Inwestycje mieszkaniowe zagrożone wygaszeniem lex deweloper

Naprawcie błąd, to będą mieszkania – mówią samorządowcy i deweloperzy. Jeśli rząd nie ulegnie ich argumentacji, to w samej Warszawie zagrożone jest powstanie szkół, parków czy przedszkoli za prawie 600 mln zł. Nie mówiąc o tysiącach mieszkań

Wydłużenie do połowy 2026 r. czasu na składanie wniosków na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 195 ze zm., tzw. lex deweloper) i dokończenie postępowań dotyczących wniosków już złożonych to propozycje zgłoszone przez Unię Metropolii Polskich. UMP chce, by wprowadzić tę zmianę przy okazji procedowania poselskiego projektu nowelizacji ustawy o finansowaniu budownictwa społecznego. Połowa 2026 r. nie jest datą przypadkową. Samorządowcom zależy na wydłużeniu o pół roku czasu na przyjęcie planów ogólnych. Według obowiązujących przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.) mają na to czas do końca tego roku. Wygaśnięcie spec ustawy mieszkaniowej z końcem 2025 r. wiąże się właśnie z terminem pojawienia się planów ogólnych.

Miliony na inwestycje towarzyszące

W Warszawie na różnych etapach rozpatrywania jest obecnie ponad 50 wniosków inwestorów, którzy chcą budować mieszkania na podstawie spec ustawy. Wartość przewidywanych inwestycji towarzyszących – szkół, przedszkoli, parków, dróg – miasto szacuje na 500–600 mln zł.

– Projekty powstające na podstawie specustawy niosą za sobą wymierne korzyści finansowe, ale mamy też poczucie, że dzięki tej procedurze otrzymujemy kompleksowe zagospodarowanie w wysokim standardzie. Śmiem twierdzić, że o wiele lepsze niż w przypadku wielu inwestycji realizowanych na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – mówi Renata Kaznowska, wiceprezydent Warszawy. – Dobrym przykładem jest projekt OKAM realizowany na Żeraniu. Sama szkoła, którą inwestor zobowiązuje się zbudować, to koszt ponad 70 mln zł. Będą też duży park, usługi, drogi – dodaje Kaznowska.

Ale zanim wszystko się ziści, inwestor potrzebuje czasu, żeby przygotować wymagane dokumenty. Należy odbyć konsultacje społeczne. Urzędnicy muszą mieć czas na analizę dokumentacji i wszelkie uzgodnienia. – Dlatego potrzebujemy zmiany w przepisach, która pozwoli dokończyć wnioski już procedowane – dodaje Renata Kaznowska.

Inwestycje zagrożone przez brak lex deweloper

Zaproponowane przez UMP rozwiązanie popiera Polski Związek Firm Deweloperskich. – Wydłużenie okresu przejściowego pozwoli dokończyć szereg procesów inwestycyjnych, które na podstawie spec ustawy rozpoczęto. Świadczenia inwestora na rzecz mieszkańców są w nich wielokrotnie wyższe niż w „klasycznych” trybach planowania, takich jak uchwalanie planów miejscowych czy wydawanie decyzji o warunkach zabudowy – mówi Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD.

Adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, przypomina, że KIG wskazywała resortowi rozwoju na potrzebę tej zmiany już wiele miesięcy temu. – Apelowaliśmy o zmianę przepisów, która byłaby naprawą błędu popełnionego przez ustawodawcę. Jest to chyba jedyna specustawa, która nie zawiera przepisów przejściowych pozwalających na procedowanie wniosków złożonych po dacie jej wygaśnięcia. Ta zmiana, jeśli zostanie przyjęta, wykluczy niepewność, która teraz towarzyszy inwestorom – mówi mec. Górski.

– Przedłużanie tej niepewności tylko zwiększa ryzyko, że planowane inwestycje nie powstaną lub powstaną później na podstawie procedury Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). Jednak oznacza to, że z powodu błędu legislacyjnego opóźni się budowa mieszkań wraz z inwestycjami towarzyszącymi, a to wpłynie na wzrost cen – dodaje mec. Górski.

Zgadza się z nim architekt Mariusz Ścisło, ekspert ds. legislacji Stowarzyszenia Architektów Polskich. – Potem się zastanawiamy, skąd się biorą takie ceny mieszkań. A inwestor waha się: przygotować wszystko pod lexa czy może od razu zacząć się przygotowywać do ZPI. Może zabraknie czasu i trzeba będzie przejść obie procedury? Dodatkowo w specustawie mieszkaniowej przyjęto centralny wskaźnik parkingowy i wiele projektów wymaga zmiany. Byłoby dobrze, gdyby propozycja UMP została przyjęta – mówi Mariusz Ścisło.

Co z miejscami parkingowymi?

UMP zabiega o usunięcie z przepisów współczynnika wymaganych miejsc parkingowych i przywrócenie gminom prawa do decydowania o ich liczbie.

– Samo wydłużenie terminu na składanie wniosków nie będzie wystarczające – przyznaje wiceprezydent Kaznowska. – Są lokalizacje, w których wymagamy od inwestora, by robił więcej miejsc postojowych niż 1,5 (minimalny krajowy wskaźnik – red.) na mieszkanie, ale jeśli chodzi o centrum miasta, to nie chcemy tam zwiększać obecności samochodów i nie jesteśmy zainteresowani realizacją inwestycji z tak wysokim współczynnikiem parkingowym – mówi.

Michał Leszczyński dodaje, że od półtora roku specustawa jest praktycznie zamrożona właśnie przez zmianę limitów miejsc parkingowych. – Jeśli ten wskaźnik pozostanie, to samo wydłużenie terminu nie będzie miało większego sensu. Na pewno nie odblokuje projektów w centrach miast, polegających na uzupełnieniu przestrzeni między kamienicami – dodaje ekspert PZFD.

W ocenie mec. Górskiego warto jednak wydłużyć czas na składanie wniosków nawet bez zmiany dotyczącej miejsc parkingowych. – Inwestorzy już sobie z tym radzą, ale oczywiście musimy pamiętać, że budowanie kilkupoziomowych parkingów podziemnych podnosi koszty inwestycji, a przez to ceny mieszkań – mówi mec. Górski.

Choć UMP zgłosiła swoje propozycje w formie uwag do projektu poselskiego, to decydujące będzie zdanie ministerstwa rozwoju i technologii. Jak dotąd resort popierał powrót decyzji o liczbie miejsc postojowych do gmin, ale sprzeciwiał się wydłużeniu funkcjonowania lex deweloper. Zapytaliśmy, czy zmieni zdanie – czekamy na odpowiedź. ©℗