Kto planuje budowę, niech się spieszy. Nadchodzi rewolucja w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy

Prezydent podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To rewolucja w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

To najważniejszy od 20 lat akt prawny, wiele zmieniający w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny. Ma on podzielić gminę na strefy planistyczne i określić dla nich katalog dopuszczalnych funkcji, maksymalną nadziemną intensywność zabudowy i jej wysokość oraz udział powierzchni biologicznie czynnej. Gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy i tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze nowe obiekty będą mogły być lokalizowane niemal wyłącznie na podstawie planów miejscowych. Ustawa wejdzie w życie 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, ale na przyjęcie planów ogólnych, które mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gminy mają czas do 1 stycznia 2026 r. Jakie będą zasady realizacji inwestycji między wejściem w życie ustawy a przyjęciem planów ogólnych?

– Nadal będą obowiązywały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie nowelizacji. Decyzje WZ, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., będą obowiązywały bezterminowo. Radykalane zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy wejdą w życie od tego dnia, czyli od daty, w której gminy powinny mieć przyjęte plany ogólne – tłumaczy radca prawny Agata Demuth, szefowa praktyki nieruchomości w kancelarii Osborne Clarke. Jak dodaje, od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez pięć lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Jeżeli w powyższym terminie gmina nie przyjmie planu ogólnego, to na jej terenie w ogóle nie będzie możliwe wydanie decyzji WZ.

– Z uwagi na tak krótki termin powstaje wątpliwość, czy gminy zdążą z przyjęciem planów ogólnych – zaznacza prawniczka.

Uwaga na lukę inwestycyjną

Michalina Skarżyńska, aplikant adwokacki w kancelarii Osborne Clarke, zwraca uwagę, że jeśli gmina nie będzie miała planu ogólnego 1 stycznia 2026 r., to inwestycje można będzie tam prowadzić niemal tylko na terenach, które są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (dalej: m.p.z.p.). Obecnie obejmują one ok. 30 proc. powierzchni gmin.

– To oznacza, że na 70 proc. powierzchni Polski brak planów ogólnych może utrudnić budowanie – obawia się Michalina Skarżyńska.

Zwłaszcza że decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko dla nieruchomości położonych na obszarach uzupełnienia zabudowy określanych fakultatywnie w planach ogólnych.

– Gminy, które będą chciały, aby zagospodarowanie terenu odbywało się głównie na podstawie miejscowych planów, mogą się zdecydować na niewyznaczenie takich obszarów. Skutkiem takiego działania będzie uniemożliwienie inwestorom uzyskania decyzji WZ na terenie danej gminy. Może to diametralnie zmienić obecną sytuację, w której wiele inwestycji jest realizowanych właśnie na podstawie decyzji WZ – dodaje Agata Demuth.

Nowe prawo daje narzędzie, które może być alternatywą dla decyzji o warunkach zabudowy. To zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI).

– Będzie on szczególnym rodzajem planu miejscowego, na podstawie którego będzie można realizować zarówno inwestycje mieszkaniowe, jak i usługowe czy produkcyjne. ZPI będzie mógł być uchwalony zarówno dla obszaru, na którym nie ma m.p.z.p., jak i takiego, na którym już obowiązuje m.p.z.p. W tym ostatnim przypadku ZPI nie będzie musiał być zgodny z postanowieniami planu i będzie go uchylał w odpowiednim zakresie – wylicza Agata Demuth.

Przed przyjęciem ZPI przez radnych inwestor i gmina muszą zawrzeć umowę planistyczną, na mocy której ten pierwszy może być zobowiązany do inwestycji w infrastrukturę, np. techniczną, komunikacyjną czy też społeczną.

– Oznacza to, że z ZPI najprawdopodobniej nie skorzysta osoba fizyczna planująca mniejszą inwestycję, np. budowę domu jednorodzinnego. To narzędzie dla większych inwestorów. Mniejsi, jeśli planują realizację inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania, lepiej, żeby przed końcem 2025 r. mieli uprawomocnioną decyzję o warunkach zabudowy – podpowiada Michalina Skarżyńska

Gminy będą się starać

Jeśli ktoś planuje budowę domu lub inną inwestycję, to warto z podpowiedzi ekspertów skorzystać, z uwagi na zagrożenie nieprzygotowania przez gminy na czas planów ogólnych. Pieniądze na to miały być z KPO. Problemem jest też brak odpowiedniej liczby urbanistów.

– Poza tym miasta konkurują dziś ze sobą tak o inwestorów, jak o mieszkańców. Jeśli radni będą widzieć, że są inwestorzy, którzy chcą np. budować mieszkania, to na pewno będzie to działało na samorządy mobilizująco – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Agata Twardoch, profesorka Politechniki Śląskiej na Wydziale Architektury w Katedrze Urbanistyki i Planowania, przewiduje, że dwa i pół roku może być nieco zbyt krótkim czasem, żeby wszystkie gminy z planami zdążyły. Biorąc pod uwagę, że urbanistów i urbanistek jest, ile jest.

– Warszawa ma swoje biuro planowania przestrzennego (obecnie połączone z architekturą), więc im będzie znacznie łatwiej, bo najwyżej zatrudnią kogoś dodatkowo. Mniejsze miasta mogą mieć z tym większy problem. Obawiam się, jak taki brak kadry wpłynie na jakość tych pierwszych planów. Ale z czasem pewnie się to wszystko poukłada. Generalnie jestem zdania, że to zmiana w dobrym kierunku – ocenia architetka i urbanistka.

Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, z którego resortu wyszła nowelizacja, przewidywał, że przyczyni się ona do zwiększenia ilości gruntów pod zabudowę mieszkaniową i zahamowania wzrostu ich cen. Natomiast mocne ograniczenie wydawania WZ powinno skończyć z chaotycznym budowaniem w szczerym polu.©℗