Co trzeba wiedzieć, planując zakup udziałów lub akcji  w spółce mającej grunty rolne?

Inwestor, który przygotowuje się do zakupu udziałów lub akcji w spółce, powinien sprawdzić, czy jest ona właścicielem nieruchomości rolnej lub udziałowcem/akcjonariuszem w innej spółce z taką nieruchomością. Może się bowiem okazać, że taką transakcją będzie też zainteresowany również Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który wykorzysta prawo pierwokupu.

Podsumowanie

Będzie miał do tego prawo, zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.), która przyznaje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) prawo nabycia tych udziałów lub akcji przed inwestorem.

Kiedy KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów/akcji?

Takie uprawnienie ta instytycja ma w przypadku sprzedaży udziałów/akcji w: 1) spółce kapitałowej, czyli: w spółce z o.o., prostej spółce akcyjnej oraz spółce akcyjnej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych (dwóch lub więcej) o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, oraz 2) spółce dominującej w rozumieniu kodeksu spółek handlowych,która mimo że sama nie posiada nieruchomości rolnych spełniających kryteria z pkt 1, to jest udziałowcem/akcjonariuszem w spółce z takimi gruntami.

Nie ma przy tym znaczenia, czy przedmiotem sprzedaży będą wszystkie udziały/akcje, ich część czy choćby tylko jeden/jedna.

Nie ma również znaczenia, jaki biznes prowadzi spółka, w jaki sposób korzysta z nieruchomości rolnej, ani to kim jest wspólnik/akcjonariusz, który sprzedaje swoje udziały/akcje.

Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że prawo pierwokupu KOWR jest w pewnych sytuacjach wyłączone, np. przy sprzedaży udziałów/akcji osobie bliskiej zdefiniowanej w u.k.u.r. czy sprzedaży akcji w spółkach publicznych. A zatem należy każdorazowo ocenić, czy dostępne wyłączenia można zastosować.

Czym jest nieruchomość rolna w rozumieniu u.k.u.r.?

Jeżeli kryterium powierzchniowe z pkt 1 powyżej albo kapitałowe z pkt 2 jest spełnione, to kolejnym krokiem jest ustalenie, czy interesująca nas nieruchomość jest „nieruchomością rolną” w rozumieniu u.k.u.r. To zadanie może się wydawać proste, dopóki nie sięgniemy do definicji.

Wspomniana ustawa bowiem definiuje „nieruchomość rolną” kaskadowo, odwołując się do definicji nieruchomości rolnej z kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), ale z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

W uproszczeniu, „nieruchomością rolną” w rozumieniu u.k.u.r. jest nieruchomość rolna w rozumieniu k.c.:

zarówno na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele związane bezpośrednio z produkcją rolną, jak i
na obszarze, dla którego nie ustanowiono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak widać, punktem wyjścia do zrozumienia definicji „nieruchomości rolnej” jest ustalenie, co nazywamy nieruchomością rolną w rozumieniu k.c. Chodzi tu o nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Czy mały przedsiębiorca może się oddłużyć w ramach upadłości?

Realia rynkowe

Ze sprawozdań rocznych publikowanych na oficjalnej stronie internetowej KOWR wynika, że w 2022 r. do KOWR wpłynęło 2614 zawiadomień o planowanej sprzedaży udziałów/akcji, a KOWR 22 razy złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, w 2023 r. do KOWR wpłynęło 1 299 ww. zawiadomień, a KOWR 133 razy złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

Porównując statystyki z dwóch ostatnich lat, widać więc, że zmniejszyła się liczba zawiadomień o planowanych transakcjach, przy równoczesnym wzroście liczby przypadków, gdy KOWR skorzystał z pierwokupu. Wbrew pozorom jest to stosunkowo niewielki odsetek inwestycji, do których KOWR przystąpił (w 2022 r. – ok. 0,8 proc., a w 2023 r. – ok. 10 proc. zgłaszanych transakcji) – niemniej ryzyko zawsze istnieje. Warto więc śledzić poczynania KOWR w kolejnych latach, żeby ustalić, jaki trend inwestycyjny obiera, a w zasadzie Skarb Państwa za pośrednictwem tej instytucji. ©℗

Co istotne, o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób jego faktycznego wykorzystywania – tak wskazał zarówno Sąd Najwyższy w postanowieniu z 28 stycznia 1999 r. (sygn. akt III CKN 140/98), jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 9 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II SA/Sz 865/08). Ta informacja może być szczególnie cenna dla spółek prowadzących biznes niezwiązany z rolnictwem, ale posiadających nieruchomość rolną w swoich zasobach, chociażby o marginalnym znaczeniu.

