Inwestycje budowlane o pół roku dłużej na starych zasadach. To dobra informacja dla samorządów i inwestorów

Popularne WZ-ki, na podstawie których powstaje w Polsce większość inwestycji budowlanych, będą na obecnych zasadach wydawane do 30 czerwca 2026 r. Tak wynika z założeń do projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.), który Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamieściło w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Resort jedynie skrótowo informuje o tym, co dokładnie, poza wydłużeniem do 30 czerwca 2026 r. obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, znajdzie się w nowelizacji. Wspomina jedynie, że konsekwencją wydłużenia obowiązywania studiów będzie wydłużenie innych, powiązanych z nimi terminów. To oznacza, że wnioski o wydanie WZ-ek na terenach, dla których nie uchwalono planów ogólnych, będzie można składać do 30 czerwca 2026 r., a nie do 31 grudnia 2025 r., jak zakładają obowiązujące przepisy. To bardzo ważna wiadomość dla właścicieli nieruchomości i tych, którzy planują ich zakup.

Studia, zgodnie z obowiązującymi przepisami, miały wygasnąć z końcem roku. Do tego czasu gminy powinny przyjąć plany ogólne. Już wiadomo, że wiele z nich nie dotrzyma tego terminu. Z kolei brak planu ogólnego na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oznacza paraliż inwestycyjny, ponieważ nie będzie możliwości uzyskania na nich pozwolenia na budowę. Jednocześnie objęcie planem ogólnym działki może się też źle skończyć dla jej właściciela, jeśli znajdzie się ona na obszarze, w którym gmina nie przewiduje np. zabudowy mieszkalnej.

Więcej czasu na plany ogólne

Z tych powodów inwestorzy i samorządowcy bardzo liczyli na przesunięcie terminu wejścia w życie nowych przepisów. Dzięki nowelizacji zaproponowanej przez resort rozwoju dostaną dodatkowe sześć miesięcy. To dobra wiadomość zwłaszcza dla tych, którzy do realizacji swoich inwestycji potrzebują decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od 1 stycznia ich wydawanie będzie mocno ograniczone do terenów objętych planem ogólnym, o ile gmina wyznaczy w nich obszar uzupełnienia zabudowy. Ma takie prawo, ale nie obowiązek. Jeśli nie będzie chciała, może w ogóle nie wydawać WZ-ek, a te, które wyda, będą ważne przez pięć lat. Wielu właścicieli gruntów ma tego świadomość i stara się zabezpieczyć przed takim ryzykiem.

– Ludzie traktują plany ogólne jako zagrożenie dla swojej własności i szturmują gminę wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak tak dalej pójdzie i nie zmieni się termin na przyjęcie planów, to ostatniego dnia grudnia tego roku, o ile nie jest to sobota czy niedziela, spodziewam się składania pustych wniosków, jedynie z imieniem i nazwiskiem inwestora, bez wskazania przedmiotu inwestycji, aby tylko nadać sprawie bieg – mówił na listopadowym posiedzeniu sejmowej podkomisji do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty przedstawiciel podwarszawskiej gminy Wiązowna.

Resort rozwoju wie o problemach gmin, ale długo zwlekał z projektem, bojąc się, że spowolni to prace samorządów nad planami ogólnymi.

– Od miesięcy samorządy i inwestorzy jednym głosem mówią o konieczności wydłużenia czasu na uchwalenie planów ogólnych. Cieszy, że MRiT wsłuchał się w te apele i podjął inicjatywę ustawodawczą. Tym bardziej że postanowienia KPO pozwalają na to, by proces uchwalania planów ogólnych zakończył się w pierwszym półroczu 2026 r. Brak zmiany terminu groził paraliżem inwestycji zarówno publicznych, jak i prywatnych – mówi Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polski Związek Firm Deweloperskich.

Co dalej z lex deweloper?

Lakoniczność założeń wpisanych do wykazu prac legislacyjnych sprawia, że eksperci nie są pewni, co resort ma na myśli, pisząc, że konsekwencją wydłużenia obowiązywania studiów będzie wydłużenie innych, powiązanych z nimi terminów.

