Do wykazu prac legislacyjnych rządu wpisano projekt, który zliberalizuje zasady dotyczące miejsc postojowych. Na 1 sierpnia przesunięto też wejście w życie nowych obowiązków dla deweloperów.

Mimo że jeszcze w lutym Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówiło stanowczo „nie” dla zmiany terminu wejścia w życie znowelizowanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442), to ostatecznie jednak zdanie zmieniło. W wykazie prac legislacyjnych resortu pojawił się projekt, który zmienia termin wejścia w życie przepisów z 1 kwietnia na 1 sierpnia 2024 r.

„Projekt powstał w odpowiedzi na potrzeby zgłaszane przez jednostki samorządu. Dodatkowy okres czterech miesięcy, umożliwi poszczególnym inwestorom ukończenie prac nad projektami inwestycji, które są w toku” – tłumaczy zmianę resort.

– Pozwoli to uratować wiele projektów na tysiące mieszkań. W ich przypadku inwestorzy nie zdążyliby przed 1 kwietnia wystąpić o pozwolenia na budowę, co oznaczałoby konieczność przeprojektowania, a nie w każdym przypadku byłoby to możliwe – nie kryje radości radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nowe wymagania mają w założeniu zapobiegać patodeweloperce. Podstawowym problemem był jednak czas.

– Wymaganie od deweloperów dodatkowych nakładów na infrastrukturę towarzyszącą, zaostrzenie niektórych parametrów technicznych, w tak krótkim czasie, gdy mają w przygotowaniu zaawansowane projekty oparte na innych założeniach biznesowych, mogłoby spowodować wzrost cen lub oszczędności na etapie realizacji, np. na materiałach wykorzystywanych do budowy. Zmiany, które mają słuszne założenia, mogłyby więc nie wywołać oczekiwanego skutku. Stąd też branża upominała się o późniejsze wprowadzenie nowych przepisów – tłumaczy Justyna Kałuża, projects development director w Eiffage Immobilier Polska.

Zmiany wciąż postulowane

Przesunięcie terminu nie uratuje wszystkich projektowanych inwestycji. Dlatego przedsiębiorcy postulowali zmianę przepisów, zwłaszcza dotyczących placów zabaw. Rozporządzenie wprowadza obowiązek budowy placu dla pojedynczych budynków, jeśli mają więcej niż 20 lokali mieszkalnych. Obecnie inwestor ma taki obowiązek, jeśli minimum dwa budynki stoją na jednej działce. Nowy wymóg, w ocenie deweloperów, ograniczy możliwości zagospodarowania niewielkich działek, zwłaszcza że sytuowanie placu zabaw nie jest dowolne. Muszą być zachowane odpowiednie odległości od np. miejsc postojowych, okien, dróg.

PZFD przeprowadził analizę nieruchomości, które na przełomie kilku ostatnich lat zostały zabudowane jednym budynkiem wielorodzinnym. Polegała ona na ponownej próbie zaprojektowania na tych nieruchomościach budynku z placem zabaw. W każdym przypadku z 17 inwestycji konieczne było zmniejszenie powierzchni użytkowej mieszkań o minimum 21 proc., a w ośmiu przypadkach nowe przepisy uniemożliwiają realizację planowanej zabudowy.

Przedsiębiorcom zależy też na zmianie przepisów dotyczących lokali użytkowych. Zgodnie z rozporządzeniem trzeba mieć decyzję o pozwoleniu na budowę, by nie podlegać nowym warunkom technicznym. Firmy chcą, aby wystarczyło złożenie wniosku.

Decydować będzie gmina

Wątpliwości ekspertów budzi przepis określający liczbę miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych na maksymalnie 6 proc. ogólnej liczby miejsc postojowych w inwestycji.

– Inwestorzy obawiają się, że sztywne ustalenie maksymalnej liczby takich stanowisk postojowych sytuowanych pod oknami, i to niezależnie od rodzaju budynku czy liczby lokali przystosowanych do potrzeb tych osób, utrudni budowę obiektów, które w sposób ponadstandardowy będą uwzględniały ich potrzeby. Warto pomyśleć albo o zmianie normatywu zawartego w znowelizowanym przepisie, dotyczącego maksymalnej liczby tego typu miejsc postojowych, albo o wprowadzeniu wyjątków, gdy obiekt ma służyć głównie osobom niepełnosprawnym, które chcą korzystać z samochodów – uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje jednak, że zmiana treści rozporządzenia nie wchodzi w grę. Zmienia się tylko termin wejścia w życie nowych przepisów. Równocześnie zapowiedziało prace nad dużą nowelizacją warunków technicznych.

– Myślę, że to będzie okazja do powrotu do dyskusji nad naszymi postulatami. Cieszy nas natomiast bardzo zmiana dotycząca miejsc parkingowych przy inwestycjach mieszkaniowych. W maju minie rok od wejścia w życie tzw. ustawy deregulacyjnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 803), która pozbawiała gminy prawa do decydowania o liczbie miejsc parkingowych i wprowadziła obowiązek zapewnienia 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie poza strefą śródmiejską. To blokuje powstanie wielu mieszkań i podnosi znacznie ich koszt – mówi Przemysław Dziąg.

Zmianę dotyczącą miejsc parkingowych przewidziano w projekcie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zgodnie z nim gminy będą mogły modyfikować minimalny wskaźnik miejsc postojowych. Przewidywany termin przyjęcia projektu przez rząd to przełom II i III kw. tego roku. ©℗

Wciąż brakuje mieszkań na rynku / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe