Prawa nabywcy wobec opóźnień dewelopera. Kiedy można uzyskać odszkodowanie?

Z punktu widzenia nabywcy lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim najistotniejsze są dwa terminy wskazane w treści umowy deweloperskiej:

• wydania kluczy do lokalu,
• zawarcia umowy przenoszącej prawo własności do lokalu.

W przypadku gdy deweloper uchybi któremuś z tych terminów, wówczas najczęściej nabywca ma prawo do:

• odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu zapłaconej ceny,
• żądania zapłaty kar umownych,
• żądania zapłaty odszkodowania ponad wysokość kar umownych.

Kilka rozwiązań

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska) w przypadku naruszenia przez dewelopera terminu przeniesienia prawa własności nabywca może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej i zażądać zwrotu całej zapłaconej do tego momentu ceny. Przy czym, jak wskazuje art. 43 ust. 3 tego aktu prawnego, odstąpienie od umowy musi być poprzedzone wyznaczeniem deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Nabywcy lokali mieszkalnych jednak niezwykle rzadko korzystają z tego uprawnienia. A to dlatego, że najczęściej pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a terminem przeniesienia prawa własności upływa dużo czasu, w trakcie którego ceny nieruchomości rosną. Oznacza to, że w przypadku odstąpienia od umowy nabywcy zostanie zwrócona kwota, która może już nie wystarczyć na nabycie lokalu analogicznego do tego, który nabył poprzednio. W tej sytuacji nabywcy mieszkań znacznie częściej decydują się na utrzymanie w mocy umowy deweloperskiej, przy jednoczesnym wystąpieniu przeciwko deweloperowi o zapłatę kar umownych lub odszkodowania.

Naprawianie szkody

Funkcja kar umownych i odszkodowania jest taka sama – naprawienie szkody, jaka powstała w majątku nabywcy w związku z opóźnieniem w wydaniu lub przeniesieniu prawa własności do lokalu. Różnica pomiędzy tymi dwoma uprawnieniami sprowadza się tylko do sposobu wykazania przed sądem istnienia i wysokości szkody.

Dochodząc zapłaty kary umownej – inaczej niż to jest w przypadku odszkodowania – nie trzeba udowadniać powstałej szkody i jej wysokości. A to dlatego, że wysokość kar umownych jest określona w umowie deweloperskiej – najczęściej jest to dzienna kara umowna, którą w celu uzyskania łącznej kwoty roszczenia należy pomnożyć przez liczbę dni opóźnienia w realizacji inwestycji. Z punktu widzenia nabywcy korzystniejsze jest dochodzenie zapłaty w pierwszej kolejności z tytułu kar umownych zastrzeżonych w umowie deweloperskiej.

Do momentu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. do 1 lipca 2022 r. (wcześniej obowiązywała tzw. stara ustawa deweloperska, czyli ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), brak kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji oznaczał dla nabywcy konieczność dochodzenia zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych. Nowa ustawa deweloperska w art. 39 ust. 2 wprowadziła jednak zasadę, zgodnie z którą, jeżeli w umowie deweloperskiej nie ma wskazanych kar umownych ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej. Tym samym wysokość rekompensaty jest uzależniona od ceny nabywanego lokalu.

Odszkodowanie

Jeżeli umowa deweloperska dopuszcza możliwość dochodzenia odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonych kar umownych, a szkoda poniesiona przez nabywcę jest większa niż suma przysługujących mu kar umownych, nabywca może domagać się zapłaty odszkodowania ponad wysokość kar umownych. Tak wskazuje art. 484 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przy czym w zależności od okoliczności danej sprawy szkodą poniesioną przez nabywcę będą:

• dodatkowe raty miesięczne najmu dotychczasowego mieszkania;
• brak dochodu, który nabywca mógłby uzyskać z wynajmu nowego mieszkania;
• wzrost kosztów z tytułu obsługi kredytu;
• wzrost kosztów wykończenia nowego mieszkania.

Linia obrony deweloperów jest w zasadzie zawsze taka sama – twierdzą, że opóźnienia powstały ze względu na okoliczności niezależne od nich, a mianowicie:

• wojnę w Ukrainie, która ograniczyła dostępność pracowników,
• opieszałość urzędników, którzy zwlekają z wydaniem rozstrzygnięć niezbędnych do ukończenia inwestycji, a nawet
• pandemię COVID-19, która ograniczyła na wiele lat dostępność materiałów i pracowników.

Deweloperzy powołują się na takie okoliczności, gdyż co do zasady są one od nich niezależne. Mają więc nadzieję, że to pozwoli im uwolnić się od odpowiedzialności za opóźnienie. Niestety w praktyce deweloperom niezwykle rzadko udaje się wykazać w toku sprawy sądowej, że któreś z przywołanych wydarzeń faktycznie miało bezpośredni wpływ na powstanie opóźnienia. Praktyka sądów pokazuje bowiem, że do wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wojną w Ukrainie lub pandemią a powstałym opóźnieniem nie są wystarczające ogólnikowe twierdzenia, zgodnie z którymi na placu budowy brakowało materiałów i pracowników.

Dochodzenie zapłaty kar umownych lub odszkodowania nie wpływa przy tym w żaden sposób na obowiązki dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej. Co więcej, okazuje się, że deweloperzy mimo wcześniejszych gróźb ostatecznie korzystniej traktują nabywców „roszczeniowych”, oferując im np. wcześniejsze wyznaczenie terminu na wydanie lokalu lub przeniesienie prawa własności.

Nieuczciwe zagrywki

O ile wysokość pojedynczych roszczeń nie spędza raczej deweloperom snu z powiek, o tyle już lawina takich samych pozwów o zapłatę może nie jednokrotnie zaważyć o opłacalności całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Z tego względu deweloperzy w odpowiedzi na roszczenia nabywców przyjmują najczęściej twarde stanowisko i odmawiają dokonania polubownej spłaty zadłużenia. W ten sposób chcą zniechęcić jak największą liczbę nabywców do dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej. Niejednokrotnie w tym celu podejmują też działania niezgodne z prawem. Posuwają się nawet do szantażu – żądają bowiem od nabywców, by zrzekli się roszczeń pod groźbą złożenia wniosku o upadłość firmy.

Inną naganną praktyką stosowaną przez deweloperów jest umieszczanie w umowie przenoszącej prawo własności zapisu o zrzeczeniu się przez nabywcę wszystkich roszczeń w stosunku do dewelopera. Jeżeli stroną takiej umowy jest konsument, to – jak np. wskazał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 28 lutego 2008 r., (sygn. akt XVII AmC 89/07) – istnieje możliwość wykazania przed sądem, że opisany zapis stanowi tzw. klauzulę abuzywną, dzięki czemu nie wywoła on skutków prawnych. Jeżeli jednak stroną umowy jest przedsiębiorca, szansa na zakwestionowanie takiego niekorzystnego zapisu jest minimalna. Opisana praktyka jest kontrowersyjna tym bardziej, że zapis o zrzeczeniu się roszczeń jest przecież umieszczany w umowie sporządzanej przez notariusza, na którym ciąży ustawowy obowiązek czuwania nad tym, aby formułowana przez niego umowa nie naruszała w sposób niedozwolony interesów jednej ze stron. ©℗