Gmina może sprzedać najemcy lokal bez przetargu, ale pod warunkiem, że ten nie ma wobec niej długów

Rada miejska przyjęła uchwałę, w której najemcom lokali użytkowych przyznano pierwszeństwo do nabycia ich na własność. Nasza spółka jest takim najemcą. W uchwale zapisano jednak, że nabycie bezprzetargowe zależy od uregulowania wszelkich zobowiązań wobec miasta, a nasza firma ma zadłużenie, przy czym te długi powstały z niewniesionych opłat za zajęcie pasa drogowego, a nie z czynszu najmu. Czy to eliminuje nas z prawa zakupu? Uchwała nie mówi o rodzaju zaległości, stąd wątpliwość. Czy rada miała prawo podjąć taką uchwałę?

Z kontekstu pytania należy wnioskować, że rada miejska przyjęła specjalną uchwałę odnośnie do zasad sprzedaży lokali użytkowych z pierwszeństwem nabycia dla ich najemców. Podstawą prawną przyjęcia takiej uchwały były – jak się wydaje – przepisy ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.).

W gestii rady

Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9a u.s.g. do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Z kolei, jak wskazuje art. 34 ust. 6-6a u.g.n., wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność danej jednostki samorządu terytorialnego mogą przyznać – odpowiednio: w drodze zarządzenia lub uchwały – pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.g.n. (tj. należących do Skarbu Państwa, które mogą zostać oddane na potrzeby użytkowania przez instytucje naczelne i centralne, jak np. Sejm, Senat, Kancelaria Prezydenta RP, Trybunał Konstytucyjny, Sąd Najwyższy itp.). Wspomniane pierwszeństwo stosuje się do budynków mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy.

A zatem w ramach wspomnianego upoważnienia ustawowego to w gestii rady gminy jest określenie zasady pierwszeństwa nabywania lokali przez najemców czy dzierżawców. Chodzi tu o nabycie bezprzetargowe, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 u.g.n., z którego wynika, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest sprzedawana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (stosownie do wspomnianego wyżej art. 34).

Szczegółowe warunki

W ramach wspomnianych uchwał rada miasta jest władna dookreślić warunki nabycia lokalu użytkowego przez najemcę. Może więc wprowadzić wymóg np. braku zaległości wobec miasta. Do takiej konkluzji prowadzi m.in. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody wielkopolskiego z dnia 31 października 2023 r. (nr NP.-III.4131.1.522.2023.7) opublikowane w wojewódzkim dzienniku urzędowym 14 listopada 2023 r. W podanej sprawie organ nadzoru zakwestionował pewne przepisy uchwały rady gminy w sprawie zasad sprzedaży lokali użytkowych wchodzących w skład zasobu gminy oraz przyznania pierwszeństwa w ich nabyciu i sprzedaży lokalu użytkowego. Co istotne, nie zakwestionowano postanowienia uchwały, które przewidywało, że warunkiem zbycia lokalu użytkowego jest uregulowanie przez najemcę wszystkich zobowiązań wobec gminy. W konsekwencji za legalne należy uznać wskazanie możliwości nabycia lokalu użytkowego przez jego najemcę, pod warunkiem że rozliczy się on z gminą ze wszystkich zobowiązań. Warunek ten może dotyczyć różnego rodzaju zobowiązań, od cywilnoprawnych po publicznoprawne. Oznacza to, że również długi przedsiębiorcy z tytułu należności publicznoprawnych mogą zamknąć mu możliwość wykupu wspomnianego lokalu. Do takiej kategorii należą m.in. podane opłaty za zajęcie pasa drogowego, które stanowią niepodatkowe należności budżetowe.

By podsumować, gmina może zatem wprowadzić wymóg, zgodnie z którym najemca lub dzierżawca lokalu użytkowego będzie mógł go nabyć bezprzetargowo tylko wówczas, gdy ureguluje wszelkie zobowiązania wobec gminy. Tak więc w podanym stanie faktycznym spółka nie może mieć żadnych zobowiązań wobec gminy – czy to czynszowych, czy z innych tytułów, np. podatków czy opłat za pas drogowy. W praktyce przedsiębiorca nie ma możliwości podważenia uchwały rady miejskiej w podanym zakresie przedmiotowym, korzysta ona bowiem z domniemania zgodności z prawem. ©℗