Milion Polaków mieszka 
na nieuregulowanych gruntach. Największy problem jest w Warszawie

Z interpelacji posła Kamila Wnuka (Polska 2050), przewodniczącego parlamentarnego zespołu ds. spółdzielni mieszkaniowych, wynika, że Biuro Geodezji i Katastru w Warszawie na podstawie rozporządzenia z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.) wykreśliło z ewidencji gruntów i budynków (EGIB) Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Skraju” z pozycji władającego 39 działkami, których stan prawny dotychczas nie został uregulowany. Jest to obszar trzech osiedli mieszkaniowych, na których znajduje się 60 budynków zamieszkanych przez 4 tys. mieszkańców. Grunty pod ich budowę zostały przekazane w PRL przez państwo poprzedniczce prawnej SM „Na Skraju”. W opinii spółdzielców rozporządzenie z 2021 r. nie może dotyczyć prawa władania gruntami nabytymi w stanie prawnym obowiązującym w PRL.

W opinii prof. Piotra Pałki, radcy prawnego i wspólnika w kancelarii DERC PAŁKA reprezentującego SM „Na Skraju”, działania Biura Geodezji i Katastru nie mają żadnej podstawy prawnej.

– Inny jest bowiem cel rozporządzenia i nie można nikogo wywłaszczać na podstawie aktu niższej rangi aniżeli ustawa. Przy czym warto dodać, że nie ma ustawy, która by na to pozwalała. Działanie to może więc stać w oczywistej sprzeczności z konstytucyjną ochroną prawa własności. Miasto może usiłować takimi działaniami poprawić swoją sytuację procesową. W Warszawie toczy się bowiem wiele sporów sądowych między spółdzielniami a miastem o uregulowanie praw do gruntów – mówi prof. Pałka.

Spółdzielnia zarzuca miastu wykorzystywanie swojej przewagi prawnej, ponieważ jako jednostka prowadząca rejestr sama dokonuje w nim zmian.

– Każda inna instytucja czy osoba fizyczna, gdy chce dokonać zmian w rejestrze, musi się pojawić w biurze geodezji z uzasadniającymi to dokumentami, np. orzeczeniem sądu – wyjaśnia prof. Piotr Pałka.

Czyja to ziemia?

Inną ocenę tej sytuacji ma Urząd Miasta Stołecznego Warszawy.

– Powodem podjęcia działań jest nowelizacja przepisów prawa, z których wynika, że 31 lipca 2021 r. zostało uchylone dotychczasowe rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków z 29 marca 2001 r. Zgodnie z par. 44 ust. 1 obecnie obowiązującego rozporządzenia organ prowadzący EGiB dostosuje prowadzoną bazę danych do przepisów niniejszego rozporządzenia, ale także do przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego (dalej: p.g.i.k.; t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.). Przepisy p.g.i.k. stanowiły podstawę do usunięcia wpisu wykazującego spółdzielnię jako władającego działkami, których własność jest uregulowana w księdze wieczystej. Należy wskazać, że właścicielem działek ewidencyjnych, dla których dokonano zmian, jest miasto stołeczne Warszawa albo Skarb Państwa, a wykreśleniu podlegały wszystkie nieudokumentowane wpisy władających – wyjaśnia Marzena Gawkowska, rzeczniczka prasowa Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy.

Urzędnicy zarzut odebrania spółdzielni prawa władania gruntem uznają za bezpodstawny, ponieważ wpis spółdzielni jako władającego nie był udokumentowany, a miasto jest zobowiązane do aktualizacji wpisów na podstawie weryfikacji dokumentów. Marzena Gawkowska przywołuje też orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 września 2024 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1164/24) dotyczące rozpatrzenia skargi jednej ze spółdzielni w podobnej sprawie, w której sąd nie podważył działań prezydenta Warszawy.

Ta argumentacja nie przekonuje prezesa SM „Na Skraju” Marcina Łuczkiewicza.

– Problem w tym, że kwestia stanu prawnego tych gruntów nie jest uregulowana. Od 1997 r. jesteśmy w sporze sądowym z miastem. Miasto takim działaniem utrudni nam wykazanie, że mamy prawo do tych gruntów. Będziemy walczyć w sądzie. Zwróciliśmy się do rzecznika praw obywatelskich i do posłów. Trzeba wreszcie uregulować problem gruntów, na których stoją budynki spółdzielni mieszkaniowych – mówi prezes Łuczkiewicz.

30 lat rozmów

Interpelacja posła Wnuka dotyczy SM „Na Skraju”, ale jak sam poseł zaznacza, takie problemy ma wiele innych spółdzielni w Polsce. Z szacunków poprzedniego rządu wynika, że dotyczy on ok. miliona osób, które mieszkają w budynkach stojących na spornych gruntach. Największy problem jest w Warszawie.

– W przypadku stolicy dotyczy on ok. 300 tys. ludzi i 400 ha gruntów. Z naszych informacji wynika, że Urząd Miasta Stołecznego Warszawy wykreślił wszystkie lub prawie wszystkie spółdzielnie, które mają swoje budynki bez tytułu prawnego na nieruchomościach należących do miasta, nawet jeśli wobec tych terenów toczą się postępowania o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni. Rozmowy z samorządem warszawskim w sprawie regulacji gruntów spółdzielnie prowadzą od ponad 30 lat. Także prace zespołu ds. wspierania i koordynowania inicjatyw spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot – powołanego przez prezydenta m.st. Warszawy – nie przyniosły efektu. Od ponad dwóch lat spotkania przez urząd miasta nie są organizowane – mówi Łukasz Zaprawa, pełnomocnik Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce.

Czekając na nowe przepisy

Poseł Wnuk pyta w interpelacji ministra rozwoju i technologii, czy działanie ratusza jest zgodne z konstytucją i innymi przepisami prawa oraz jakie działania podjęło ministerstwo, aby naprawić tę sytuację.

Przypomnijmy – transformacja ustrojowa spowodowała, że tereny, które należały do Skarbu Państwa, zostały nieodpłatnie przekazane samorządom w ramach komunalizacji. Jednocześnie samorządy zostały zobowiązane wobec spółdzielni do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, ale w wielu przypadkach tego nie zrobiły. Były próby naprawy tej sytuacji w 2023 r., jednak projekt ustawy nie doczekał się uchwalenia.

MRiT informuje DGP, że trwają prace nad przygotowaniem koncepcji kompleksowego rozwiązania dotyczącego regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. „Rozważane jest m.in. przyznanie spółdzielniom skutecznych narzędzi prawnych umożliwiających pozyskanie trwałego tytułu prawnego do nieruchomości, w tym środków zwalczania bezczynności w postępowaniu. Proponowane zmiany mają służyć ustabilizowaniu sytuacji prawnej osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali (lub czekających na ich ustanowienie) poprzez umożliwienie obrotu tymi prawami, urządzenie dla nich księgi wieczystej oraz w perspektywie – ustanowienie odrębnej własności” – wyjaśnia resort.

– Najwyższy czas, żeby rozwiązać ten problem, i mam nadzieję, że nasz zespół z poparciem Ministerstwa Rozwoju wypracuje kompromis. Jesteśmy po pierwszym spotkaniu, na które zaprosiłem spółdzielnię i Związek Miast Polskich. Samorządy też mają swoje argumenty i trzeba je wziąć pod uwagę. Nie chcą za darmo przekazać tych gruntów, bo potrzebują pieniędzy na sfinansowanie chociażby szkół działających na tych spółdzielczych osiedlach czy komunikacji, która zapewnia mieszkańcom dojazd do pracy. Wiem, że ministerstwo chce zaproponować rozwiązanie. Czekam na spotkanie z odpowiedzialnym za to wiceministrem Lewandowskim – zapowiada poseł Wnuk. ©℗