Subskrybuj nas na Youtube
/>
Byłoby utopią oczekiwać, że budowę mieszkań w Polsce w istotnej części sfinansuje sektor publiczny. W ciągu ostatnich 10 lat sektor budownictwa społecznego dostarczał średnio 1500 mieszkań rocznie. Mam pomysł, jak zwiększyć ich liczbę do 25 tys. rocznie, ale i tak, w najlepszym razie, państwo będzie w stanie zaspokoić 10 proc. zapotrzebowania Polaków na mieszkania. Lepiej więc zrobi, wspierając mieszkalnictwo mądrymi regulacjami. Problemem numer jeden jest dostępność gruntów w dużych miastach, czyli tam, gdzie wiele osób chce mieszkać. Dziś koszt ziemi z pozwoleniem na budowę to 30 proc. ceny metra kwadratowego mieszkania, bo działek prawie nie ma. Dlatego proponujemy odrolnić i przekazać pod zabudowę wszystkie grunty rolne na terenie największych miast. Koniec z uprawą kapusty w Wawrze. Pola powinny zniknąć z obszaru największych polskich miast, jeśli chcemy poważnie podejść do realizacji zadania, jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Ta zmiana musi się oczywiście dokonać z poszanowaniem ładu przestrzennego. Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław udostępniają rocznie 21 ha gruntów pod zabudowę mieszkaniową, w tym jednorodzinną. Jeśli mielibyśmy oprzeć się tylko na tych gruntach, to w obecnym tempie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków zajmie minimum tysiąc lat. Obliczyliśmy, że do zaspokojenia deficytu mieszkań w Polsce potrzeba 10 takich dzielnic, jak warszawski Ursynów. Potrzebujemy od 4500 ha do 87 500 ha gruntów mieszkaniowych, w zależności od tego, czy i jak będziemy chcieli zagęszczać zabudowę.
Realizacja inwestycji zajmuje w Polsce średnio pięć lat. Od zakupu gruntu po odbiór mieszkań. Postulujemy wprowadzenie podatku od wartości wyłącznie niezabudowanych gruntów miejskich oraz gruntów zabudowanych po 2024 r. np. nowym domem jednorodzinnym albo parkingiem naziemnym w sytuacji, gdy plan miejscowy pozwalał na intensywną zabudowę wielorodzinną. Przypuszczam, że już sama zapowiedź zawierająca stawkę jednej dziesiątej części procenta może sprowokować prywatnych właścicieli do optymalizacji zagospodarowania gruntów. Konieczny jest też przegląd nieruchomości w posiadaniu sektora publicznego, w szczególności państwa i samorządów oraz spółek z ich udziałem, ocena tego zasobu i jego uwolnienie, czyli sprzedaż pod budownictwo mieszkaniowe. Bez fundamentalnej zmiany reguł gry na rynku działek pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne zaspokojenie marzeń o spełnieniu potrzeb mieszkaniowych Polaków pozostanie mrzonką.
Czynnik ludzki jest ważny. To on jest odpowiedzialny za długotrwałe procedury administracyjne, które są wskazywane jako drugi po braku gruntów czynnik blokujący podaż i przyczyniający się do wzrostu cen. Sposób funkcjonowania organów kontrolno-nadzorczych, które szczegółowo sprawdzają wydane decyzje, ale rzadko równie skrupulatnie badają decyzje niepodjęte w terminie, powinien zostać zmieniony. W naszej ocenie zwiększenie zasobu gruntów i udrożnienie procesów administracyjnych może obniżyć koszty gruntu o około jednej trzeciej. Przy 30-proc. udziale ceny działki w cenie mieszkania zmniejszenie jej kosztu o jedną trzecią przekłada się na niższą o ok. 10 proc. końcową cenę mieszkania. Tyle dziś płacimy za brak planów zagospodarowania, niejasne przepisy, rozproszoną odpowiedzialność, biurokrację.
Dlatego proponujemy, by samorządy dostawały atrakcyjne finansowanie na tworzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i uzbrojenie terenów tam, gdzie jest popyt na mieszkania. Można rozważyć wprowadzenie opłaty doliczanej do podatku od nieruchomości i obciążanie nią użytkowników nieruchomości, dopóki nie będą płacić w danej JST podatku dochodowego. Dziś wiele osób jest zameldowanych w innej miejscowości, niż mieszka. W takiej sytuacji samorząd wydaje na infrastrukturę, a nie jest w stanie odzyskać tego z należnej sobie części podatku dochodowego. W ten sposób JST miałyby zapewnioną rekompensatę, a mieszkańcy wybór i mogliby łatwo takiej opłaty uniknąć.
Teren ma powierzchnię 26 km kw., czyli 2600 ha, i jest zlokalizowany 20 min kolejką miejską od ścisłego centrum Warszawy (rondo Dmowskiego), między Ząbkami a Wesołą. Obecnie jest to poligon, ale nawet po agresji Rosji na Ukrainę nie jest wykorzystywany przez wojsko. Tam mogłaby powstać dzielnica, w której mieszkałoby 150 tys. osób, dobrze skomunikowana, z całą potrzebną do wygodnego życia infrastrukturą. Z czasem, jak na Kabatach, mogłyby tam znaleźć swoje siedziby również instytucje publiczne. Inspiracją mogą być wrocławskie Nowe Żerniki. Jest narzędzie: Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Można go twórczo wykorzystać. A uruchomienie takiego obszaru pod zabudowę na pewno obniżyłoby cenę gruntu, zwiększyłoby podaż i konkurencję między deweloperami, co nie tylko zatrzymałoby wzrost cen mieszkań, ale je obniżyło. Żeby jednak rozwiązać problem mieszkaniowy, trzeba uruchomić kompleks rozwiązań podażowych i popytowych, które mogłyby być tematem na następną rozmowę. ©℗