– Wydaje się, że jest również szansa na wydłużenie terminu obowiązywania specustawy mieszkaniowej (lex deweloper – red.) tak, aby możliwe było przegłosowanie w miastach złożonych już wniosków. Dla samej Warszawy oznacza to możliwość uzyskania 500 mln zł w świadczeniach od deweloperów. Co do WZ-ek nie wiadomo, czy zmienione zostaną terminy dotyczące ich czasowego charakteru, czyli czy wydawane do 30 czerwca 2026 r. będą bezterminowe, czy też będą już miały pięcioletni termin ważności – zastanawia się Michał Leszczyński.

Podobne wątpliwości ma adwokat Maciej Górski z kancelarii Górski & Partners Law Firm, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

– Opublikowane założenia, to na pewno krok w dobrą stronę. Bez wydłużenia terminu na przygotowanie planów ogólnych groził nam paraliż inwestycyjny w gminach, które nie zdążą ich przyjąć. To miałoby poważne konsekwencje nie tylko dla gmin, lecz także dla inwestorów i całej gospodarki. Jednak pełna ocena inicjatywy ministerstwa będzie możliwa, gdy zobaczymy projekt. Wtedy dowiemy się, czy zostanie wydłużone działanie specustawy mieszkaniowej oraz czy przez te dodatkowe sześć miesięcy zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy pozostaną niezmienione – mówi mec. Górski.

Czy pół roku wystarczy?

Eksperci zastanawiają się też, czy dodatkowe sześć miesięcy to wystarczający czas na przyjęcie planów.

– Z informacji MRiT wynika, że przygotowanie mniej wymagającego niż plan ogólny miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zajmuje gminom średnio 3,5 roku. Ustawa, która wprowadziła obowiązek uchwalania planów ogólnych, weszła w życie we wrześniu 2023 r., ale rozporządzenie, które jest instrukcją, jak je przygotować, wydano dopiero w maju 2024 r. Na dziś do uchwalenia planów przystąpiło 75 proc. gmin. Czyli jedna czwarta jeszcze nawet nie zaczęła procedury. Przy czym od przystąpienia do uchwalenia planu droga jest jeszcze daleka. Stąd trudno dziś powiedzieć, czy dodatkowe sześć miesięcy, które chce gminom dać MRiT, będzie wystarczające – ocenia mec. Górski.

Podobne obawy ma Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska, prezentująca stanowisko Unii Metropolii Polskich.

– Dla wszystkich gmin w Polsce, które pracują nad tymi planami, zapowiedź MRiT to bardzo dobra wiadomość. Jednak trudno dziś jednoznacznie stwierdzić, że wydłużenie o pół roku terminu przyjęcia planu ogólnego uchroni gminy przed paraliżem inwestycyjnym. Duże miasta w Polsce nie rozpoczęły jeszcze procesu uzgadniania i opiniowania tego dokumentu. Czy zatem dodatkowych sześć miesięcy wystarczy gminom i organom uzgadniającym na wypracowanie dokumentów odpowiadających na potrzeby zrównoważonego rozwoju miast, to nadal pytanie otwarte. Pozostaje mieć nadzieję, że tak, ale zagwarantować to dziś trudno. Uważam, że dla dużych gmin dotrzymanie terminu uchwalenia planu ogólnego nadal będzie wyzwaniem – mówi Edyta Damszel-Turek.

Nasi rozmówcy żałują, że ministerstwo tak długo zwlekało z decyzją o wydłużeniu terminów, co spowodowało falę wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Rok 2024 był pod tym względem rekordowy.

– W tym zakresie mleko się już rozlało, bowiem w całej Polsce właściciele nieruchomości masowo wystąpili o WZ-ki i teraz gminy muszą te wnioski przeprocedować. Zajmie to lata niezależnie od brzmienia ustawy – podsumowuje Michał Leszczyński. ©℗