzi o nowe nieruchomości i rynek pierwotny. Zakup gotowego już mieszkania lub domu z wykorzystaniem kredytu „Pierwsze klucze” będzie możliwy tylko na rynku wtórnym.
– Widać, że tego programu nie pisali eksperci od polityki mieszkaniowej, tylko eksperci od PR, którzy mieli jeden cel: żeby tylko nikt nam nie zarzucił, że pomagamy się wzbogacić deweloperom. Tyle że przez to skazujemy ludzi na zakup gorszych mieszkań, które powstały jeszcze przed wejściem przepisów o patodeweloperce i lepszej efektywności energetycznej. Sprawdziłem, czy jakiś kraj wyciął z programu wsparcia w nabyciu mieszkania deweloperów. Żaden – mówi Robert Chojnacki, założyciel portalu TabelaOfert.pl.
Ekspert zwraca uwagę na zawarte w projekcie ograniczenie dotyczące nieruchomości z rynku wtórnego, których kupno można będzie sfinansować kredytem z dopłatami. Mieszkanie musi być oddane do użytkowania w okresie nie krótszym niż pięć lat przed dniem złożenia wniosku o kredyt i o tym warunku minister Paszyk mówił już wcześniej, ale w projekcie dodano, że sprzedający musi mieć tytuł prawny do mieszkania co najmniej trzy lata. W uzasadnieniu czytamy, że chodzi o wyłączenie mieszkań sprzedawanych w relatywnie krótkim okresie od dnia nabycia w celu odsprzedaży z zyskiem.
– Zakładam, że te kredyty, jeśli w ogóle ustawa zostanie przyjęta, zaczną być udzielane w 2026 r. Przepis o trzech latach nie jest moim zdaniem przypadkowy. To jest rzucenie koła ratunkowego ludziom, którzy w okresie gorączki zakupowej spowodowanej wprowadzeniem Bezpiecznego kredytu 2 proc. kupowali w 2023 r. wszystko, co miało okna i drzwi, licząc na szybką sprzedaż z zyskiem. Teraz rynek wtórny notuje duże spadki i oni nie są dziś w stanie odzyskać tych pieniędzy, nie mówiąc o zarobku. Dziś, gdy mamy większą podaż, nabywcy zwracają uwagę na jakość mieszkań. Ze względu na koszty utrzymania wolą te nowsze, zbudowane z lepszych materiałów i niewymagające remontów. Ten projekt może spowodować odrodzenie popytu na gnioty i patodeweloperkę i już to wystarczy, by wyrzucić go do kosza – uważa Robert Chojnacki.
– Najlepiej napisać go na nowo, bo warto wesprzeć najsłabszych ekonomicznie i rodziny wielodzietne w zakupie mieszkania, ale ten projekt jest tak zachowawczy, że gubi sens – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT. – Do tego spóźniony, bo jak czytamy w uzasadnieniu, jest reakcją na wysokie stopy procentowe. Tymczasem my widzimy, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi już się odbudowało, a ostatnie wypowiedzi prezesa NBP wskazują, że w maju można się już spodziewać obniżek stóp. Obniżka o jeden punkt procentowy będzie miała większy wpływ na rynek mieszkaniowy niż ten kredyt – dodaje. ©℗
/>
