Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Bank może pobrać od niej prowizję

Uregulowania unijne nie są przeszkodą do tego, aby określić w przepisach krajowych, że przy ustalaniu rekompensaty dla kredytodawcy uwzględnia się szkody związane z utratą odsetek w wyniku przedterminowej spłaty kredytu przez konsumenta. Tak stwierdził rzecznik generalny TSUE w opinii w sprawie C-536/22. To pierwsza tego typu sprawa rozstrzygana przez luksemburski trybunał.

Wcześniejsza spłata kredytu. Rekompensata dla banku

Dyrektywa unijna 2014/17 w sprawie konsumenckich umów o kredyt związany z nieruchomościami mieszkalnymi pozwala na wcześniejszą spłatę części bądź całości kredytu hipotecznego. TSUE już kilkukrotnie wypowiadał się na temat obniżenia całkowitych kosztów kredytu w przypadku konsumentów, którzy wcześniej spłacili swoje zobowiązania (np. w wyroku z 9 lutego 2023 r. w sprawie C-555/21). W takich sytuacjach tzw. koszty dodatkowe są obniżane proporcjonalnie do liczby miesięcy, o które został skrócony okres kredytowania.

Tym razem jednak, na skutek pytania prejudycjalnego zadanego przez sąd niemiecki, TSUE stanie po raz pierwszy przed koniecznością rozpatrzenia także ,,drugiej strony równania”. A mianowicie: prawa kredytodawcy do otrzymania, w uzasadnionych przypadkach, rekompensaty z tytułu potencjalnych kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

Kazus niemieckiej pary kredytobiorców

Pytanie zadano w sprawie niemieckiej pary, która najpierw zaciągnęła kredyt na zakup mieszkania, po czym po nieco ponad roku je sprzedała i spłaciła kredyt w całości. Bank zażądał rekompensaty, powołując się na zapis w umowie oraz utrwalone orzecznictwo Federalnego Trybunału Sprawiedliwości. Dopuszcza ono rekompensatę w takich przypadkach. Zainteresowani nie zgodzili się na ponoszenie dodatkowych kosztów i wnieśli sprawę do sądu. Ten zaś zadał TSUE pytanie, czy w ogóle jest dopuszczalne ustanowienie przez bank rekompensaty za wcześniejszą spłatę oraz jak należy obliczać jej wysokość. W Niemczech banki ustalają ją w oparciu o utracone raty odsetkowe.

Rzecznik TSUE przyznał rację bankowi. Uznał, że zarówno sama rekompensata, jak i przedstawiony sposób jej obliczania są zgodne z prawem UE.

Czy polskie banki pobierają prowizje?

U nas prawo banków do pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego zostało uregulowane w ustawie z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2245).

• Kredytodawcy wolno ustanowić prowizję za przedterminowe spłaty tylko w odniesieniu do pierwszych trzech lat od daty zaciągnięcia kredytu.
• Nie może ona przekroczyć 3 proc. spłaconej kwoty.

W praktyce z tej możliwości korzysta tylko część banków, pozostałe nie pobierają jakichkolwiek opłat za wcześniejsze spłaty.©℗

orzecznictwo