UOKiK wystąpił do rządu o zgodę na pilną nowelizację przepisów. Nie zawsze będzie wiadomo, ile trzeba wpłacić na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, że dostrzegł lukę prawną wymagającą pilnej interwencji legislacyjnej. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; dalej: nowa ustawa), która weszła w życie 1 lipca 2022 r., wzmocniła ochronę kupujących i jest to zasługa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jak się jednak okazuje, UOKiK zbyt optymistycznie ocenił tempo realizacji inwestycji deweloperskich, bo założył, że dwuletni okres przejściowy będzie wystarczający, by zakończyć te, które prowadzono na podstawie przepisów ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.; dalej: stara ustawa).
Tymczasem okres przejściowy kończy się 1 lipca 2024 r. i od tego dnia będą już obowiązywać tylko przepisy nowej ustawy, a wszystkie nowo zawierane umowy deweloperskie będą objęte nowymi regulacjami. Oznacza to, że od wpłat dokonywanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy po tej dacie deweloperzy powinni odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
– Według przepisów ich wysokość wylicza się według stawki obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży. Szczegółowo określiło to rozporządzenie ministra rozwoju i technologii, które weszło w życie 1 lipca 2022 r. Nie wiemy natomiast, jaka ma być wysokość składek na DFG dla tych przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., czyli w czasie, kiedy rozporządzenie nie obowiązywało – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Czekając na nowelizację
UOKiK w piśmie do MRiT wyjaśnia, że „w obecnym stanie prawnym wydaje się, że wysokość stawki należałoby przyjąć na poziomie zerowym”, ponieważ brak jest podstawy prawnej do wyliczenia jej wysokości. Równocześnie ostrzega, że taka interpretacja może rodzić ryzyko objęcia gwarancjami DFG grupy klientów, którzy zawrą po 1 lipca umowy deweloperskie w inwestycji, w której sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., a od których wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper nie odprowadzi składek na DFG.
„W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że ta grupa nabywców korzystałaby z «cudzych» środków zgromadzonych na DFG. (…) W konsekwencji środki mogłyby wykazać się niewystarczające do pokrycia ewentualnych wypłat na rzecz nabywców w przypadku, na przykład, upadłości deweloperów. (…) Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem byłoby zastosowanie do przedmiotowych umów stawki obowiązującej w dniu 1 lipca 2022 roku” – czytamy w piśmie UOKiK.
Urząd informuje DGP, że pracuje nad rozwiązaniem, które ma zlikwidować tę lukę prawną, i jak tylko otrzyma upoważnienie do podjęcia prac legislacyjnych od KPRM, wpisze projekt zmian do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. To rozwiąże problem ze składką. Inną wątpliwość zgłaszaną przez deweloperów rozwiała interpretacja dokonana przez UOKiK. Dotyczyła ona prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych.
– Objęcie wszystkich klientów jedną umową rachunku powodowałaby konieczność aneksowania umów przez klientów, którzy stali się stroną takiej umowy przed 1 lipca 2024 r. Część nabywców mogłaby np. odmówić podpisania aneksów z dowolnych powodów. UOKiK wyjaśnił nam, że bank w okresie przejściowym może prowadzić dwa rachunki dla jednej inwestycji i tak też będziemy robić, choć to oznacza zmiany w oprogramowaniu, więcej pracy i większe ryzyko ludzkiego błędu w tym dualizmie prawnym – mówią Bartosz Kublik, wiceprezes Związku Banków Polskich, i Norbert Jeziolowicz, dyrektor zespołu bankowości detalicznej i rynków finansowych ZBP.
Co z umowami przedwstępnymi?
Kolejny problem dotyczy przepisów przejściowych. Do umów deweloperskich zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy czyli do 1 lipca 2024 r. nie trzeba stosować wynikających z niej wymogów.
– Problem w tym, że przepisy przejściowe mówią tylko o umowach deweloperskich. Umowy te deweloper zawiera z klientami, nim budynek zostanie wybudowany i przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Po tym fakcie deweloper ma prawo zawierać jedynie umowy przedwstępne (w rozumieniu kodeksu cywilnego). Niestety ten rodzaj umów w przepisach przejściowych został całkowicie pominięty – mówi Przemysław Dziąg.
Eksperci mają wątpliwości, czy umowy przedwstępne zawarte w reżimie starej ustawy powinny być finalizowane od 2 lipca 2024 r. już w reżimie nowej ustawy, czy mogą zostać jednak wykonane zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili ich zawarcia.
– Nowa ustawa wprowadza wiele dodatkowych obowiązków, które nie zostały przewidziane przez strony umowy przedwstępnej. Wobec tego aneksowanie już zawartych umów przedwstępnych byłoby bardzo trudne do wykonania. W praktyce wydaje się to wręcz niemożliwe, ponieważ na pewno znajdą się tacy, którzy nie będą chcieli aneksów podpisać – mówi dr Joanna Barzykowska, adwokat w Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy.
W jej ocenie należy przyjąć celowościową wykładnię przepisów przejściowych, która pozwala na wykonanie umów przedwstępnych zgodnie z przepisami obowiązującymi w momencie ich zawarcia.
– Skoro ustawodawca zgodził się, żeby umowy deweloperskie, które zostały zawarte w okresie przejściowym, mogły być wykonywane w reżimie starej ustawy deweloperskiej, to tym bardziej powinno to dotyczyć umów przedwstępnych – uważa dr Barzykowska.
– Logiczne jest, że w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczętego na podstawie starej ustawy wszystkie umowy zawarte w jego ramach powinny być sfinalizowane zgodnie z tamtymi regulacjami i kodeksem cywilnym. Wywodzona z art. 2 konstytucji zasada zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa wyraża się w takim stanowieniu i stosowaniu prawa, by nie stawało się ono swoistą pułapką dla obywatela i aby mógł on układać swoje sprawy w zaufaniu, że nie naraża się na prawne skutki, których nie mógł przewidzieć w momencie podejmowania decyzji – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Dla PZFD rozwiązaniem, które rozwiałoby wątpliwości, byłoby wprowadzenie przepisu przejściowego, z którego wynikałoby, że nie tylko umowy deweloperskie, zawarte w okresie do 1 lipca 2024 r., lecz także przedwstępne mogą zostać po tej dacie zakończone umową sprzedaży.
UOKiK nie planuje jednak rozstrzygnięcia tego problemu w nowelizacji. Trudno powiedzieć, jak dużej skali inwestycji dotyczą konsekwencje nałożenia się dwóch ustaw. Zwraca uwagę, że przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperzy masowo rozpoczynali sprzedaż, aby nie wpaść w jej reżim. ©℗
/>