Jeżeli w wyniku przeprowadzonej analizy dojdziemy do wniosku, że badana nieruchomość ma status „nieruchomości rolnej” w rozumieniu u.k.u.r., to dla pełnego obrazu sytuacji należy dodatkowo przejść przez katalog wyłączeń, tj. przypadków, w których tego aktu prawnego się nie stosuje. Może się bowiem okazać, że inwestorowi uda się uniknąć ograniczeń, które są w niej przewidziane. Nie będzie się ich np. stosować do „nie ruchomości rolnych”:

w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha,
w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70 proc. powierzchni nieruchomości,
będących drogami wewnętrznymi.

Reasumując, definicja „nieruchomości rolnej” jest wielowątkowa i raczej mało intuicyjna. To sprawia, że ustalenie statusu nieruchomości wymaga badania prawnego, w tym analizy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego albo ewidencji gruntów i budynków, jeżeli plan nie był uchwalony dla danego obszaru. Bez tego nie można prawidłowo ocenić ryzyka towarzyszącego planowanej inwestycji.

W jaki sposób przeprowadzić transakcję nabycia udziałów/akcji?

Jeśli nieruchomość należąca do Targetu (tak nazywamy spółkę, którą jest zainteresowany inwestor) spełnia kryteria „nieruchomości rolnej”, a prawo pierwokupu KOWR nie jest wyłączone, wtedy transakcja nabycia udziałów/akcji musi przebiegać według określonej procedury.

▶ Etap 1. W pierwszej kolejności wspólnik/akcjonariusz zamierzający sprzedać swoje udziały/akcje oraz inwestor powinni zawrzeć tzw. warunkową umowę sprzedaży udziałów/akcji, w której zastrzeżone zostanie, że sprzedaż dojdzie do skutku pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z pierwokupu tych udziałów/akcji.

▶ Etap 2. Następnie, jedna ze stron warunkowej umowy sprzedaży udziałów/akcji powinna zawiadomić spółkę, której udziały/akcje są nabywane, że taka umowa została zawarta.

▶ Etap 3. Spółka (a nie strona warunkowej umowy sprzedaży) powinna zawiadomić KOWR o treści warunkowej umowy sprzedaży udziałów/akcji, aby umożliwić mu podjęcie decyzji, czy chce w imieniu Skarbu Państwa skorzystać z prawa pierwokupu tych udziałów/akcji.

▶ Etap 4. KOWR przesyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu (tj. sprzedawcy) oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu lub o rezygnacji z wykonania tego prawa. Na podjęcie tej decyzji urząd ma dwa miesiące od daty otrzymania zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży udziałów/akcji. Przed podjęciem decyzji ośrodek ma prawo przeglądać księgi i dokumenty spółki oraz żądać od niej informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.

I tu są także dwa warianty działań, w zależności od decyzji podjętej przez KOWR.

Jeżeli skorzysta on z prawa pierwokupu, wtedy do skutku dochodzi umowa sprzedaży udziałów/akcji pomiędzy sprzedawcą z warunkowej umowy sprzedaży a ośrodkiem działającym na rzecz Skarbu Państwa, jako kupującym. Przy czym strony będą związane postanowieniami warunkowej umowy sprzedaży udziałów/akcji, w szczególności w zakresie wysokości ceny, ale także innych warunków transakcyjnych.
Jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, wtedy do skutku dochodzi umowa sprzedaży udziałów/akcji pomiędzy sprzedawcą z warunkowej umowy sprzedaży a inwestorem jako kupującym z warunkowej umowy sprzedaży, na warunkach tam ustalonych.

Jakie są konsekwencje niezawiadomienia KOWR?

Jeżeli spółka, w której udziały/akcje mają być przedmiotem transakcji, nie zawiadomi KOWR o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży wskazanych udziałów/akcji, aby umożliwić mu skorzystanie z prawa pierwokupu, to nabycie tych udziałów/akcji przez inwestora zostanie uznane za nieważne.

Na podstawie nieważnej umowy nie dojdzie do wstąpienia inwestora do spółki i skutecznego nabycia przez niego praw korporacyjnych w tej spółce (prawa głosu, prawa do dywidendy etc.).

Podsumowanie

Przepisy u.k.u.r. ograniczają obrót gruntami rolnymi i bez wątpienia stanowią istotny czynnik ryzyka w transakcjach M&A (ang. mergers and acquisitions; fuzje i przejęcia), którego nie można pominąć. Planując transakcję na udziałach/akcjach, inwestor powinien więc ustalić, czy Target jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych i zbadać pod tym kątem majątek jego spółek zależnych (jeśli takie posiada). Jeżeli okazałoby się, że ustawę należy stosować, to trzeba to uwzględnić w harmonogramie i strukturze transakcji. W przeciwnym razie inwestycja może okazać się nieważna i finalnie przynieść inwestorowi więcej problemów niż korzyści. ©℗