Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowy podmiot budzi wątpliwości

Nie zawsze bowiem będzie to organ, który wydał pozwolenie na budowę, mimo takiego właśnie brzmienia przepisu. A to nie koniec. Dość enigmatyczne jest także określenie „zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane”, a jest to podstawą zarówno wydania, jak i przeniesienia pozwolenia na budowę.

Co do zasady decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę (dalej: decyzja PnB) jest przenaszalna po spełnieniu pewnych warunków. Warunki te określa art. 40 prawa budowlanego (dalej: p.b.). Jeśli zostaną spełnione, organ ma obowiązek decyzję PnB przenieść i nie ma w tym zakresie żadnej swobody administracyjnej. Rozstrzygnięcie wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał PnB.

Dysponowanie nieruchomością

Nowy inwestor, który chce realizować dane zamierzenie budowlane w miejsce dotychczasowego inwestora, musi przedłożyć nie tylko oświadczenie o przyjęciu na siebie warunków zawartych w decyzji PnB, lecz także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co jednak przepisy p.b. rozumieją pod tym sformułowaniem? Zgodnie z art. 3 pkt 11 p.b. jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku własności oraz użytkowania wieczystego sprawa jest oczywista, bo uprawnienie do wykonywania na nieruchomości robót budowlanych wynika z samej istoty prawa, jakim jest prawo własności oraz użytkowania wieczystego. Co do zarządu, należy wyjaśnić, że chodzi o formę władania nieruchomością przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną ustanowioną decyzją administracyjną zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (trwały zarząd). Jednostkom tym przysługuje z mocy prawa także uprawnienie do wykonywania robót budowlanych, zgodnie z p.b., za zgodą organu nadzorującego (art. 43 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Kolejnym tytułem prawnym umożliwiającym dysponowanie nieruchomością na cele budowlane są ograniczone prawa rzeczowe (art. 3 pkt 11 p.b.). Katalog tych praw jest wskazany w art. 244 par. 1 kodeksu cywilnego. Są to: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Jednak nie ze wszystkich ograniczonych praw rzeczowych wynika uprawnienie do korzystania z nieruchomości (np. nie wynika ono z hipoteki). Do tych, które stanowią tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy zaliczyć użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Należy też wskazać, że prawo do dysponowania nieruchomością może również wynikać ze stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Tutaj katalog jest dość szeroki i może to być każda umowa dotycząca nieruchomości, o ile wyraźnie wskazuje ona uprawnienie do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Klasycznym przykładem jest umowa dzierżawy i umowa najmu.

Przykład 1

Co istotne, stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę są jedynie podmioty, między którymi dochodzi do przeniesienia decyzji, czyli nowy i dotychczasowy inwestor. Natomiast stronami takiego postępowania nie będą podmioty, które były stronami postępowania o wydanie tej decyzji. Jest tak dlatego, że zmiana inwestora stanowi jedynie zmianę adresata decyzji o pozwoleniu na budowę i nie narusza prawem chronionych interesów właścicieli nieruchomości, na które może oddziaływać planowana inwestycja.

Przykład 2

Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej

Rozstrzygnięcie w zakresie przeniesienia danej decyzji PnB wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej , który ją wydał. Sprawa jest prosta, jeśli taką decyzję wydał organ I instancji – wtedy ten sam organ jest właściwy do przeniesienia wydanego PnB na inny podmiot. Taka sama sytuacja będzie miała miejsce, jeśli złożone przez stronę postępowania odwołanie od decyzji PnB nie zostało uwzględnione i wydana decyzja PnB została utrzymana w mocy przez organ wyższego stopnia. Wtedy organem właściwym do przeniesienia PnB będzie ten organ, który decyzję wydał, czyli organ I instancji.

Przykład 3

Sytuacja się komplikuje, gdy organ I instancji odmówił udzielenia PnB, natomiast w wyniku odwołania organ II instancji uchylił tę decyzję i wydał nową – pozytywną dla inwestora, udzielającą PnB. Artykuł 40 ust. 1 p.b. wskazuje wyraźnie, że organem uprawnionym do przeniesienia wydanego pozwolenia na budowę jest organ, który wydał decyzję. Tym samym w sytuacji, gdy w wyniku uchylenia decyzji odmownej na skutek odwołania inwestora organ II instancji wydał nową decyzję udzielającą PnB, organem właściwym do przeniesienia tej decyzji powinien być zatem organ II instancji. Jednak taki pogląd nie przyjął się w orzecznictwie. Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 14 grudnia 2005 r. (II OW 59/05) wyjaśnił, że jakkolwiek w art. 40 ust. 1 p.b. posłużono się określeniem „organ, który wydał decyzję”, to jednak rzeczywista treść tego przepisu wskazuje, iż chodzi o organ, który jest właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że w sprawie o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu organem właściwym jest ten, który był właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przykład 4:

Kiedy zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana

Do wniosku o przeniesienie decyzji PnB, zgodnie z art. 40 ust. 1 p.b., należy dołączyć zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, na przeniesienie tej decyzji na nowego inwestora lub kopię tej zgody. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek. A zgodnie z nim wspomniana zgoda nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o PnB po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego – wnioskującego o PnB. Krótko mówiąc, jeśli nowy inwestor nabędzie własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości po wydaniu decyzji PnB, to do wniosku o przeniesienie tej decyzji nie musi załączać zgody dotychczasowego inwestora. Ustawodawca uznał bowiem, że w swojej istocie sprzedaż nieruchomości (bądź prawa użytkowania wieczystego), dla której była wydana decyzja o PnB lub była rozpoczęta budowa, odnosi się do nabycia nieruchomości wraz z prawami do realizacji planowanej na niej inwestycji.

Przykład 5