Ustawa schronowa pod ostrzałem. Co się zmieni w nowych przepisach?

Decyduje gmina

Projekt od samego początku przewidywał wykorzystanie do ochrony ludności obiektów zbiorowej ochrony. To budowle ochronne o statusie schronu lub ukrycia oraz miejsca doraźnego schronienia. Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich doraźnego schronienia. Każde z tych miejsc musi spełnić warunki określone w prawie budowlanym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.) i rozporządzeniach. Decyzje o tym, w którym projektowanym lub istniejącym budynku ma powstać schron czy ukrycie, będzie podejmował wójt, burmistrz, prezydent, starosta lub wojewoda. Ścieżki są dwie. Pierwsza to porozumienie z właścicielem nieruchomości. Druga – uznanie obiektu budowlanego za budowlę ochronną w drodze decyzji administracyjnej. Poprzedniej wersji projektu przedsiębiorcy zarzucali pozostawienie arbitralnej decyzji o stworzeniu schronu czy ukrycia wójtowi czy burmistrzowi.

– Brak w projekcie kryteriów, czym mają się kierować, podejmując takie decyzje. Domyślamy się, że mogą one dotyczyć przede wszystkim nieruchomości zlokalizowanych blisko lotnisk czy dworców lub innej infrastruktury, która może być w pierwszej kolejności celem ataku. Prawdopodobnie więcej takich miejsc może powstać w stolicy czy miastach położonych blisko wschodniej granicy, ale z uwagi na wysokie koszty tworzenia budowli ochronnej wydaje nam się uzasadnione oczekiwanie, aby projektowana regulacja zawierała jasne kryteria nakładania decyzjami administracyjnymi nowych obowiązków co do lokalizacji schronów czy ukryć – mówi radca prawny Aleksandra Kordalewska, ekspertka Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Projekt w dostępnej od poniedziałku wersji kryteriów nadal nie zawiera, pojawił się w nim tylko punkt, który mówi, że wójt, burmistrz lub prezydent mogą zlecić sprawdzenie, czy obiekt budowlany spełnia lub może spełniać warunki obiektu zbiorowej ochrony.

Można dać, ale można nie dać

W stosunku do pierwotnej wersji projektu zmieniono przepis dotyczący finansowania, ale nadal pozostawiono samorządom możliwość, a nie obowiązek przekazania dotacji celowej na budowę, przebudowę, remont czy organizowanie miejsc doraźnego schronienia. Pierwotnie przewidywano, że samorząd będzie mógł przekazać dotację na pokrycie do 80 proc. kosztów inwestycji, obecnie jest to do 100 proc.

– Jednak nadal nie jest to obligatoryjne, a naszym zdaniem pokrycie kosztów, które przedsiębiorcy muszą ponieść w związku z projektowanymi regulacjami, powinno być obowiązkowe i automatyczne. Ochrona ludności jest konstytucyjnym obowiązkiem państwa. Będziemy nadal zabiegać o zmianę przepisów w tym zakresie – zapowiada Kordalewska.

Deweloperzy nie są osamotnieni w tych postulatach. Krajowa Rada Izby Architektów RP wskazała w opinii do poprzedniej wersji projektu, że finansowanie powinno być obowiązkowe i obejmować 100 proc. kosztów inwestycji. Tego samego zdania jest Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Ministerstwo Aktywów Państwowych proponowało w uwagach uzupełnić go o przepisy dotyczące trybu, sposobu i warunki przekazywania dotacji. „Brak uregulowania tych kwestii może powodować dowolność w podejmowaniu decyzji przez organy ochrony ludności i wpływać negatywnie na transparentność wydawania publicznych środków” – napisało MAP.

Z kolei Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej proponowało, by zapisać w ustawie minimalną wysokość dotacji. Koszty są istotne, zwłaszcza że nie będą one małe. Z początku MSWiA przewidywało, że na dofinansowanie budowy, modernizację lub remonty i utrzymanie budowli ochronnych oraz budowanie odporności infrastruktury potrzeba będzie 49 481 196 839,57 zł. W nowej wersji projektu ta kwota zmalała do 24,740 598 419,7 zł. DGP prosił o wyjaśnienie tej różnicy, ale w chwili zamykania wydania nie mieliśmy jeszcze odpowiedzi.

Koszty próbował oszacować PZFD, wskazując, że przy założeniach, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronienia, wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych. Natomiast zrealizowanie inwestycji, którą trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 20–30 proc. droższe niż standardowego projektu, przy czym wyliczenia te mogą być obarczone błędem z powodu niespójności projektu ustawy z rozporządzeniem.

O szacunek kosztów poprosiliśmy Polską Izbę Inżynierów Budownictwa.

– W naszej ocenie koszt dostosowania garaży podziemnych nie podniesie kosztów inwestycji o więcej niż 4–5 proc. Wprowadzenie tych ważnych rozwiązań nie może być kolejnym pretekstem do podnoszenia cen mieszkań, bo już teraz są one zdecydowanie zbyt wysokie – uważa Radosław Wojnowski, rzecznik izby.

Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich, uspokaja przedsiębiorców, że pieniądze będą przekazywane oraz że samorządowcy będą się starali przede wszystkim w drodze porozumienia wyznaczać budowle ochronne.

Optymizm samorządów wynika być może po części z tego, że MSWiA wsłuchało się w ich postulaty i zmniejszyło obciążenia, dotyczące budynków użyteczności publicznej. W takim obiekcie aktualny projekt dopuszcza odstąpienie od zapewnienia budowli ochronnej, jeśli schronienie dla przebywających w niej osób będzie możliwe w zlokalizowanej w pobliżu innej budowli ochronnej.

To, co cieszy inwestorów, to wydłużone vacatio legis.

– Ustawa ma wejść w życie jak pierwotnie planowano po 30 dniach od ogłoszenia, ale przepisy, dotyczące projektowania i wykonywania podziemnych kondygnacji nowych budynków z możliwością zorganizowania miejsc doraźnego schronienia zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. i jest to zmiana zgodna z naszym postulatem – wyjaśnia Kordalewska.

Natomiast po 30 dniach od ogłoszenia ustawy włodarze samorządowi zaczną przegląd istniejących budynków i wyznaczanie tych, w których należy zorganizować schron czy miejsce ukrycia. Decyzja o uznaniu za budowlę ochronną może dotyczyć również obiektu, którego budowa jest planowana. ©℗